商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及建議

摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展的不斷影響，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)步入了快速的發(fā)展的通道并得到了極大的提升。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的發(fā)展關(guān)系比較復(fù)雜，而且商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來(lái)源。商業(yè)地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，依賴金融市場(chǎng)的信貸支持。本文從商業(yè)地產(chǎn)金融投資的角度，針對(duì)投資的優(yōu)劣勢(shì)展開(kāi)分析并進(jìn)行個(gè)人商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策研究，以期實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮發(fā)展，從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

關(guān)鍵詞：個(gè)人；商業(yè)地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；分析；建議

一、引言

投資分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資，但是真正對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮關(guān)鍵作用的還屬于固定資產(chǎn)投資。而商業(yè)地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中占有絕對(duì)重要的位置，不僅具有位置的固定性和不可移動(dòng)性，而且屬于長(zhǎng)期性投資且影響因素比較多。商業(yè)地產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的主要載體，大量企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資已成為典型事實(shí)。2016年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資102581億元，比上年名義增長(zhǎng)6.9%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)7.5%），增速比1-11月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資68704億元，增長(zhǎng)6.4%，增速提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為67.0%。由于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史相對(duì)較短，相關(guān)的監(jiān)督管理力度有待進(jìn)一步地提高，市場(chǎng)仍然面臨著很大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹而超過(guò)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力，從而使得商業(yè)地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。隨著投機(jī)炒商業(yè)現(xiàn)象的嚴(yán)重、商業(yè)價(jià)的持續(xù)上漲、消費(fèi)者按揭還款的不確定性、增加的樓盤(pán)空置率等，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)蘊(yùn)含潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。而一旦商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)重要影響。來(lái)自內(nèi)部和外部環(huán)境的綜合影響，使得商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)變得相當(dāng)復(fù)雜。國(guó)家出臺(tái)調(diào)控措施，如提高商業(yè)企貸款利率，限制貸款額度，租購(gòu)?fù)瑱?quán)等政策措施等，使得商業(yè)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)增加。本文對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的優(yōu)劣勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源進(jìn)行分析，提出風(fēng)險(xiǎn)管理建議，對(duì)商業(yè)產(chǎn)投資者具有重要的意義。

二、相關(guān)文獻(xiàn)回顧

有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)金融投資的研究，國(guó)內(nèi)學(xué)者已經(jīng)作出了一定的貢獻(xiàn)。李暢，謝家智（2013）搜集中國(guó)1999年～2011年31個(gè)省的面板數(shù)據(jù)，運(yùn)用參數(shù)方法和非參數(shù)逐點(diǎn)回歸方法，實(shí)證檢驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)投資對(duì)制造業(yè)動(dòng)態(tài)影響。結(jié)果顯示，商業(yè)地產(chǎn)投資在全國(guó)范圍內(nèi)促進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展，但促進(jìn)效應(yīng)表現(xiàn)為“倒U型”且逐漸趨于臨界值，商業(yè)地產(chǎn)投資的影響有顯著的地區(qū)差異和產(chǎn)業(yè)差異。劉貞平（2014）利用1995年～2011年的數(shù)據(jù)，通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)、格蘭杰因果檢驗(yàn)及脈沖響應(yīng)等計(jì)量方法驗(yàn)證，得出中國(guó)城市化水平與商業(yè)地產(chǎn)投資額的長(zhǎng)期均衡關(guān)系，城市化水平的提高是商業(yè)地產(chǎn)投資增加的格蘭杰因，且城市化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的影響比商業(yè)地產(chǎn)投資對(duì)城市化的作用要大的多。劉亞臣，方媛（2015）以沈陽(yáng)市為例，通過(guò)計(jì)量方法驗(yàn)證商業(yè)地產(chǎn)投資增長(zhǎng)和GDP增長(zhǎng)在長(zhǎng)期內(nèi)存在的均衡關(guān)系，即商業(yè)地產(chǎn)投資增長(zhǎng)對(duì)GDP增長(zhǎng)有一定影響。最后，針對(duì)結(jié)果對(duì)沈陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資與發(fā)展提出幾點(diǎn)建議。全詩(shī)凡，黎紹凱（2016）通過(guò)空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)方法，搜集我國(guó)290個(gè)地級(jí)市2000年-2013年面板數(shù)據(jù)考察商業(yè)地產(chǎn)投資及其空間效應(yīng)對(duì)城市化的影響。結(jié)果表明，城市化存在空間相互作用和空間溢出效應(yīng)；商業(yè)地產(chǎn)投資不僅對(duì)本地城市的城市化有促進(jìn)作用，還會(huì)促進(jìn)相鄰城市的城市化，即存在商業(yè)地產(chǎn)投資對(duì)城市化的空間溢出效應(yīng)用。羅斌元（2017）根據(jù)資本投資效率的經(jīng)典文獻(xiàn)和中國(guó)獨(dú)有的會(huì)計(jì)披露制度，分別從是否存在商業(yè)地產(chǎn)投資、是否新增商業(yè)地產(chǎn)投資兩個(gè)維度展開(kāi)研究。另外，考慮不同產(chǎn)權(quán)背景下企業(yè)控制權(quán)和實(shí)現(xiàn)方式的差異，分別考察其商業(yè)地產(chǎn)投資對(duì)資本投資效率的影響。

顯然，大部分的研究都是注重于研究商業(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，對(duì)個(gè)人住商業(yè)貸款的研究時(shí)間有限，而且聯(lián)系國(guó)內(nèi)實(shí)際情況，許多理論都不能夠完善實(shí)踐。此外，還忽略了商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析。而本文正是從商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，分析個(gè)體購(gòu)商業(yè)者買(mǎi)商業(yè)的優(yōu)劣勢(shì)，以及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避問(wèn)題。

三、商業(yè)地產(chǎn)投資優(yōu)劣勢(shì)分析

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)投資是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要的一環(huán)。它存在一定的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也伴隨著一定的劣勢(shì)。從優(yōu)勢(shì)角度來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格在大城市呈現(xiàn)長(zhǎng)期下跌的可能性并不大，因此投資商業(yè)地產(chǎn)獲得的收益非?？捎^而有保障。相反，長(zhǎng)期的增長(zhǎng)趨勢(shì)反而是比較常見(jiàn)的。各種際遇和優(yōu)勢(shì)資源聚集在大城市，會(huì)吸引各行各業(yè)的人。大城市的人口一旦密集，就會(huì)產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)。而且，一般而言全球人口的急劇減少發(fā)生概率很低，絕大部分的原因也只會(huì)是疾病或自然災(zāi)害。其次，擁有多個(gè)商業(yè)屋可能會(huì)產(chǎn)生一些附加效應(yīng)如非貨幣福利。比如說(shuō)，它可以有效提高一個(gè)人的信用評(píng)級(jí)等級(jí)，從而更容易地以較低的利率獲得銀行貸款。而且，地理位置相對(duì)優(yōu)越的商業(yè)子或公寓，可以讓孩子接受更好的教育。最后，即使商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格呈現(xiàn)下跌，但也不至于低于零。這種投資會(huì)存在一個(gè)安全的投資凈額，一些家庭可能無(wú)法賣更多的錢(qián)，但是他們可以擁有屬于自己的商業(yè)子，并利用商業(yè)子從事公用事業(yè)。這樣，就可以增加家庭收入。

當(dāng)然，投資商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)存在一定的劣勢(shì)。對(duì)于一個(gè)普通家庭而言，投資商業(yè)地產(chǎn)需要相對(duì)大量的資金作為初始投資，機(jī)會(huì)成本就會(huì)比較大。這就需要進(jìn)行決策權(quán)衡，意味著前期必須頂著一定的經(jīng)濟(jì)壓力。此外，投資商業(yè)地產(chǎn)的流動(dòng)性不大，而賣商業(yè)卻需要相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間。從資金流動(dòng)性的角度考慮，當(dāng)然是流動(dòng)性越低越好，不然投資回報(bào)期長(zhǎng)。最后，對(duì)于經(jīng)濟(jì)條件不太好的家庭而言，定期付商業(yè)款會(huì)在短期內(nèi)大大降低收入，嚴(yán)重影響一段時(shí)間內(nèi)的生活水平。

總之，如果你具備更加廣泛的選擇和更優(yōu)秀的投資技能，那么機(jī)會(huì)成本和流動(dòng)性應(yīng)該會(huì)降低商業(yè)地產(chǎn)投資需求，從而轉(zhuǎn)移到股票或債券等流動(dòng)性高的投資領(lǐng)域。

四、商業(yè)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源

個(gè)人商業(yè)產(chǎn)投資存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)從而合理進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)，必須先對(duì)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源進(jìn)行分析。endprint

政策風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速。國(guó)家缺少相關(guān)的政策制定，法律法規(guī)相對(duì)不完善。對(duì)于商業(yè)子需求較大的是剛需族，但是從政策上來(lái)看，我國(guó)對(duì)低收入者缺少在住商業(yè)供給上的金融支持。特別是政策性住商業(yè)金融制度方面，存在很多的缺陷。除此以外，我國(guó)還沒(méi)有完整的住商業(yè)金融政策，缺乏相關(guān)的財(cái)政支持。然而，國(guó)家在嚴(yán)格執(zhí)行信貸政策的差異化和限購(gòu)政策，從而抑制投資投機(jī)性需求。地方政府也出臺(tái)了一系列的政策，以支持合理的改善性需求。在政府和供給的雙重作用下，不斷刺激剛性需求的釋放。這大大推動(dòng)了城市的商業(yè)屋成交量增加，而且商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格一直保持上升態(tài)勢(shì)。

利率風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)，就是利率的變化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響以及和可能給投資者帶來(lái)的損失。隨著利率的上升，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，而這些又會(huì)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，從而降低了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望。因此，利率對(duì)于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是相當(dāng)重要的，不僅會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加，而且會(huì)使得市場(chǎng)的需求降低。對(duì)于投資者而言，也將是一系列的損失。

資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的投資固定持久，流動(dòng)性相對(duì)較低，因此資產(chǎn)變現(xiàn)的能力就有限。資產(chǎn)證券化的發(fā)展還未完全成熟，而商業(yè)地產(chǎn)投資基金、住商業(yè)抵押、保證券等產(chǎn)品少之又少。在商業(yè)地產(chǎn)的交易過(guò)程中，如果因?yàn)樽儸F(xiàn)的進(jìn)間和方式發(fā)生變化，而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)商品不能及時(shí)變成貨幣或無(wú)法變成貨幣，那么個(gè)人投資者將會(huì)面臨損失。

五、商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理建議

根據(jù)個(gè)人商業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，提出以下幾點(diǎn)政策建議，使得商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)更加健康地發(fā)展達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。

首先，政府應(yīng)該借鑒國(guó)外的成熟商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，建立更加健全的法律法規(guī)來(lái)規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。從個(gè)人信用、住商業(yè)抵押，到商業(yè)地產(chǎn)擔(dān)保等各個(gè)方面入手，加強(qiáng)法律監(jiān)管，保障各方的利益。只有相應(yīng)的法律法規(guī)加以制衡，才能夠產(chǎn)生一種良好的投資氛圍，打擊一切違法惡意投機(jī)行為。

其次，商業(yè)地產(chǎn)投資者應(yīng)該創(chuàng)新開(kāi)拓多元化的投融資渠道，采取投資組合策略。依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，恰當(dāng)搭配投資各種不同類型的商業(yè)地產(chǎn)以降低投資利率風(fēng)險(xiǎn)。此外，集中的銀行貸款融資模式轉(zhuǎn)化為商業(yè)地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，擴(kuò)充融資渠道以便化解商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。此外，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資，采取投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式，將商業(yè)地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免一定的風(fēng)險(xiǎn)。

最后，政府應(yīng)該不斷激發(fā)市場(chǎng)的活力，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新，有效進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。伴隨著商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的展開(kāi)，信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性大大提高，這對(duì)銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模也是相當(dāng)有利的。一旦良性的貸款循環(huán)形成，銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)也可以進(jìn)行改善，并且能夠降低資本金需求。此外，商業(yè)地產(chǎn)投資者可以購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移或減少商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)對(duì)于減輕或彌補(bǔ)商業(yè)地產(chǎn)投資者的損失，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)具有十分重要的意義。

六、結(jié)論

商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是在商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)程中存在損失的可能性，包括投入資本的損失和沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的損失。對(duì)于投資者而言，商業(yè)地產(chǎn)投資具有一種誘惑力。風(fēng)險(xiǎn)利益會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)選擇，從而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)行為。然而風(fēng)險(xiǎn)利益不是當(dāng)前的利益，而是未來(lái)利益。本文從個(gè)人商業(yè)地產(chǎn)投資角度出發(fā)，對(duì)國(guó)內(nèi)目前的商業(yè)地產(chǎn)投資的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行分析，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源提出相應(yīng)的政策建議以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，可以帶動(dòng)一系列的其他行業(yè)，如鋼筋水泥等。但是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的大量泡沫會(huì)影響人們的正常生活和經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，當(dāng)然這泡沫大部分都是由于惡意投資投機(jī)行為導(dǎo)致的。如果商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)能夠進(jìn)行合理健康的投資，不斷發(fā)展金融創(chuàng)新產(chǎn)品，拓寬投融資的渠道，那么泡沫一定會(huì)慢慢消失。前些年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，也會(huì)隨著一帶一路政策慢慢解決。因此，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一片大好前景。

參考文獻(xiàn)：

[1]李暢，謝家智，吳超.商業(yè)地產(chǎn)投資與制造業(yè)：促進(jìn)效應(yīng)還是擠出效應(yīng)——基于非參數(shù)逐點(diǎn)回歸的實(shí)證分析[J].金融經(jīng)濟(jì)學(xué)研究，2013，28（05）：39-48.

[2]劉貞平.商業(yè)地產(chǎn)投資與城市化水平實(shí)證關(guān)系研究[J].蘭州學(xué)刊，2014，（10）：186-191.

[3]劉亞臣，方媛.商業(yè)地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)實(shí)證分析-以沈陽(yáng)市為例[J].沈陽(yáng)建筑大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2015，17（02）：160-164.

[4]全詩(shī)凡，黎紹凱，羅宏翔，李詩(shī)元.商業(yè)地產(chǎn)投資、空間效應(yīng)與城市化[J].投資研究，2016，35（08）：19-28.

[5]羅斌元.會(huì)計(jì)信息質(zhì)量對(duì)投資效率的影響研究[D].天津財(cái)經(jīng)大學(xué)，2012.

作者簡(jiǎn)介：周艷（1992- ），女，寧夏中衛(wèi)人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)在讀本科生，研究方向：投資學(xué)endprint