基于宏觀政策，解讀未來房價

焦雷+李曉東

【摘要】基于國家的宏觀政策比如城鎮(zhèn)化、貨幣、利率、人口、增設(shè)房屋買賣最高價、增設(shè)暴利罪等手段調(diào)控房價等現(xiàn)實背景的實踐研究，解讀房價上漲的原因及未來房價總體趨勢：是上升，且漲幅有限，該論文對構(gòu)建和諧社會有較強的現(xiàn)實意義，為政府及專家學(xué)者制訂合理的房價銷售策略政策提供智力支持和參考借鑒

【關(guān)鍵詞】宏觀 政策 解讀 未來 房價

一、問題的提出

近三年房價暴漲，頻出地王，事實上，過去20年中國房價保持了只漲不跌的不敗神話，房價在2014-2016年這三年中更是在世界主要經(jīng)濟體中漲幅世界第一，這究竟是什么原因造成的？筆者在2015年，指出一線城市房價翻兩倍、二線城市房價翻一倍，三四線房價原地踏，今果如此，并被實踐驗證，那么，2017年之后房價還會漲否？房子還能買否？讓我們基于國家的宏觀政策比如城鎮(zhèn)化、貨幣、利率、人口等現(xiàn)世界實背景的實踐研究，進行解讀。

二、基于國家宏觀政策，解讀中國房價暴漲的原因

（一）國家的宏觀政策比中的城鎮(zhèn)化，促進了房價上漲

城鎮(zhèn)化提速，使大量農(nóng)民工涌入一二線城市，使城市人口暴漲，加之城市土地本身緊缺，促進了房價快速上漲，因為一、二線城市的經(jīng)濟整體實力（GDP）、城市的富裕程度（人均GDP）、以及城市的政治影響力、城市區(qū)位優(yōu)勢、城市教育資源，城市醫(yī)療條件、城市政治地位、城市規(guī)模、城市區(qū)域輻射力、城市公共資源富集等等遠遠無線超出了三線及四線、五線城市，造成了巨大的羊群效應(yīng)，人們你追我趕，在一、二線城市買房買戶口，為自己的子女將來的升學(xué)及就業(yè)提供便利，甘愿做子女的奴隸！這正應(yīng)了慈禧寫給母親的一首詩：“世間爹媽情最真，淚血溶入兒女身。殫竭心力終為子，可憐天下父母心！”

（二）國家的宏觀政策比中利率低下和超發(fā)貨幣，是房價上漲的根本原因

利率低居民收入高房價必然高，利率高居民收入低房價必然低，利率與房價二者總是成反比。中國、美國及日本等金融實踐表明：貨幣金融政策總能導(dǎo)致住房市場大幅波動，低利率和貨幣超發(fā)推動房價上漲，所有房價大周期見頂以及房市泡沫崩盤都跟貨幣緊縮和加息有關(guān)，中國自2008年以來，中國經(jīng)歷了三輪房價上漲周期，2009、2012、2014-2016年，都跟降息和貨幣供應(yīng)增速加快有關(guān)。

實踐表明：利率低下（事實上居民存款為負(fù)利率）和超發(fā)貨幣的宏觀金融政策是中國2015-2016年房價暴漲的根本原因。

（三）國家的宏觀政策中人口的爆炸，促進了房價上漲

從2003-2015年的13年中，每年死亡人數(shù)基本平穩(wěn)，但出生人口年年遞增，其中2003年出生44859人， 2015年出生126648 人，其中2014年人口出生達到2003年之后的最大值為152929人，人口暴增了3.41倍，2003年北京房價均價為6000元/m2，2014年全國100個城市（新建）住宅平均價格為10960元/ m2，北京房價均價高達26400元/m2，是2003年北京房價均價的4.4倍，可見國家的宏觀政策比中人口的爆炸，是房價上漲的誘因。

三、未來房價還會漲，房價總體趨勢是上升，漲幅有限

（一）中國房價上漲的基本面仍有一定空間

如果中國能夠進一步推動改革開放轉(zhuǎn)型成功，當(dāng)前城鎮(zhèn)化率56.1%，與歐美國家相比，未來還有20%的空間，將新增城鎮(zhèn)人口3億人左右。如果中國能夠?qū)崿F(xiàn)增速換擋，居民收入也有望增速換擋。值得注意的是，根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的測算，當(dāng)前城鎮(zhèn)戶均1套住房，趨于飽和。但區(qū)域分化明顯，三四線高庫存，一二線城市由于人口流入、產(chǎn)業(yè)高端、公共資源富集等還存在供求缺口。

（二）用國家宏觀政策調(diào)控房價是當(dāng)務(wù)之急，是遏制房價上漲的核心

如果未來繼續(xù)通過放貨幣托底經(jīng)濟，利率不斷創(chuàng)新低，貨幣繼續(xù)超發(fā)，那么房價還會不斷創(chuàng)出新高。反之，則房價必然見頂調(diào)整。一般情況下，一輪房價上漲和需求釋放周期為18個月左右，2016年底啟動的這一輪房價上漲周期在接近尾聲?？紤]以上因素，在短期，預(yù)計未來房價從快速上漲期步入緩慢上漲期。但區(qū)域?qū)⒚黠@分化，從中期角度，大都市圈中公共資源富集的核心區(qū)和未來受益于產(chǎn)業(yè)人口轉(zhuǎn)移的環(huán)郊區(qū)最有吸引力。

四、結(jié)束語

探索房價意義就是為政府及專家學(xué)者制訂合理的房價銷售策略政策提供智力支持和參考借鑒，對構(gòu)建和諧社會做貢獻；促進房價價格合理更是構(gòu)建和諧社會的必然要求，我們要永遠堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位思想，最大限度地用國家的宏觀政策比如城鎮(zhèn)化、貨幣、利率、人口、增設(shè)房屋買賣最高價、增設(shè)暴利罪等手段調(diào)控房價；徹底遏制房價暴漲，從而為創(chuàng)建和諧社會做出自己應(yīng)有的貢獻。

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