阜新：以貨幣化安置助推棚改

李洪彪+馮健+陳利平

阜新市委、市政府把大幅提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例，集中力量推進去庫存降成本，作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主要著力點。2016年，全市棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例已達到79%，高于全省平均水平4個百分點，2017年棚改項目將全部通過貨幣化方式進行安置。這些切實可行的舉措，為全省新一輪城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造探索出了新的路子，其經(jīng)驗值得推廣借鑒。

做法和經(jīng)驗

阜新市緊密結(jié)合市情，勇于創(chuàng)新，大膽實踐，借助市場資源大力推動新一輪棚改工作，在組織領(lǐng)導(dǎo)、政策實施、規(guī)劃布局、資金籌集、房屋設(shè)計、和諧拆遷、完善服務(wù)功能、搞好貨幣化安置等工作中，探索積累了一些成功有效的經(jīng)驗。

將棚戶區(qū)改造與房地產(chǎn)去庫存相結(jié)合。由于房地產(chǎn)市場低迷，商品房庫存量較大，為穩(wěn)定住房消費，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，阜新市將棚戶區(qū)改造與房地產(chǎn)去庫存相結(jié)合，出臺了《阜新市城市棚戶區(qū)改造采購安置房源指導(dǎo)意見》《阜新市人民政府辦公室關(guān)于支持居民自主和改善性住房需求的通知》，并采取召開房交會、降低購房所得稅等優(yōu)惠政策，大力引導(dǎo)棚改居民購買商品房。同時，在實際的棚戶區(qū)改造中，大力推行貨幣化安置，減少統(tǒng)一新建棚改安置用房。通過上述措施，使得阜新棚改貨幣化安置比例逐年增加，有效地促進了房地產(chǎn)去庫存。

將棚戶區(qū)改造與土地增值流轉(zhuǎn)相結(jié)合。根據(jù)棚戶區(qū)現(xiàn)階段實際，阜新市及時把原計劃將騰空的宅基地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，調(diào)整為將騰空的宅基地進行土地復(fù)墾，變?yōu)楦?。通過調(diào)整思路，已為全市棚改工作帶來明顯成效：一是通過將騰空的宅基地轉(zhuǎn)為耕地，節(jié)約了征收補償資金，避免將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的“征、轉(zhuǎn)、用”手續(xù)，大大縮短改造時間，同時緩解貸款壓力。二是復(fù)墾后的耕地為村集體構(gòu)建高效農(nóng)業(yè)奠定基礎(chǔ)，下一步村集體將成立合作社，對復(fù)墾后的耕地進行統(tǒng)一經(jīng)營和管理，增加村集體收入。三是增加的耕地指標可利用土地增減掛鉤項目，解決區(qū)內(nèi)用地指標不足的問題，更能利用省國土資源廳對阜新市耕地指標增減掛鉤項目的支持，將指標在全省交易平臺進行交易，產(chǎn)生的效益用于項目建設(shè)，償還利息和支持村集體經(jīng)濟壯大。

將棚戶區(qū)改造與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)相結(jié)合。他們科學(xué)安排棚戶區(qū)改造實施計劃，根據(jù)城市總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)化進程，較好地完成了城市規(guī)劃與棚戶區(qū)改造城鎮(zhèn)化規(guī)劃銜接。通過棚戶區(qū)改造的實施，在改善困難群體居住條件的同時，也使城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，城市面積不斷擴大，城市面貌日益更新，配套基礎(chǔ)設(shè)施得到完善，城市中心區(qū)與城邊村、城中村差距不斷縮小。

將棚戶區(qū)改造與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合。在棚戶區(qū)改造實施過程中，阜新市根據(jù)各縣區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，合理安排棚戶區(qū)改造項目，對因土地制約產(chǎn)業(yè)發(fā)展的棚戶區(qū)，優(yōu)先列入改造計劃。例如阜新市伊嗎圖棚改項目，就是將棚改居民異地安置，騰空建設(shè)用地，建設(shè)工業(yè)園區(qū)。通過充分利用棚戶區(qū)改造騰空土地，建設(shè)工業(yè)、商貿(mào)園區(qū)，在大力推進棚改新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，也能夠為棚戶區(qū)廣大居民創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位。

將棚戶區(qū)改造與沉陷區(qū)治理相結(jié)合。為了及時爭取改造資金，盡快解決沉陷區(qū)居民居住安全問題，阜新市將采煤沉陷區(qū)治理與城中村、城邊村棚戶區(qū)改造相銜接，統(tǒng)一納入城市總體規(guī)劃。經(jīng)過努力推進，已將剩余的沉陷區(qū)房屋全部納入棚戶區(qū)改造范圍，享受棚戶區(qū)改造相關(guān)政策，統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)籌設(shè)計、統(tǒng)籌施工、統(tǒng)籌分配，取得了較好的成效，2014—2016年已完成5705套沉陷區(qū)房屋改造工作，2017—2018年將全面完成剩余的3816套沉陷區(qū)治理工作。

將棚戶區(qū)改造與玉龍新城建設(shè)相結(jié)合。為積極吸引投資，擴大城市發(fā)展空間，市委、市政府提出將城市北部的六家子村、九營子村、鞏家洼子村、河?xùn)|村打造成一座現(xiàn)代化新城。經(jīng)統(tǒng)籌考慮，他們將上述地塊列為棚戶區(qū)改造重點對象，集中力量實施征收改造。通過爭取國家補助和開行貸款，較好地解決了上述地塊居民征收安置問題，不但使棚改居民的居住環(huán)境得到了改善，同時騰空的土地為玉龍新城發(fā)展建設(shè)打下堅實基礎(chǔ)。目前，經(jīng)過幾年的努力，這里的面貌已經(jīng)日新月異，呈現(xiàn)在人們眼前的是：以玉龍湖為核心，集水岸居住、站前綜合、生活教育、高新產(chǎn)業(yè)、生態(tài)休閑和遠景拓展為一體的現(xiàn)代化生態(tài)型山水新城。

借鑒與思考

阜新市經(jīng)過近年的棚戶區(qū)改造，現(xiàn)已取得了有目共睹的豐碩成果。同時，在降低成本，回流資金，去除房地產(chǎn)庫存，采取新工藝縮短改造期限等方面，也為全省新一輪城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造提供了可借鑒的模式。

新邱區(qū)結(jié)合房地產(chǎn)去庫存，加快騰空土地流轉(zhuǎn)。某房地產(chǎn)開發(fā)公司在新邱區(qū)建設(shè)了800多套、9萬平方米商品房的項目，但在實際銷售過程中，由于房地產(chǎn)市場不景氣，銷售并不理想，致使大量資金被占用，極易發(fā)生資金鏈斷裂，形成社會不穩(wěn)定因素。新邱區(qū)政府了解到這一情況后，在征求棚改居民意見的基礎(chǔ)上，多次與該房地產(chǎn)開發(fā)公司進行洽談，最終以低于市場價20%的價格購買了該小區(qū)閑置房源。由于該房源為商品房，不僅質(zhì)量高，環(huán)境幽雅，小區(qū)物業(yè)管理十分到位，而且戶型合理，完全符合棚改回遷安置標準和居民安置的需求。新邱區(qū)在使百姓以低于市場價買到房源的同時，又為每戶動遷居民補助了3萬元的裝修費用。如此優(yōu)惠的政策，使動遷居民非常滿意，動遷意愿十分強烈，改造工作進展十分順利。在該項目實施的同時，新邱區(qū)及時組織對騰空的集體土地進行復(fù)墾，復(fù)墾后預(yù)計可回收土地出讓金1.5億元，這樣又減少了貸款額度，結(jié)余了大部分資金。通過該項目的實施，不但使百姓得到了實惠，開發(fā)商回流了資金，政府完成了改造任務(wù)，同時減少了房地產(chǎn)庫存，并使騰空土地得到流轉(zhuǎn)，收回一定的改造成本，減少了還貸壓力，可謂一舉多得。

海州區(qū)政府搭橋，有效降低購房成本讓居民受益。該區(qū)2014年西瓦村1200套棚戶區(qū)改造項目，動遷地塊房屋均價為3000元/平方米。為了降低居民購房成本，解決棚改資金不足問題，區(qū)政府與轄區(qū)內(nèi)一房地產(chǎn)開發(fā)公司進行溝通，采取政府搭橋方式，以1800元/平方米的價格賣給棚改居民。同時，海州區(qū)政府對選房的居民給予300元/平方米購房補助，使棚改居民以市場價格一半的價錢，買到相同地段的商品房。這樣的優(yōu)惠政策是動遷居民夢寐以求的，大家奔走相告，爭先恐后到開發(fā)企業(yè)選房，較短的時間內(nèi)就完成了改造任務(wù)。

清河門區(qū)合理制定改造計劃，優(yōu)先解決采煤沉陷區(qū)居民居住安全問題。65年來，這個區(qū)生產(chǎn)出的大量煤炭，為國家經(jīng)濟建設(shè)作出了重要貢獻。但在煤礦開采的同時，也形成了大片的沉陷區(qū)，造成地面下沉，地上房屋塌陷變形，損壞嚴重，居民要求房屋改造意愿十分迫切。在制定棚改計劃時，清河門區(qū)克服改造資金不足的巨大壓力，將采煤沉陷區(qū)列為重點改造對象，優(yōu)先納入棚戶區(qū)改造計劃。在完成艾友大小北山沉陷區(qū)改造后，又將河西鎮(zhèn)700套沉陷區(qū)改造項目列入2017年改造計劃。清河門區(qū)計劃通過申請開行貸款籌措資金，將上述沉陷區(qū)居民安置到清河門區(qū)政府周邊的商品房屋，較好解決了居民居住安全問題，同時擴大了城區(qū)的面積。

細河區(qū)勇于創(chuàng)新，積極采用新型建筑材料。按照國家住建部城市工作會議要求，細河區(qū)在棚改工作中大力推廣新材料、新工藝。該區(qū)東方龍城棚改項目，通過反復(fù)研究推敲，并聘請專家多次論證，最終確定采取膜殼結(jié)構(gòu)工藝實施回遷樓建設(shè)。該工藝通過將事先預(yù)制好的墻體、保溫設(shè)施進行現(xiàn)場組裝，房屋各構(gòu)件連接牢固，整體性、隔音性都比普通磚混住宅好。細河區(qū)還與寶鋼集團合作，大力推廣新型鋼結(jié)構(gòu)材料，并專程到已建成小區(qū)和正在建設(shè)的施工現(xiàn)場進行考察，同時，主動聯(lián)系省住建廳專家進行方案論證。目前，該項目已全面開工，正在進行現(xiàn)場組裝施工。這種新型裝配式鋼結(jié)構(gòu)施工工藝，可以在基礎(chǔ)施工的同時，在廠房內(nèi)進行梁、板、柱等構(gòu)配件加工，待基礎(chǔ)施工完畢，即可進行現(xiàn)場組裝，從而大幅度縮短了工期。endprint