共有產(chǎn)權(quán)住房的利益分配及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)

易憲容

為了進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)和落實(shí)住房保障政策，北京醞釀多年后終于決定推出“共有產(chǎn)權(quán)住房”。8月3日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了新制定的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱為《辦法》），公開征求社會(huì)意見，其中規(guī)定“新北京人”（穩(wěn)定就業(yè)的非北京籍無住房的職工）房源分配要不少于30%。

該《辦法》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房是政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平低，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購買住房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

該《辦法》還指出，共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)對(duì)象為符合本市住房限購條件，且家庭成員名下均無住房家庭。其中，單身家庭申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。離婚者3年后才能申購。一個(gè)家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議、有住房轉(zhuǎn)出記錄等情況的申請(qǐng)家庭，不得購買共有產(chǎn)權(quán)住房等。

北京市各區(qū)政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況，合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地。已經(jīng)購買共有產(chǎn)權(quán)住房不滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額；滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購買住房產(chǎn)權(quán)份額。共有產(chǎn)權(quán)的住房也不能進(jìn)入商品房租賃市場(chǎng)等。

《辦法》的宗旨就是現(xiàn)在的基本制度（房地產(chǎn)土地制度、稅收制度、房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)等）不改變的情況下，如果讓新進(jìn)入北京工作的居民也能夠分享到北京的保障性住房。但此保障性住房與彼保障性住房不同，只有受到嚴(yán)格限制的虛擬性保障性，而不能夠享受實(shí)質(zhì)性保障性。

首先什么是“共有產(chǎn)權(quán)住房”？按照《辦法》規(guī)定，就由政府組織建設(shè)的住房，既不是以某種標(biāo)準(zhǔn)直接分配居民居住的保障性住房，也不是通過市場(chǎng)交易購買的商品住房，而限定住房購買者資格或嚴(yán)格的購買準(zhǔn)入，限定住房交易價(jià)格（辦法規(guī)定一般會(huì)低于相應(yīng)住房商品的市場(chǎng)價(jià)25%），限定購買者使用條件及轉(zhuǎn)讓條件的住房。這種住房政府以政策性土地投入占住房的所有權(quán)25%，而有資格的購買住房者支付全部購買住房的成本享有75%的住房所有權(quán)，在規(guī)定范圍內(nèi)享受全部住房使用權(quán)，購買不滿5年的共有產(chǎn)權(quán)住房購買者沒有住房的處置權(quán)，只有購買5年之后并把其政府25%所有權(quán)再購買過來，形成完全的所有權(quán)之后，購買住房者才能夠享受住房交易處置權(quán)。

縱觀歷史，共有產(chǎn)權(quán)住房也曾出現(xiàn)過，比如英國上個(gè)世紀(jì)60年代之前，新加坡的祖屋，香港的公屋等，但是這樣一種利益單邊享受，風(fēng)險(xiǎn)單邊承擔(dān)的共有產(chǎn)權(quán)住房的制度安排是絕無僅有的。

這種共有產(chǎn)權(quán)住房設(shè)計(jì)有幾個(gè)制度設(shè)定，一是當(dāng)前的不合理或損害絕大多數(shù)人利益，甚至于違憲的《中國城市土地管理法》永遠(yuǎn)不會(huì)改變。試想中國《憲法》規(guī)定全國的土地或是國家所有即公有，或是農(nóng)村集體所有。所以，共有產(chǎn)權(quán)住房就是利用這種制度設(shè)計(jì)上的不合理，把公有土地轉(zhuǎn)化城市政府所有，這樣地方政府不僅可以無成本占有當(dāng)?shù)爻鞘械耐恋?，也可無成本享受這種共有產(chǎn)權(quán)住房的25%的所有權(quán)。

二是這種共有產(chǎn)權(quán)住房設(shè)計(jì)設(shè)定北京市的住房?jī)r(jià)格永遠(yuǎn)只會(huì)上漲而不會(huì)下跌。由于北京的住房永遠(yuǎn)只會(huì)上漲而不下跌，所以相關(guān)部門設(shè)計(jì)這樣一種共有產(chǎn)權(quán)住房意味著購買到這個(gè)住房，就能夠完全分享一份北京政府給予的住房福利。如果北京市的住房下跌，甚至于下跌25%以上，那么政府所持有的25%的所有權(quán)就會(huì)消失。所以，共有產(chǎn)權(quán)住房的設(shè)計(jì)者的愿望就是讓新北京人意識(shí)到，即使當(dāng)前北京市的住房?jī)r(jià)格已經(jīng)漲到天上去了，但是這種漲到天上去的價(jià)格只會(huì)上漲而不會(huì)下跌，這樣新北京人也就有愿意持有住房超過5年以上，等持有5年之后，購回全部的住房產(chǎn)權(quán)可以自由處置或轉(zhuǎn)讓。這樣北京市政府可以獲得一筆可觀收入，購買住房者也可賺到一筆。這是雙贏。

三是這種制度設(shè)計(jì)假定政府的行政性操控手段可以無所不能，認(rèn)為這種政府完全的行政性操控能夠讓表面上北京市的住房市場(chǎng)回歸到居住為主導(dǎo)的市場(chǎng)。但是，這種回歸也只是短期的，5年之后購買全部所有權(quán)同樣可以成為商品房到市場(chǎng)交易。

但是，這些假定是不成立的。一是中國的住房要回歸到居住市場(chǎng)，就得對(duì)中國現(xiàn)有的土地制度進(jìn)行全面修改，否則不可能達(dá)到這個(gè)目標(biāo)。二是北京的住房要回歸到居住功能，要想保持北京的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)頂在天花板上是不可能的。否則北京市的住房市場(chǎng)永遠(yuǎn)是一個(gè)投機(jī)炒作的市場(chǎng)。如果北京的房?jī)r(jià)下跌，共有產(chǎn)權(quán)住房購買者只能單邊承擔(dān)其風(fēng)險(xiǎn)。三是政府之所以行政性房地產(chǎn)調(diào)控政策無所不用其極，最為核心的問題就是要操縱市場(chǎng)及房?jī)r(jià)。這種格局筆者相信未來會(huì)改變?？纯醇幽么鬁馗缛A及多倫多的房地產(chǎn)調(diào)控，哪有會(huì)用過多的行政性手段的。其經(jīng)濟(jì)杠桿一出手，兩地房?jī)r(jià)立即下跌。

可以說，這種共有產(chǎn)權(quán)住房制度設(shè)計(jì)，看上去很美，是專業(yè)為新北京人設(shè)計(jì)的保障性住房制度安排，實(shí)際上是要這些新北京人托住當(dāng)前北京的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)只是上漲而不下跌。同時(shí)，這也是一種收益與風(fēng)險(xiǎn)和成本不對(duì)稱的制度設(shè)計(jì)，把本來復(fù)雜的住房產(chǎn)權(quán)制度搞得更為復(fù)雜。因此，筆者認(rèn)為北京的法律專業(yè)人士及專業(yè)性民眾，可以對(duì)這種制度設(shè)計(jì)提出更多的修改和完善意見。endprint