芻議房地產(chǎn)工程造價(jià)的控制對(duì)策

曲順

摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)深度發(fā)展以及人民生活水平的不斷提升，房地產(chǎn)經(jīng)歷了前所未有的發(fā)展，而其發(fā)展對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提高社會(huì)民眾居住水平和質(zhì)量具有非常重要的意義。伴隨著發(fā)展態(tài)勢(shì)，其工程造價(jià)的問(wèn)題也開始逐漸顯現(xiàn)。本文主要就房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的影響因素及控制進(jìn)行了深入的探究和分析。筆者根據(jù)個(gè)人長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)工程造價(jià)的經(jīng)歷出發(fā)，提出以下對(duì)策建議，不足之處不吝賜教。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程造價(jià)；控制；對(duì)策

一、房地產(chǎn)工程造價(jià)控制管理現(xiàn)狀

作為居民固定投資的一部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一直吸引著投資者的眼球，而城區(qū)中心位置的不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)規(guī)模隨著人們的投資力度而不斷發(fā)展。但我們不能忽視一點(diǎn)，那就是經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)推行的概預(yù)算制度是國(guó)家直接參與制定的，企業(yè)在其中發(fā)揮的主體性作用不大。在工程造價(jià)各因素的影響下，設(shè)備設(shè)施與建設(shè)材料均由國(guó)家控制。而在這種大環(huán)境下， 概預(yù)算制度在核定建設(shè)工程造價(jià)、提高投資效益方面產(chǎn)生非常明顯的影響。政府的監(jiān)管對(duì)于房地產(chǎn)單位的決策以及管理都會(huì)產(chǎn)生重大的影響，進(jìn)而會(huì)直接或者間接的影響房地產(chǎn)工程的造價(jià)。 在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)不斷發(fā)生變花的過(guò)程中，新型的計(jì)價(jià)模式將被應(yīng)用到造價(jià)管理中，傳統(tǒng)的造價(jià)控制顯然不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)工程造價(jià)控制中存在問(wèn)題

房地產(chǎn)工程造價(jià)控制中，造價(jià)管理始終被社會(huì)所重視，被人們所關(guān)注。但是在該項(xiàng)工作具體實(shí)施過(guò)程中，如何控制工程造價(jià)，如何合理進(jìn)行造價(jià)控制管理，始終是造價(jià)管理重要難題。根據(jù)筆者多年經(jīng)驗(yàn)，主要存在以下三個(gè)方面的問(wèn)題：

1.外部環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)工程造價(jià)的影響。外部環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)工程施工造價(jià)的影響主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是自然環(huán)境，另一方面是社會(huì)環(huán)境。對(duì)于自然環(huán)境來(lái)說(shuō)，其一般主要指的就是不可抗力，包括地震、雨雪天氣等，這些都會(huì)影響建筑工期的延誤，進(jìn)而影響整個(gè)建筑的費(fèi)用，給建設(shè)單位造成一定的損失、對(duì)于社會(huì)環(huán)境來(lái)說(shuō)，其一般指的就是建筑材料、建筑設(shè)備以及人工費(fèi)用和能源價(jià)格等多種費(fèi)用，這些費(fèi)用對(duì)于工程的造價(jià)產(chǎn)生直接的影響。

2.設(shè)計(jì)階段對(duì)于房地產(chǎn)工程造價(jià)的影響。在房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，相關(guān)企業(yè)方都要對(duì)建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)，對(duì)于建筑的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建筑規(guī)模等都要進(jìn)行明確的規(guī)定，保證設(shè)計(jì)圖紙能否準(zhǔn)確合理的對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生直接的影響。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)對(duì)于建筑施工成本以及造價(jià)會(huì)有極大的幫助作用，此外，施工組織設(shè)計(jì)以及施工技術(shù)的應(yīng)用，都會(huì)是建筑工程造價(jià)在計(jì)算的重要依據(jù)，施工過(guò)程中，如果出現(xiàn)不合理的設(shè)計(jì)，對(duì)于施工的質(zhì)量造成一定的影響，進(jìn)而難以確保工程造價(jià)的準(zhǔn)確性。

3.具體施工階段對(duì)房地產(chǎn)工程造價(jià)的影響。在施工環(huán)節(jié)，施工單位制定的造價(jià)控制目標(biāo)存在不合理，缺乏科學(xué)性與先進(jìn)性。同時(shí)在管理材料價(jià)格的時(shí)候，采用的方法非常落后，采購(gòu)的材料、存儲(chǔ)量沒(méi)有根據(jù)施工的實(shí)際情況，很難控制采購(gòu)材料的最佳時(shí)機(jī)，導(dǎo)致采購(gòu)材料價(jià)格失真。不少施工單位為謀取利益，會(huì)利用變更設(shè)計(jì)，增加工程量。與此同時(shí)，在施工組織的時(shí)候，大部分施工企業(yè)仍舊使用老辦法，導(dǎo)致有限的人、財(cái)、物不能獲得有效的配置與利用。

三、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制管理的有效措施

1.加強(qiáng)招投標(biāo)階段的造價(jià)控制。在房地產(chǎn)工程建設(shè)期間，就造價(jià)管理與控制應(yīng)用動(dòng)態(tài)化的模式，就需要在項(xiàng)目開始實(shí)施前有效控制造價(jià)。就實(shí)際招投標(biāo)而言，需要編制房地產(chǎn)工程清單，促使房地產(chǎn)工程合同價(jià)格根據(jù)實(shí)際情況更具準(zhǔn)確性與合理性。在決策定標(biāo)的時(shí)候，嚴(yán)格遵守工程量清單，更加謹(jǐn)慎和規(guī)范的完成各項(xiàng)招投標(biāo)工作。同時(shí)投標(biāo)單位應(yīng)遵循市場(chǎng)招投標(biāo)管理制度，秉承公正、有序、透明的原則參與到招投標(biāo)活動(dòng)中，實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)管理工作的各項(xiàng)目標(biāo)。

2.加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制 。就設(shè)計(jì)階段來(lái)說(shuō)，需要對(duì)工程設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，以此來(lái)提高工程方案的技術(shù)性、合理性以及可行性。嚴(yán)格審查投資類別。如果審核期間發(fā)現(xiàn)有不正常的投資行為，應(yīng)加強(qiáng)討論，保證整個(gè)投資方案的合理性。為促使投資方案更具合理性，還需要對(duì)設(shè)備材料的質(zhì)量、價(jià)格、壽命以及用途展開調(diào)查。在滿足質(zhì)量要求與技術(shù)性需要的前提下，盡可能的減少采購(gòu)材料成本。而具體的施工方案，就需要根據(jù)工程建設(shè)的具體特點(diǎn)與現(xiàn)場(chǎng)情況，篩選工程施工方案，選擇成熟性與先進(jìn)性的技術(shù)方案。在施工圖紙上，應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工的各項(xiàng)材料、工序以及設(shè)備做出明確的表示，以此便可減少變更的發(fā)生率。

3.做好施工階段的造價(jià)控制。就房地產(chǎn)工程造價(jià)管理來(lái)說(shuō)，施工階段的造價(jià)管理與控制應(yīng)當(dāng)是非常重要的環(huán)節(jié)，同時(shí)也是提升工程造價(jià)管理與控制效率的重要環(huán)節(jié)。在對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行管理與控制期間，必須明確責(zé)任限定，且通過(guò)有效的宣傳提高管理人員的造價(jià)管理與控制意識(shí)，充分落實(shí)各項(xiàng)管理制度。在施工組織建構(gòu)方面，要實(shí)行科學(xué)的管理，充分體現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理與控制的優(yōu)越性。通常情況下，房地產(chǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目的施工工期比較長(zhǎng)，施工期間會(huì)由于材料、價(jià)格以及人工等因素而發(fā)生變化?；谶@一點(diǎn)，就需要根據(jù)動(dòng)態(tài)化因素來(lái)預(yù)測(cè)各個(gè)可變因素，同時(shí)將動(dòng)態(tài)管理與控制模式貫穿于整個(gè)施工過(guò)程中。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)深度發(fā)展以及人民生活水平的不斷提升，房地產(chǎn)經(jīng)歷了前所未有的發(fā)展，而其發(fā)展對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提高社會(huì)民眾居住水平和質(zhì)量具有非常重要的意義。房地產(chǎn)工程建設(shè)的效率與效益是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得生命力和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的前提，工程造價(jià)的價(jià)值在于提高房地產(chǎn)工程的經(jīng)濟(jì)效率，擴(kuò)大房地產(chǎn)建設(shè)的綜合收益。當(dāng)前房地產(chǎn)工程進(jìn)行項(xiàng)目工程造價(jià)中還存在諸多問(wèn)題，相關(guān)的要求難于有效達(dá)成，具體的實(shí)踐缺乏綜合性的思考，產(chǎn)生造價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)、控制方面的欠缺。要堅(jiān)持為房地產(chǎn)工程建設(shè)大局服務(wù)的思想，建設(shè)各階段的要素，整合項(xiàng)目工程造價(jià)的實(shí)施和規(guī)范，加強(qiáng)項(xiàng)目工程造價(jià)的重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)工程深層次價(jià)值和廣范圍功能的保證。

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