首付比例調(diào)控分析以及區(qū)域差別化研究

李玥

摘要：近年來我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，快速城市化的剛需以及寬松的貨幣政策帶來的投機(jī)需求給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了迅猛的變化，飛速的發(fā)展夾雜著矛盾和問題。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策工具層出不窮，調(diào)整首付比例是其中之一，分析房貸首付比例的重要性，對我國國土面積廣大、地域間經(jīng)濟(jì)文化差異十分明顯的國情，可根據(jù)不同城市房地產(chǎn)實(shí)際情況實(shí)行區(qū)域差別信貸首付比例的政策，以增加宏觀調(diào)控的有效性并且滿足購房需求。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；首付比例；房產(chǎn)泡沫；空置率

一、背景及現(xiàn)狀

自1998年起我國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，價(jià)格也隨之不斷上漲，引起社會(huì)各界廣泛關(guān)注，房地產(chǎn)業(yè)的絲絲變動(dòng)都對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國民生活有著不可忽視的影響。首先，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)增長中起至關(guān)重要的作用；其次，住房問題與民生息息相關(guān)，關(guān)系到每一個(gè)家庭的生活質(zhì)量以及經(jīng)濟(jì)收入。而房地產(chǎn)行業(yè)的問題層出不窮。

房地產(chǎn)行業(yè)的問題是多方面、多層次的，不同的區(qū)域、不同城市面臨不同的挑戰(zhàn)。而房地產(chǎn)泡沫問題一直是社會(huì)各界人士關(guān)注的焦點(diǎn)，房產(chǎn)泡沫形成的原因有，當(dāng)投資者進(jìn)行投資時(shí)自有資金不能滿足資金需求，則將會(huì)向銀行申請貸款進(jìn)行投資，其所獲得的收益大于銀行貸款則為盈利，反之則會(huì)宣告破產(chǎn)來避免更大的損失。一般情況下，認(rèn)為銀行是風(fēng)險(xiǎn)中性者，銀行的風(fēng)險(xiǎn)總能得到有效的分散，而借款人（風(fēng)險(xiǎn)厭惡者）的風(fēng)險(xiǎn)不具有分散性，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)最優(yōu)配置的艾奇沃斯方盒，最優(yōu)合同應(yīng)該是銀行承擔(dān)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在收入與風(fēng)險(xiǎn)不對稱的情況下，投資者會(huì)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。針對我國國情，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有所差異，房地產(chǎn)行業(yè)狀況也大不相同，部分沿海地區(qū)房價(jià)上漲較快，廣泛的投資者紛紛涌入，進(jìn)一步哄抬房價(jià)。而部分沿海地區(qū)被抬高價(jià)值的房子恰是投資者的抵押物，相當(dāng)于降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，因此銀行為了更大的收益進(jìn)一步放出大量貸款，最終使得沿海地區(qū)房產(chǎn)泡沫極為嚴(yán)重。

面對這樣的局面，政府正在努力調(diào)整步伐，近幾年不斷出臺(tái)相關(guān)政策，也有了一些改善。主要分為以下四個(gè)方面，1. 貨幣政策是指中國人民銀行通過價(jià)格工具或者數(shù)量工具調(diào)控貨幣供應(yīng)量的政策，運(yùn)用貨幣政策所采取的主要措施包括七個(gè)方面：控制貨幣發(fā)行；控制和調(diào)節(jié)對政府的貸款；推行公開市場業(yè)務(wù)；改變存款準(zhǔn)備金率；調(diào)整再貼現(xiàn)率；選擇性信用管制；直接信用管制。2. 財(cái)政政策是指國家根據(jù)一定時(shí)期政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的任務(wù)而規(guī)定的財(cái)政工作的指導(dǎo)原則，通過財(cái)政支出與稅收政策來調(diào)節(jié)總需求。財(cái)政政策的手段主要包括稅收、預(yù)算、國債、購買性支出和財(cái)政轉(zhuǎn)移支付等手段，包括對營業(yè)稅、契約稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅政策的出臺(tái)和調(diào)整。3. 土地政策是指國家根據(jù)一定時(shí)期內(nèi)的政治和經(jīng)濟(jì)任務(wù)，在土地資源開發(fā)、利用、治理、保護(hù)和管理方面規(guī)定的行動(dòng)準(zhǔn)則。它是處理土地關(guān)系中各種矛盾的重要調(diào)節(jié)手段，包括土地供應(yīng)和閑置土地處理的方法。4. 行政政策是與市場政策相對的政策，市場經(jīng)濟(jì)良好有序發(fā)展離不開政府無形的手，主要以行政問責(zé)制的形式存在，例如最近在南京等地又實(shí)施的限購政策。

二、首付比例影響

對首付比例的調(diào)控屬于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策中的貨幣政策，表1是我國近年來實(shí)施信貸首付比例調(diào)控政策的總結(jié)。

對首付比例的反復(fù)調(diào)節(jié)可知，它確實(shí)對房產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展有一定影響。

房貸首付比例的變化主要是對房產(chǎn)價(jià)格、金融機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者三方面有關(guān)。1. 房產(chǎn)價(jià)格。物品的價(jià)值是由需求與供給決定的，若首付比例升高，對于手中資金有限的購房者來說相當(dāng)于降低了他們的購買力，以需求減少的形式呈現(xiàn)。需求影響價(jià)值，降低的需求隨之而來的是房產(chǎn)價(jià)格的下滑趨勢，此時(shí)一些投機(jī)者會(huì)對是否進(jìn)行投資重做思考而進(jìn)一步造成需求變動(dòng)、房價(jià)變動(dòng)。有學(xué)者表示，首付比例發(fā)生10%的變化，房價(jià)將會(huì)因而產(chǎn)生12.4%的變動(dòng)，而隨著首付比例的下降，會(huì)增大產(chǎn)出和貨幣供給對房價(jià)的影響幅度。2. 金融機(jī)構(gòu)。金融機(jī)構(gòu)實(shí)施商品信貸消費(fèi)，通過向消費(fèi)者發(fā)放貸款獲得收益，這種收益一般體現(xiàn)在存貸的差別利率上。而房地產(chǎn)商品的信貸消費(fèi)上，房子作為消費(fèi)者的抵押物，在貸款者出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)無力償還貸款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可以從抵押品的動(dòng)態(tài)價(jià)格中獲取利益。因此，當(dāng)房地產(chǎn)處于低迷階段時(shí)，金融機(jī)構(gòu)會(huì)適當(dāng)提高首付比例來減少風(fēng)險(xiǎn)，并且對消費(fèi)者的償還能力做較嚴(yán)格的評估以盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)。相反則同理。所以當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，首付比例則呈下降趨勢；房子價(jià)格上升，首付比例呈上漲趨勢。3. 消費(fèi)者。金融機(jī)構(gòu)通過提高首付比例可以很大程度上控制投機(jī)性炒房行為，炒房者運(yùn)用銀行貸款控制大量住宅，而提高首付比例可以對此類行為進(jìn)行有效限制。首付比例提高對投資和自主購房者影響不大，投資性購房注重升值空間而非短期內(nèi)倒房賣房，由于人民幣的強(qiáng)勢升值，他們認(rèn)為房價(jià)在未來一段時(shí)期內(nèi)將持續(xù)上漲。而對于有更新?lián)Q代想法的購房者，首付比例的提高增加了當(dāng)下的購房成本和購房風(fēng)險(xiǎn)，因此首付比例的提高會(huì)對他們的購房需求產(chǎn)生一定影響。

而一直以來，在住房信貸首付比例操作上，我國是在全國層面實(shí)行統(tǒng)一的首套房和二套房的管理，近10年來首套房和二套房利率大體分別保持在20%～30%以及50%～70%，沒有發(fā)揮首付比例調(diào)控的有效性和靈活性，與此同時(shí)還會(huì)增加信貸風(fēng)險(xiǎn)。下面將分析我國不同城市房產(chǎn)發(fā)展情況以及對相關(guān)的區(qū)域差別政策展開討論。

三、城市間差異以及適當(dāng)?shù)氖赘侗壤町惐匾?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2017/10/17/zgjt201722zgjt20172227-2-l.jpg" style=""/>

（一）我國不同城市房價(jià)差異

我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，城市之間房地產(chǎn)價(jià)格、上漲幅度等都存在明顯差異。不同的情況面臨不同的問題，一線城市房價(jià)居高不下、房產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，圖1中不難看出，東部沿海城市如深圳、北京，房價(jià)持續(xù)維持在較高水平，且總體呈增長態(tài)勢。深圳在2014年住宅商品房房價(jià)從18954元/平方米增長到24040元/平方米，而北京則是從17151元/平方米增長到18499元/平方米，東北部地區(qū)和中部地區(qū)房屋價(jià)格居中，遠(yuǎn)低于東部沿海地區(qū)，總體仍呈現(xiàn)上漲趨勢；西部城市房價(jià)最低。endprint

在同一首付比例下不同地域房價(jià)不同因而發(fā)生房產(chǎn)泡沫破裂的而帶來的風(fēng)險(xiǎn)也不盡相同。在房產(chǎn)泡沫程度比較高的地區(qū)，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。以一套基礎(chǔ)價(jià)格為50萬的房子為例，在A地區(qū)定價(jià)為150萬，B地區(qū)定價(jià)為200萬，首付比例為30%，假定購房者以按揭貸款形式購房。那么A地區(qū)的購房者需要借銀行貸款105萬，交首付45萬；B地區(qū)購房者需要借銀行貸款140萬，交首付60萬，銀行會(huì)以一定利率向借款人收取固定額度的費(fèi)用以賺取利潤。若出現(xiàn)某些意外情況導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂，借款人無法按時(shí)按規(guī)定向銀行還款，只能宣布破產(chǎn)來承擔(dān)有限責(zé)任向銀行轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。在不同區(qū)域，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)程度不同：A地區(qū)銀行虧損10萬，壞賬率為9.52%；B地區(qū)銀行虧損30萬，壞賬率為21.4%。因此不難看出，在房產(chǎn)泡沫破裂的情況下，在泡沫越大的地區(qū)銀行損失越大，而信貸比率又恰恰是影響泡沫的重要因素之一，同等條件下信貸比率越高，泡沫越大。所以，在房產(chǎn)泡沫程度較高的地區(qū)應(yīng)該適當(dāng)降低信貸比例、提高首付比例。

（二）我國不同城市房屋收入比差異

房價(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值，是衡量房價(jià)是否合理、居民是否能夠承受的重要指標(biāo)，一定程度上反映了一個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)泡沫程度。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2015年度《全國35個(gè)大中城市房價(jià)收入比排行榜》數(shù)據(jù)顯示，2015年全國商品住宅房價(jià)收入比為7.2，深圳（23.2）是調(diào)查對象中房價(jià)收入比最高的城市；呼和浩特最低，為4.6。

調(diào)查共選取全國35個(gè)大中城市（如表2所示），從數(shù)據(jù)結(jié)果不難看出35個(gè)城市的房價(jià)收入比呈現(xiàn)三個(gè)態(tài)勢，一是呈現(xiàn)沿海到內(nèi)陸遞減的趨勢；二是一線城市整體明顯高于二線城市；三是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市高于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市。

（三）部分區(qū)域房屋空置率居高不下

雖然房地產(chǎn)泡沫化越來越嚴(yán)重，對于大多數(shù)三、四線小城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力。小城市居民生活穩(wěn)定，有較低的人口流動(dòng)率，剛需自然不比一線大中城市，其次在一些城市新區(qū)人口稀少，而大規(guī)模興起的“造城”導(dǎo)致供應(yīng)嚴(yán)重過剩。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，在重點(diǎn)城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù)方面，一、二線熱點(diǎn)城市平均去化時(shí)間已經(jīng)降到8.5個(gè)月以內(nèi)，而多數(shù)三、四線城市去化時(shí)間仍超過15個(gè)月，如湛城、江陰等城市短期庫存去化時(shí)間在20個(gè)月以上。中長期庫存方面，一線城市土地平均去化時(shí)間在1.1年左右，二線城市平均在2.8年左右，但三四線城市整體在4.3年左右。中國央監(jiān)會(huì)2016年2月2日聯(lián)手發(fā)布房貸新政，不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為20%上下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請個(gè)人住房貸款購買普通首付款比例調(diào)整為不低于30%。在大多數(shù)三、四線城市中，供過于求的現(xiàn)象往往是因?yàn)槿藗儾蛔阋杂凶銐虻南M(fèi)水平，而該地的房產(chǎn)市場又不足以吸引大批的投資性購房，不利于提高人民生活水平，尤其是對于是年輕人，過大的住房壓力使他們早早栽進(jìn)“房奴”的黑暗之籠中，影響了創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的熱情，不利于“雙創(chuàng)“政策和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略的實(shí)施。

（四）區(qū)域首付比例效用所在

為了加快去庫存，政府曾經(jīng)在40多個(gè)城市出臺(tái)政策實(shí)施限購，除去北上廣深和三亞，2015年其他城市的限購措施被取消。由于2015的去庫存政策激活了房地產(chǎn)市場的興奮點(diǎn)，2016年一、二線城市房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)新高。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年9月廈門和合肥同比上漲47%，南京上漲43%，上海上漲39.5%，深圳上漲34.5%，北京上漲30.4%，杭州上漲28.2%。一、二線城市房價(jià)的迅猛增長加劇了房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化現(xiàn)象，北上廣深加大限購力度，杭州、南京、合肥、武漢、鄭州等城市也先后出臺(tái)限購政策，直接抑制購房需求。2016年12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步明確了“房子是用來住的，不是用來炒的”，由此可見，房產(chǎn)泡沫問題十分棘手，并且需要符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的長效機(jī)制。提高首次購房貸款的比例對抑制購房需求，特別是投資性購房需求有直接效果，以達(dá)到降低市場投機(jī)信貸需求從而達(dá)到一定程度上抑制房產(chǎn)泡沫的目的。

對于去庫存壓力較大的城市，可以通過適當(dāng)降低首付比例的政策來滿足居民的購房要求，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場的正常發(fā)展。住房嚴(yán)重供給過剩直接導(dǎo)致庫存積壓問題，房產(chǎn)泡沫是去庫存的障礙之一同時(shí)也是庫存積壓的根本原因。房價(jià)的不斷上漲激起了人們的無限的投資需求，甚至卷入炒房浪潮，過分投資需求導(dǎo)致房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生扭曲，供應(yīng)量已超過購房者的實(shí)際住房需求，庫存也在大幅提升，因此便出現(xiàn)了房價(jià)高漲的同時(shí)空置率居高不下。

根據(jù)不同區(qū)域城市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀不同，運(yùn)用信貸杠桿引導(dǎo)居民理性購房，對于一、二線城市，防止住房購買力在短期內(nèi)集中釋放對未來形成大量透支，嚴(yán)格遏制投機(jī)與炒作；對于三、四線城市，保護(hù)與支持居民正常、合理住房消費(fèi)需求，通過結(jié)構(gòu)調(diào)整來熨平房價(jià)非正常波動(dòng)，促進(jìn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

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（作者單位：河海大學(xué)）endprint