不動產(chǎn)登記條例對房地產(chǎn)的影響及作用初探

金輝

[摘 要]隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)事業(yè)也得到了蓬勃的發(fā)展，不動產(chǎn)登記條例的實施勢必會對房地產(chǎn)事業(yè)造成影響、產(chǎn)生作用，文章對此進(jìn)行探究。

[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)登記條例；房地產(chǎn)；影響；作用

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.27.060

現(xiàn)階段，我國對于不動產(chǎn)的定義為房屋、土地或者林木等地上的附著物，而不動產(chǎn)登記指的是權(quán)利人把不動產(chǎn)物權(quán)的變動情況登記在國家不動產(chǎn)登記簿的情況。實踐表明，不動產(chǎn)登記條例在實施過程中對于房地產(chǎn)的影響是多方面的，各級政府部門作出相應(yīng)改變可以讓不動產(chǎn)登記條例發(fā)揮出積極作用。

1 不動產(chǎn)登記條例對房地產(chǎn)的影響

就目前來看，不動產(chǎn)登記條例對于房地產(chǎn)的影響將是長期的。其具體可分為三個方面，即房價的影響、制度的影響和規(guī)劃的影響。

1.1 對房價的影響

在實行不動產(chǎn)登記條例后，首先，調(diào)控的著眼點發(fā)生了改變，過去是從交易環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)控，現(xiàn)在主要是從存量環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)控，這將促進(jìn)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)模式優(yōu)化。但對于房價來說，不動產(chǎn)登記條例的影響并不是很大，這是因為房價的變動指數(shù)=常住人口/戶籍人口，其變動指數(shù)小于1時，說明城市人口勞動力的流通大于流入；其變動指數(shù)大于1時，說明了人口勞動力的流入大于流通。也就是說，在變動指數(shù)大于1時，該城市的房價應(yīng)該是會上漲的。但是，隨著不動產(chǎn)登記條例的長期實行，會對房價造成影響，如果全國性統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理平臺得以建立，那么，它對于我國房地產(chǎn)交易市場的完善具有作用。[1]

1.2 對制度的影響

不動產(chǎn)登記條例對于產(chǎn)權(quán)制度的明晰具有作用，有利于財產(chǎn)權(quán)和不動產(chǎn)交易安全的保護(hù)，不動產(chǎn)登記條例會建立起不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度，并建立起統(tǒng)一的不動產(chǎn)信息平臺，且不動產(chǎn)登記的范圍也會更加廣泛，如土地承包權(quán)、農(nóng)村宅基地都被納入不動產(chǎn)登記之中，通過不動產(chǎn)登記簿的公式效力可以讓這些不動產(chǎn)權(quán)在發(fā)生爭議的時候起到解決紛爭的作用。但同時，它也能讓依照制度進(jìn)行的行政管理在短期內(nèi)出現(xiàn)困難，以上海市為例，不動產(chǎn)登記條例讓上海市的城市房屋行政管理出現(xiàn)了困難，上海是一座特大型城市，在不動產(chǎn)登記方面，以房屋的登記為主，而對于林地、耕地以及草原資源都相對較少，僅在前幾年，其房地產(chǎn)登記每年的登記數(shù)量都超過了一百萬，純土地的登記在2000件左右。房屋行政管理中的二套房貸款政策、限購政策以及違法搭建等相關(guān)政策都和房屋的登記工作十分密切，但房屋行政管理和不動產(chǎn)的登記部門聯(lián)系還不夠緊密，因此，也導(dǎo)致了在短時間內(nèi)，上海市的城市房屋行政管理出現(xiàn)了一定困難。但隨著檔案管理及信息系統(tǒng)的完善，上海市在對房屋的登記管理上受到不動產(chǎn)登記條例的不利影響漸漸發(fā)生了改變，資源的共享讓上海市的行政管理和不動產(chǎn)的登記部門聯(lián)系更加緊密，且隨著制度的完善，也讓上海市的房屋產(chǎn)權(quán)更加明確。

1.3 對規(guī)劃的影響

不動產(chǎn)登記條例對于房地產(chǎn)的規(guī)劃具有影響。在過去，對于房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃的制定通常是由房地產(chǎn)的相關(guān)工作人員及房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員對紙質(zhì)資料進(jìn)行分析的，通過這樣的方法，所收集的信息數(shù)據(jù)并不完善，且對于市場的分析也并不到位，因此，其作出規(guī)劃往往會因為市場的變動而無效化[2]；而不動產(chǎn)登記條例所要求的信息平臺，可以將我國的房地產(chǎn)相關(guān)信息進(jìn)行整合，并通過信息數(shù)據(jù)繪制成圖表，這樣有利于工作人員對此進(jìn)行分析，結(jié)合現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，作出合理的規(guī)劃，進(jìn)而為房地產(chǎn)的健康發(fā)展做好準(zhǔn)備工作。

1.4 對交易習(xí)慣的影響

不動產(chǎn)登記條例的實行讓上海市的房地產(chǎn)交易習(xí)慣被打破了，房地產(chǎn)市場根據(jù)條例，需要對交易流程進(jìn)行重塑。在房地產(chǎn)市場的交易流程中，最為主要的環(huán)節(jié)是交易和登記，房地產(chǎn)的交易屬于房管部門，而房地產(chǎn)的登記屬于規(guī)劃土地部門，這兩個部門處于相互獨立的地位，基本是在房地產(chǎn)進(jìn)行交易審核之后需要進(jìn)行不動產(chǎn)的登記，相對不便。以我國上海市為例，《不動產(chǎn)登記暫行條例》與《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》的實施，按照原來的交易習(xí)慣，上海的房地產(chǎn)交易登記從受理開始算起，平均在20日之內(nèi)完成，但現(xiàn)在因為部門流程更為復(fù)雜，在規(guī)范了程序的同時，也讓受理時間加大。對此，上海市學(xué)習(xí)了外省的經(jīng)驗，將房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理業(yè)務(wù)的流程進(jìn)行優(yōu)化，加強(qiáng)申請、受理、審核與確認(rèn)這四道程序的規(guī)范性。

2 不動產(chǎn)登記條例對房地產(chǎn)的作用

不動產(chǎn)登記條例的實施可以讓我國的房地產(chǎn)在當(dāng)前的市場環(huán)境中，發(fā)揮出更大的經(jīng)濟(jì)作用，以促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從登記范圍、登記主體到登記方式、登記查詢上都做出了改變。這些改變能夠讓房地產(chǎn)市場得到健康、向上的發(fā)展。

2.1 有利于數(shù)據(jù)信息的管理

不動產(chǎn)登記條例有利于和房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)信息的管理，可以幫助管理層對信息進(jìn)行分析，從而制定出合理的發(fā)展戰(zhàn)略，制定出防范風(fēng)險的措施。在房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，存在著一些問題和矛盾，這些問題中存在著很多都是由于數(shù)據(jù)信息的管理不當(dāng)造成的，不動產(chǎn)登記條例的實行可以對這些問題予以解決。在不動產(chǎn)登記條例中，要求了國土資源部帶頭建立起統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，以確保國家、省、市、縣四級的登記信息可以實現(xiàn)實時共享，這種統(tǒng)一化的登記信息管理平臺可以讓國家對于我國房地產(chǎn)的數(shù)量、類別以及分布做到良好的掌握，進(jìn)而發(fā)揮“有形的手”，以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的價格，保障我國居民的合理住房，保障我國人民的根本利益。

2.2 有利于房地產(chǎn)的登記便民

在不動產(chǎn)登記條例中，對于登記便民的原則予以了強(qiáng)調(diào)，它貫穿于不動產(chǎn)登記程序的整個過程，從提出申請、到具體的神奇流程全部都體現(xiàn)了這一原則。如在條例第15條第一款中，提出了不動產(chǎn)登記的申請能夠由當(dāng)事人自行提出，且在當(dāng)事人不方便的情況下，能夠通過委托的方式，讓代理人提出申請；如在第16條的1、2款中，更是對申請材料及申請程序作出了提醒，可以讓人民更加了解不動產(chǎn)登記的申請流程及申請要求[3]。如在我國的山東省某市，就建立了“一個服務(wù)場所基本不變、一個對外窗口基本不變”的原則，將登記便民的工作落實到實處，且在窗口實行了電子數(shù)據(jù)掃描的高科技手段，如此一來讓各管理部門之間進(jìn)行使用，進(jìn)而將紙質(zhì)檔案的流轉(zhuǎn)減少，增強(qiáng)了工作的效率，節(jié)省了人民的時間成本。

2.3 有利于法律責(zé)任的明晰

不動產(chǎn)登記條例是嚴(yán)格依據(jù)權(quán)責(zé)統(tǒng)一的要求制定的，其中有多章對于法律責(zé)任進(jìn)行了規(guī)定。首先，它對房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)和工作人員的職責(zé)進(jìn)行了明確，這樣可以將登記效率予以提升，并降低群眾辦理登記所用的時間成本；其次，它將申請人員、單位的法律責(zé)任進(jìn)行了明確，在房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的申請之中，責(zé)任的承擔(dān)是雙方的，申請人需要對其所提交的申請資料負(fù)責(zé)，需要確保申請資料的真實性和詳細(xì)性，而相關(guān)的單位也要對房地產(chǎn)登記時的登記信息承擔(dān)保密的責(zé)任。如在我國的山東省某市就對房屋的產(chǎn)權(quán)管理職責(zé)和房屋交易職責(zé)進(jìn)行了明確，具體包含了新建商品房的銷售處理、房屋租賃管理、房屋抵押管理、房屋產(chǎn)權(quán)檔案管理、房屋面積管理等多項內(nèi)容，和過去相比，這樣詳細(xì)的內(nèi)容制定讓法律的責(zé)任更加明確，做到了工作人員的權(quán)責(zé)統(tǒng)一，保障了人民的利益。

3 結(jié) 論

綜上所述，不動產(chǎn)登記條例的實施，對于房地產(chǎn)的房價、制度以及規(guī)劃都造成影響，結(jié)合實例進(jìn)行分析，我們可以得知這些影響有利有弊，需要從工作職責(zé)、辦事流程以及技術(shù)手段等多方面進(jìn)行改變，才能發(fā)揮出數(shù)據(jù)管理、登記便民和責(zé)任明晰的作用。

參考文獻(xiàn)：

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[3]陳亞菁.《不動產(chǎn)登記暫行條例》對登記實務(wù)的影響（十）——對房地產(chǎn)登記中的特殊情形之注意義務(wù)[J].中國房地產(chǎn)，2016（7）：31-34.endprint