• <tr id="yyy80"></tr>
  • <sup id="yyy80"></sup>
  • <tfoot id="yyy80"><noscript id="yyy80"></noscript></tfoot>
  • 99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

    房地產(chǎn)價值的合理性評估

    2017-09-09 18:39:17張靜
    中國市場 2017年26期
    關(guān)鍵詞:評估方法影響因素

    [摘要]房地產(chǎn)價值評估是房地產(chǎn)交易中不可缺少的一個環(huán)節(jié)。在評估過程中,明確評估目的與評估對象,熟知房地產(chǎn)的價格構(gòu)成及其價格影響因素,遵循相關(guān)的評估程序,以及選擇合適的評估方法,有助于合理評估房地產(chǎn)的價值,從而幫助人們了解房地產(chǎn)市場的合理價格水平。

    [關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)價值評估;影響因素;評估方法

    [DOI]1013939/jcnkizgsc201726078

    隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,城鎮(zhèn)建設(shè)的推進,人們生活水平的提高,造就了市場上對于房地產(chǎn)的旺盛需求,也使得近二十年的房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)不斷走高的趨勢,但是市場上的房地產(chǎn)價格的差異化,讓人無所適從。為了更好地了解房地產(chǎn)的合理價格水平,滿足市場需求,有必要對房地產(chǎn)進行合理的價值評估。在進行價值評估時,遵循相關(guān)的評估程序,熟知價值評估的影響因素,合理選擇評估方法,則有助于合理價值的評定估算。

    1房地產(chǎn)價值評估程序

    房地產(chǎn)價值評估必須遵循中國評估協(xié)會發(fā)布的《資產(chǎn)評估準則——評估程序》中的相關(guān)規(guī)定進行評估。在按照評估程序進行評估時滿足以下條件是評估房地產(chǎn)合理價值的關(guān)鍵。

    第一,明確評估目的與評估對象,同時還應(yīng)明確評估范圍,與評估目的相適應(yīng)。第二,必須進行現(xiàn)場勘查,了解房地產(chǎn)的實際狀況,通過收集真實可靠的資料,從而評估出合理的結(jié)論。第三,合理選擇評估方法,對房地產(chǎn)價值進行評估。

    2房地產(chǎn)價值評估的影響因素

    由于房地產(chǎn)價格構(gòu)成的復(fù)雜性及影響因素多樣性的特點存在,因此在進行房地產(chǎn)價值評估時,應(yīng)當(dāng)熟知房地產(chǎn)的價格構(gòu)成及影響房地產(chǎn)價格變化的主要因素,這樣有利于在之后的評估過程中評估方法的合理應(yīng)用。

    21房地產(chǎn)價格構(gòu)成

    房地產(chǎn)的價格構(gòu)成項目通常包括七項,即土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、資金成本、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤。其中,開發(fā)成本包括了土地開發(fā)成本、建筑物建造成本。在評估時,評估對象房地產(chǎn)一般會分為土地、建筑物及房地合一狀態(tài)下的房產(chǎn)三種基本存在形態(tài)。不同的評估對象,其成本構(gòu)成項目不盡相同,從而使得最終的評估結(jié)果也會有所不同。因此,明確其價格構(gòu)成項目就顯得尤為重要。

    22房地產(chǎn)的價格影響因素

    房地產(chǎn)的價格影響因素主要包括三大因素。首先是一般因素,即房地產(chǎn)普遍、共同的因素,如社會因素、經(jīng)濟因素、政策因素等,房地產(chǎn)價格普遍會受到該因素的影響。其次是區(qū)域因素,即房地產(chǎn)所在特定區(qū)域及地段的自然、社會、經(jīng)濟、政策等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性特征對房地產(chǎn)價格的影響。由于房地產(chǎn)是物質(zhì)實體、權(quán)益及區(qū)位的綜合體,由此可知,區(qū)域因素對房地產(chǎn)價格有著重大影響。此外,在評估時還應(yīng)注意評估對象的用途,不同用途的房地產(chǎn),區(qū)域因素對其價格的影響程度也有所不同。最后是個別因素,即房地產(chǎn)的個別性對房地產(chǎn)個別價格的影響因素,具體涉及土地、建筑物、房地產(chǎn)權(quán)益三個方面,可細分為面積、形狀、鄰街狀況、用途、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、新舊程度、權(quán)屬、容積率、土地使用權(quán)年限等方面,市場上所謂的“一房一價”由此體現(xiàn)。

    3房地產(chǎn)價值評估的方法選擇

    31房地產(chǎn)價值評估基本方法的評估思路與適用性

    房地產(chǎn)價值評估的基本方法是指房地產(chǎn)評估所運用的特定技術(shù),是確定房地產(chǎn)價值的具體手段及途徑。明確評估對象、評估目的,了解房地產(chǎn)價格構(gòu)成要素及價格影響因素等基本信息資料,有助于評估方法的選擇。目前公認的方法有成本法、收益法、市場法。

    311成本法

    成本法是通過先估算評估對象在評估基準日的土地重置成本、建筑物重置成本和建筑物貶值,然后從重置成本中減去貶值來估算被評估房地產(chǎn)價值的方法,基本公式為:

    評估價值=重置成本-建筑物貶值(1)

    在運用成本法進行評估時要將評估對象具體化,將其分為新開發(fā)的房地產(chǎn)和老舊的房地產(chǎn),并在估算過程中注意價值構(gòu)成要素的確認。成本法通常適用于新開發(fā)建造、計劃建造或可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)價值評估,以及既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的評估。純建筑物評估通常也會采用成本法,但是過于老舊的房地產(chǎn)并不太適用。

    312收益法

    收益法是通過估算被評估房地產(chǎn)未來的預(yù)期凈收益額,選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其折現(xiàn)到評估基準日后累加,以此估算房地產(chǎn)價值的方法,基本公式為:

    評估價值=ni=1Ri(1+r)i (2)

    在運用收益法進行評估時應(yīng)考慮房地產(chǎn)的客觀凈收益作為依據(jù),而非實際凈收益,因為通常情況下需要評估的是房地產(chǎn)的市場價值。此外,要注意收益期限的確定,這是因為在我國房地產(chǎn)自然方面的使用長期性會受到有限期的土地使用權(quán)的制約。收益法通常適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的評估。

    313市場法

    市場法是通過到市場上尋找近期交易的與被評估房地產(chǎn)相類似的交易實例加以比較對照,在交易實例的已知價格基礎(chǔ)上進行調(diào)整修正,得出被評估房地產(chǎn)價值的方法,基本公式為:

    評估價值=交易實例單價×各項因素調(diào)整系數(shù)×被評估房地產(chǎn)面積(3)

    在運用市場法進行評估時應(yīng)強調(diào)類似參照物與被評估房地產(chǎn)的可比性,參照物的數(shù)量至少在三個或三個以上,避免偶然性的出現(xiàn)。在進行影響因素選擇時,要選擇對房地產(chǎn)價值影響大的因素,如交易情況因素、交易時間因素、區(qū)域因素、個別因素,進行差異比較。市場法適用于交易比較活躍的房地產(chǎn)的評估。

    32房地產(chǎn)價值評估特殊方法的評估思路與適用性

    上述三種基本方法的評估思路是房地產(chǎn)價值評估的基本運用。除此之外,在實務(wù)操作中我們還會接觸到一些特殊方法,主要包括了假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法、殘余估價法等。

    321假設(shè)開發(fā)法

    假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法。其是在估算待開發(fā)房地產(chǎn)價值時,先估算待開發(fā)房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)完成后的價值,然后扣除后續(xù)正常的開發(fā)費用、稅金及正常的開發(fā)利潤,以倒推算出的剩余價值作為被評估房地產(chǎn)價值的方法。在運用該方法時,評估對象必須是已經(jīng)有明確的規(guī)劃設(shè)計條件的待開發(fā)房地產(chǎn),評估時應(yīng)考慮資金的時間價值。假設(shè)開發(fā)法適用于待開發(fā)土地、在建工程、帶拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)。

    322基準地價修正法

    基準地價修正法是利用當(dāng)?shù)卣l(fā)布的基準地價作為基準,將被評估宗地的區(qū)域因素和個別因素等影響因素與所在區(qū)域的平均條件相比較,對所在區(qū)域的基準地價進行修正,從而估算待評估土地價值的方法。在運用該方法時,應(yīng)先搞清楚待評估土地當(dāng)?shù)鼗鶞实貎r的內(nèi)涵、構(gòu)成等?;鶞实貎r修正法適用于大面積的、數(shù)量眾多的土地價值評估。

    323殘余估價法

    殘余估價法是指土地與地上建筑物合并計算凈收益,扣除歸屬于土地的凈收益或建筑物的凈收益,再用土地或建筑物的還原利率還原,從而求取純土地價值或純建筑物價值的方法。在運用該方法時,在計算土地價值與建筑物價值時應(yīng)考慮收益法以外的其他方法進行估算。殘余估價法適用于利用房地合一狀態(tài)下產(chǎn)生的收益單獨求取土地價值或建筑物價值,以及其他方法難以準確判斷土地或建筑物價格的情況。

    由此可見,不同評估方法在進行房地產(chǎn)價值評估時都有其適用范圍,因此無論是基本方法的使用還是特殊方法的使用都應(yīng)根據(jù)被評估房地產(chǎn)的實際狀態(tài),結(jié)合評估目的,進行合理的選擇,才能評估出合理的結(jié)果。

    4結(jié)論

    房地產(chǎn)價值評估是房地產(chǎn)交易中不可缺少的一個環(huán)節(jié)。在評估過程中,只有明確評估目的與評估對象,熟知房地產(chǎn)的價格構(gòu)成及其價格影響因素,遵循相關(guān)的評估程序,選擇合適的評估方法,才有助于合理評估房地產(chǎn)的價值,從而幫助人們了解房地產(chǎn)市場的合理價格水平。

    參考文獻:

    [1]朱萍資產(chǎn)評估教程[M].5版上海:上海財經(jīng)大學(xué)出版社,2016

    [2]劉玉平資產(chǎn)評估教程[M].3版北京:中國財政經(jīng)濟出版社,2010

    [3]喬志敏,宋斌資產(chǎn)評估學(xué)教程[M].5版北京:中國人民大學(xué)出版社,2015

    [作者簡介]張靜(1981—),女,江蘇南京人,碩士研究生畢業(yè),三江學(xué)院講師。研究方向:資產(chǎn)評估,風(fēng)險管理。endprint

    猜你喜歡
    評估方法影響因素
    直升機概念設(shè)計中的人機工效評估
    品牌資產(chǎn)評估方法對比與分析
    淺析電網(wǎng)規(guī)劃中的模糊可靠性評估方法
    爛尾樓資產(chǎn)證券化及定價方法的探討
    商(2016年32期)2016-11-24 16:33:01
    物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)檢測與評估方法
    中壓配電網(wǎng)可靠性評估方法的比較
    水驅(qū)油效率影響因素研究進展
    突發(fā)事件下應(yīng)急物資保障能力影響因素研究
    中國市場(2016年36期)2016-10-19 03:54:01
    環(huán)衛(wèi)工人生存狀況的調(diào)查分析
    中國市場(2016年35期)2016-10-19 02:30:10
    農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)需求影響因素分析
    商(2016年27期)2016-10-17 07:09:07
    寿宁县| 磴口县| 航空| 安徽省| 藁城市| 兰西县| 施甸县| 二连浩特市| 卢龙县| 洪洞县| 文山县| 庆安县| 静海县| 长汀县| 堆龙德庆县| 祁门县| 南溪县| 商洛市| 阿拉善右旗| 汕尾市| 韶山市| 教育| 雅安市| 甘孜| 牟定县| 清苑县| 富锦市| 封丘县| 乌拉特后旗| 大足县| 海南省| 肃宁县| 屯门区| 灵武市| 句容市| 锡林郭勒盟| 湖南省| 莱州市| 太仆寺旗| 鹤山市| 海丰县|