租購?fù)瑱?quán)：好政策大挑戰(zhàn)

■ 汪利娜

房地產(chǎn)業(yè)

租購?fù)瑱?quán)：好政策大挑戰(zhàn)

■ 汪利娜

編者按：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會等九部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》提出要多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場，列舉了培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)；建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺；增加租賃住房有效供應(yīng)；創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制等四項具體措施。

加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)、培育和發(fā)展住房租賃市場，是貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位的重要舉措，是加快房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和建立購租并舉住房制度的重要內(nèi)容，是解決新市民住房問題、加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要方式。

7月17日，廣州市政府在《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》中提出16條新政策，其中一大亮點就是強(qiáng)化“租購?fù)瑱?quán)”，簡單從字面上理解，這意味著租房和購房者的子女享有同等就近入學(xué)等公共服務(wù)的權(quán)益。新政如一石激起千層浪，成為社會關(guān)注熱點。

從理論上講，“租購?fù)瑱?quán)”，人們不再因買房或租房分為三六九等，入托入學(xué)等公共服務(wù)也不再因買房租房而分配不公，買房租房都一樣，其意義之重大遠(yuǎn)超過簡單地增加幾套租賃房的供給，因為它賦予了租賃房新的內(nèi)涵。如果說增加租賃房供給是一個數(shù)量的變化，那么“租購?fù)瑱?quán)”將使租賃房發(fā)生“質(zhì)”的飛躍。這對廣大租房人無疑是一個福音，對緩解大中城市住房供給短缺、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，滿足不同收入群體的住房需求和平抑住房價格均有著不可低估的促進(jìn)作用。但要讓這一重大利好政策真正落地，提升其可行性和可操作性，還需出臺相應(yīng)的配套政策，仍有許多具體的工作要做。

首先，承租人能否享受“同租同權(quán)”是有門檻的。承租人子女能否就近入學(xué)必須滿足一些“基本條件”，廣州的具體條件包括：有本市戶口，或是持有人才綠卡者的子女，符合廣州市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的隨遷子女。此外，承租人要符合本地?zé)o房、租房有備案兩個條件。只有符合上述條件的，教育部門有責(zé)任為承租者子女安排義務(wù)教育的學(xué)校，且可以是政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校。在全國許多城市，類似的情況屢見不鮮。戶口、居住證、就業(yè)證、居住地期限、社保年限、積分和租房備案等仍是享有“租購?fù)瑱?quán)”的先決條件。這對于許多剛進(jìn)城、新就業(yè)的年輕人和城市流動人口來講是無法逾越的鴻溝，將子女送回戶口所在地上學(xué)是不得已的選擇。

其次，優(yōu)質(zhì)教育資源有限使租房就近上好學(xué)校希望渺茫。多年來，中國的教育投資多投向了有利可圖的大學(xué)，對義務(wù)教育小學(xué)和中學(xué)、甚至高中的投入較少；各城市有動力有土地開發(fā)興建大學(xué)城，但興建幼兒園和中小學(xué)的卻寥寥無幾。無論是幼兒園、中小學(xué)校的數(shù)量還是師資力量都無法滿足市場的需求，更無法與高等院?？购狻Ｒ陨鷰煴葹槔?，小學(xué)和初中的生師比是17．05和12．41，而普通高校房生師比是17．73。相對于龐大的生源，政府投入少、教師力量不足必然帶來中小學(xué)優(yōu)質(zhì)資源的短缺?！白赓?fù)瑱?quán)”，政府可以保證租房者子女有學(xué)校上，但不保證一定能就近上好學(xué)校。當(dāng)下各地都在積極推進(jìn)義務(wù)教育均等化的改革，有產(chǎn)權(quán)房者的子女都無法按自己的意愿就近上好學(xué)校，都必須先提交學(xué)齡兒童的戶籍（居住證）、房產(chǎn)、居住年限等基本信息，納入互聯(lián)網(wǎng)義務(wù)教育入學(xué)服務(wù)平臺，進(jìn)行單校劃片或多校劃片入學(xué)。顯然，要想從根本上解決租購不分、地域不分、教育機(jī)會均等化的問題，政府還應(yīng)加大義務(wù)教育的投入，增強(qiáng)義務(wù)教育師資力量。

第三，“租購?fù)瑱?quán)”對房價和租金的影響。新政能否引發(fā)房價的大跌或?qū)W區(qū)房租金的暴漲？短期看，新政對住房市場的影響微乎其微。原因很簡單：一是政策的落實有時滯性；二是政策落實有不確定性；三是租購入學(xué)的競爭優(yōu)勢差異。租房在性價比上可能不次于購房，旣能滿足租房需求且價格比較低，但一個花百萬千萬的購房人與一個租房人（居住時間一樣），誰有入好學(xué)校的優(yōu)勢或優(yōu)先次序呢？四是房價與租金的漲跌關(guān)鍵取決于市場供需關(guān)系的變化。如果付了高房租也沒學(xué)上，那么有多少“達(dá)標(biāo)”承租人敢于拿孩子的前途冒險，愿意參與推高學(xué)區(qū)房租金的大戰(zhàn)呢？潛在的承租人少，學(xué)區(qū)房租金暴漲的可能性有限。

租購?fù)瑱?quán)對購房價格的實質(zhì)性影響取決于租賃房市場的發(fā)展和新政是否能真正落實。但從長遠(yuǎn)來看，租賃住房市場的發(fā)展的確有助于優(yōu)化租房供給結(jié)構(gòu)，滿足居民多層次的租房需求，如果有更多的公共福利與之配套，對平抑住房市場價格將產(chǎn)生積極的影響。德國是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中住房租賃市場占比較高（占住房市場50%）的國家，租購?fù)瑱?quán)，沒有任何身份和公共服務(wù)權(quán)益差異，因此，德國住房價格極其平穩(wěn)，波幅在2%左右。

簡言之，租購?fù)瑱?quán)要想得到滿足住房需求、共享基本公共服務(wù)和平抑房價的效果，政府仍需在戶籍、義務(wù)教育和公共服務(wù)供給上下功夫、做實事。

（作者單位：中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所）