非金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人可否辦理不動產(chǎn)抵押登記?

文/李金升 吳定貴

非金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人可否辦理不動產(chǎn)抵押登記?

文/李金升 吳定貴

在不動產(chǎn)登記的實(shí)務(wù)工作中，因?yàn)楦鞣N原因，非金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人，尤其是自然人，在辦理不動產(chǎn)抵押登記時，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)往往并不將其與金融機(jī)構(gòu)類債權(quán)人辦理不動產(chǎn)抵押登記等同對待。為了減少不動產(chǎn)抵押登記各方的各種顧慮，本文從法律的角度，分析非金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人辦理不動產(chǎn)抵押登記的各項(xiàng)事宜，以供參考。

一、合法性分析：法律行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定解析

（一）相關(guān)法律規(guī)定解析：非金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人可以作為抵押權(quán)人

1.《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十一條第一款規(guī)定：“債權(quán)人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，需要擔(dān)保的，可以依照本法和其他法律的規(guī)定設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。”抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)之一，且法人、自然人均可以根據(jù)買賣、借貸等民事活動成為債權(quán)人，法人中的非金融機(jī)構(gòu)類法人也可以成為債權(quán)人。因此，該條款并未限定僅金融機(jī)構(gòu)類法人能成為債權(quán)人，也并未限定僅金融機(jī)構(gòu)類法人可以設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。

2.《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十九條規(guī)定：“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)?！贝藯l款專門規(guī)定抵押權(quán)的設(shè)立，同樣并未限定僅金融機(jī)構(gòu)類法人能成為債權(quán)人（抵押權(quán)人），也并未限定僅金融機(jī)構(gòu)類法人可以設(shè)立抵押權(quán)。

3.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。”對于用房地產(chǎn)設(shè)立抵押的，同樣并未限定僅金融機(jī)構(gòu)類法人能成為債權(quán)人（抵押權(quán)人），也并未限定僅金融機(jī)構(gòu)類法人可以就房地產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)。

4.《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十三條規(guī)定：“本法所稱抵押，是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物?！痹摋l對于債權(quán)人（抵押權(quán)人）的規(guī)定同上，不再贅述。

（二）相關(guān)行政法規(guī)規(guī)定解析：非金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人也可以作為抵押權(quán)人

國務(wù)院頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》（自2015年3月1日起施行）第十四條第一款規(guī)定：“因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請?！贝颂幰膊⑽聪薅▋H金融機(jī)構(gòu)類法人能作為債權(quán)人（抵押權(quán)人）去申請不動產(chǎn)登記。

綜上所述，在民商事法律領(lǐng)域，在“法無禁止則可為”的原則下，非金融機(jī)構(gòu)類債權(quán)人是可以申請辦理不動產(chǎn)抵押登記的。

二、合規(guī)性分析：其他規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定解析

此處的合規(guī)性，主要指是否符合最高人民法院的相關(guān)司法解釋、國務(wù)院部委規(guī)章、國家相關(guān)政策規(guī)定等。

（一）司法解釋明文規(guī)定非金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人可以作為抵押權(quán)人

在《最高人民法院關(guān)于〈城市房地產(chǎn)抵押管理辦法〉在建工程抵押規(guī)定與上位法是否沖突問題的答復(fù)》（〔2012〕行他字第8號）中明文規(guī)定：“在建工程屬于《擔(dān)保法》規(guī)定的可以抵押的財(cái)產(chǎn)范圍。法律對在建工程抵押權(quán)人的范圍沒有作出限制性規(guī)定，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款有關(guān)在建工程抵押的規(guī)定，是針對貸款銀行作為抵押權(quán)人時的特別規(guī)定，但并不限制貸款銀行以外的主體成為在建工程的抵押權(quán)人。”在建工程屬于不動產(chǎn)之一，非金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人可以作為在建工程的抵押權(quán)人。

（二）部委規(guī)章也明文規(guī)定非金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人可以作為抵押權(quán)人

《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（中華人民共和國國土資源部令第63號，自2016年1月1日起施行）第六十六條規(guī)定：“自然人、法人或者其他組織為保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，依法以不動產(chǎn)設(shè)定抵押的，可以由當(dāng)事人持不動產(chǎn)權(quán)屬證書、抵押合同與主債權(quán)合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記。抵押合同可以是單獨(dú)訂立的書面合同，也可以是主債權(quán)合同中的抵押條款?！痹谠摋l款中，甚至更加具體地明文規(guī)定“自然人、法人或者其他組織”均可依法設(shè)立不動產(chǎn)抵押權(quán)并申請辦理抵押登記。顯然，非金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人是可以申請作為不動產(chǎn)抵押權(quán)人進(jìn)行不動產(chǎn)抵押登記的。

（三）國家相關(guān)政策也明文規(guī)定非金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人可以作為抵押權(quán)人

典型如《國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2015〕25號）附件5“不動產(chǎn)登記申請審批表”對于權(quán)利人情況的表述為“權(quán)利人姓名（名稱）”，即允許非金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人作為權(quán)利人提出申請，具體見下圖中用紅色圓圈標(biāo)注部分。

綜上所述，最高司法機(jī)關(guān)也確定非金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人可以設(shè)立在建工程抵押權(quán)，國家的相關(guān)政策規(guī)定更具體地明確了債權(quán)人可以為“自然人、法人或者其他組織”三大類，非金融機(jī)構(gòu)類債權(quán)人是可以申請辦理不動產(chǎn)抵押登記的。

三、實(shí)操性分析：辦理抵押登記的各項(xiàng)要件解析

根據(jù)《國土資源部關(guān)于印發(fā)〈不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）〉的通知》（國土資規(guī)〔2016〕6號）附件“不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）”的規(guī)定，不動產(chǎn)抵押登記可分為首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記四種，本文主要針對首次登記進(jìn)行解析。

（一）非金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人是首次登記的申請主體之一

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》14.1.4規(guī)定：“申請主體。抵押權(quán)首次登記應(yīng)當(dāng)由抵押人和抵押權(quán)人共同申請?！币虼?，作為非金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)人，在進(jìn)行不動產(chǎn)抵押的首次登記時，須與抵押人（不一定就是債務(wù)人）共同申請抵押登記。

（二）非金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人須共同準(zhǔn)備齊全相關(guān)申請材料

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》14.1.5規(guī)定：“申請材料。申請抵押權(quán)首次登記，提交的材料包括：1.不動產(chǎn)登記申請書。2.申請人身份證明。3.不動產(chǎn)權(quán)屬證書。4.主債權(quán)合同。最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)提交一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生債權(quán)的合同或者其他登記原因文件等必要材料。5.抵押合同。主債權(quán)合同中包含抵押條款的，可以不提交單獨(dú)的抵押合同書。最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)提交最高額抵押合同。6.下列情形還應(yīng)當(dāng)提交以下材料：（1）同意將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的，應(yīng)當(dāng)提交已存在債權(quán)的合同以及當(dāng)事人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書面材料；（2）在建建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證。7.法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的其他材料?！睂τ谏鲜霾牧?，非金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人須與抵押人、債務(wù)人等共同準(zhǔn)備齊全予以提交。

另外，《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.1.2規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格貫徹落實(shí)《物權(quán)法》《條例》以及《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，依法確定申請人申請登記所需材料的種類和范圍，并將所需材料目錄在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場所和門戶網(wǎng)站公布。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得隨意擴(kuò)大登記申請材料的種類和范圍，法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》沒有規(guī)定的材料，不得作為登記申請材料。”

（三）不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)須予以審查的要點(diǎn)

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》14.1.6規(guī)定：“審查要點(diǎn)。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在審核過程中應(yīng)注意以下要點(diǎn)：1.抵押財(cái)產(chǎn)是否已經(jīng)辦理不動產(chǎn)登記；2. 抵押財(cái)產(chǎn)是否屬于法律、行政法規(guī)禁止抵押的不動產(chǎn)；3.抵押合同上記載的抵押人、抵押權(quán)人、被擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額或種類、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限、抵押不動產(chǎn)是否明確；最高額抵押權(quán)登記的，最高債權(quán)額限度、債權(quán)確定的期間是否明確；4.申請人與不動產(chǎn)權(quán)證書或不動產(chǎn)登記證明、主債權(quán)合同、抵押合同、最高額抵押合同等記載的主體是否一致；5.在建建筑物抵押的，抵押財(cái)產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購商品房和已辦理預(yù)售合同登記備案的商品房；6.在建建筑物抵押，應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的，是否已實(shí)地查看；7.有查封登記的，不予辦理抵押登記，但在商品房抵押預(yù)告登記后辦理的預(yù)查封登記，不影響商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)首次登記；8.辦理抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)首次登記，抵押權(quán)人與抵押預(yù)告登記權(quán)利人是否一致；9.同一不動產(chǎn)上設(shè)有多個抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按照受理時間的先后順序依次辦理登記；10.登記申請是否違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定；11.本規(guī)范第4章要求的其他審查事項(xiàng)。不存在本規(guī)范第4.8.2條不予登記情形的，記載不動產(chǎn)登記簿后向抵押權(quán)人核發(fā)不動產(chǎn)登記證明?！币虼?，非金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人在辦理不動產(chǎn)抵押登記時，須按照前述審查要點(diǎn)，自己先行審查一遍，提前準(zhǔn)備，便于有效成功登記。

四、結(jié)語

綜合前述各種分析，我們可以明晰，不管是從法律、行政法規(guī)、司法解釋，還是從國務(wù)院部委規(guī)章甚至國家政策的規(guī)定來看，均未限定僅金融機(jī)構(gòu)類法人能成為債權(quán)人（抵押權(quán)人），也均未限定僅金融機(jī)構(gòu)類法人可以設(shè)立抵押權(quán)，并且在具體的操作規(guī)范上，明確了需要提交的申請材料以及不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查要點(diǎn)，最主要的是，“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得隨意擴(kuò)大登記申請材料的種類和范圍，法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》沒有規(guī)定的材料，不得作為登記申請材料”，因此，非金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人辦理不動產(chǎn)抵押登記，其實(shí)不應(yīng)該成為一個問題。只需要依法、依規(guī)執(zhí)行即可。

（作者單位：貴州匠心律師事務(wù)所）