養(yǎng)老地產(chǎn)的獨(dú)自等待

羅麗娟

在萬科榕悅城市長(zhǎng)者照料中心，白叔與妻子和往常一樣，在一樓餐廳和其他同伴一起用午餐，他細(xì)心地將盤子和食材遞給身邊的女士，又幫助一位坐輪椅的阿姨挪到桌邊就餐。飯后，他悠閑打開報(bào)紙，一邊閱讀一邊坐等同伴用餐，生活恬淡而自然。

白叔將近90歲，2016年10月，作為首批入住的長(zhǎng)者，與妻子一同住進(jìn)位于廣州核心區(qū)的照料中心，此前，他一直住在30分鐘車程外的番禺區(qū)。退休前，白叔從事多年醫(yī)師工作，晚年在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)接受專業(yè)護(hù)理，一直在他計(jì)劃之內(nèi)。

很多人像白叔一樣，開始接受專業(yè)機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老服務(wù)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的前景實(shí)在誘人，產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、投資機(jī)構(gòu)加速進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，轉(zhuǎn)型中的房企紛紛將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)寫進(jìn)發(fā)展計(jì)劃，進(jìn)行重點(diǎn)孵化。

萬科、保利、遠(yuǎn)洋、綠城等知名地產(chǎn)商，均試圖獲取養(yǎng)老地產(chǎn)的“紅利”，成功將80后、90后轉(zhuǎn)為“房奴”后，他們掉頭為即將退休的大批60后、70后做好預(yù)備，這是一個(gè)更富裕的階層。當(dāng)然，探索和試水也遠(yuǎn)非一帆風(fēng)順。

富裕的長(zhǎng)者們

根據(jù)常用的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%，或者60歲以上老年人口占10%，即意味進(jìn)入老齡化社會(huì)；一旦65歲以上的人口比率超14%，被稱為“老齡社會(huì)”。

有評(píng)論稱，中國(guó)將是“世界第一個(gè)步入老齡社會(huì)的發(fā)展中超級(jí)大國(guó)”。根據(jù)聯(lián)合國(guó)的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國(guó)已進(jìn)入老齡化人口快速增長(zhǎng)階段，將在2024年至2026年前后進(jìn)入“老齡社會(huì)”。預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)60歲及以上人口達(dá)到2.48億，占比17.17%；到2025年，65歲以上人口數(shù)量將達(dá)到2億；2050年將突破3億。

“老”字在現(xiàn)代漢語中解釋為：年紀(jì)大、時(shí)間長(zhǎng)、有經(jīng)驗(yàn)等?！拔覀儾辉儆谩先恕ⅰ夏耆说确Q謂，而是稱其為‘長(zhǎng)者。”萬科廣深區(qū)域養(yǎng)老業(yè)務(wù)推廣負(fù)責(zé)人程明陽告訴《21CBR》記者，大部分老年人追求的是體面有活力的晚年生活，不愿意被貼上“老人”標(biāo)簽。

若以60歲為標(biāo)準(zhǔn)，1957年之前出生的人群，已開始步入“長(zhǎng)者”階段，更重要的是，1962-1973年出生的、新中國(guó)成立后最大的一波“嬰兒潮”人群，即將陸續(xù)進(jìn)入退休狀態(tài)。

若以地域分布而言，北京、上海、廣州三大一線城市，65歲以上人口占比高于全國(guó)平均水平，同時(shí)，家庭可支配收入和教育程度相對(duì)高，思想觀念更為開放，醫(yī)療護(hù)理要求更明確，他們正成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)第一批的主力消費(fèi)人群。

實(shí)際上，不只是白叔夫婦這樣真正的長(zhǎng)者，很多人選擇主動(dòng)“適老”，未雨綢繆。在保利花園和院健康生活館的注冊(cè)名單中，最年輕的會(huì)員不足40歲，“客戶就把這里當(dāng)成一個(gè)休閑場(chǎng)所，有些照護(hù)，不算真正意義上的養(yǎng)老?！别^長(zhǎng)袁寶玉告訴《21CBR》記者。

“一旦中國(guó)20世紀(jì)60年代出生的人退休，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展期?！?綠城烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目總經(jīng)理朱浩義分析，財(cái)富大多集中在60后、70后人群手中，“1978年開始改革開放，2000年以后財(cái)富快速聚集，他們有接受良好教育的機(jī)會(huì)，正當(dāng)盛年時(shí)趕上改革的紅利期，成為社會(huì)中堅(jiān)力量?！毕啾戎?，80后機(jī)會(huì)相對(duì)有限，且由于計(jì)劃生育政策影響，不少為獨(dú)生子女，要擔(dān)負(fù)起父母的養(yǎng)老壓力，財(cái)富自由度要小得多。

因此，曾屬社會(huì)公益事業(yè)、政府主導(dǎo)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，正逐漸成為地產(chǎn)開發(fā)商和機(jī)構(gòu)投資者布局的重要領(lǐng)域。“未來數(shù)十年內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)存在強(qiáng)勁需求。對(duì)于發(fā)展商和投資者而言，養(yǎng)老市場(chǎng)存在大量發(fā)展機(jī)遇，尤以中國(guó)一線城市為甚?！钡禺a(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)高力國(guó)際在《暮色中國(guó)：養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)之契機(jī)》研究報(bào)告中指出。

“未來20年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會(huì)誕生一個(gè)萬億市值的企業(yè)，可能來自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也可能來自保險(xiǎn)或者醫(yī)院行業(yè)?！比f科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖曾在其參與的“怡園光熙長(zhǎng)者公寓”發(fā)布會(huì)上如是說。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概念雖火，但國(guó)內(nèi)遠(yuǎn)未成規(guī)模，中國(guó)現(xiàn)有養(yǎng)老物業(yè)存量有限，且品類相對(duì)單一。

朱浩義向《21CBR》記者解釋說，日本達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平后才進(jìn)入老齡化社會(huì)，故而支撐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的條件充足，例如立法、人員素質(zhì)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境等均已配套，“中國(guó)面對(duì)最大的問題是未富先老”。政策環(huán)境相應(yīng)滯后，產(chǎn)業(yè)鏈成熟度低，養(yǎng)老設(shè)施嚴(yán)重匱乏，限制了推進(jìn)的速度。

同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)往往是地產(chǎn)、金融、醫(yī)療資源三者整合，適老化設(shè)計(jì)水平、后期專業(yè)度管理等運(yùn)營(yíng)要求高，此外，運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)施，大多回報(bào)率有限，具有回報(bào)周期長(zhǎng)、專業(yè)人才匱乏、盈利模式單一等挑戰(zhàn)，躍躍欲試者中，屢遭碰壁者不在少數(shù)，地產(chǎn)商中能堅(jiān)持下來的多是些大玩家。

親民的探索

作為長(zhǎng)期的地產(chǎn)一哥，萬科進(jìn)軍養(yǎng)老的探索起于7年前。

2010年，萬科開始布局養(yǎng)老地產(chǎn)，進(jìn)入北京、上海、廣州、杭州、青島、成都等一二線核心城市，率先在全國(guó)搭建了專業(yè)康復(fù)醫(yī)療業(yè)務(wù)的完整資源鏈，形成兼具醫(yī)療、康復(fù)、養(yǎng)老、護(hù)理為一體的醫(yī)養(yǎng)聯(lián)合體專業(yè)產(chǎn)品體系。由早期的杭州隨園嘉樹養(yǎng)老公寓，后發(fā)展成市級(jí)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“榕悅”，再增加嵌入式社區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)品“智匯坊”，迄今，萬科在全國(guó)大中小型養(yǎng)老項(xiàng)目，整體已近200個(gè)。

2016年10月，萬科城市長(zhǎng)者照料中心榕悅正式在廣州亮相，項(xiàng)目選址在廣州核心的天河區(qū)，由閑置物業(yè)改造而成，整體建筑面積8000平方米，設(shè)置310個(gè)床位，以“康復(fù)+養(yǎng)老”兩大核心功能為主，配備專業(yè)的醫(yī)護(hù)人員，向客戶提供全托養(yǎng)老護(hù)理、健康膳食、日間照料、文娛活動(dòng)、老年學(xué)堂、健康管理服務(wù)、三甲醫(yī)院綠色就醫(yī)通道、養(yǎng)生度假以及居家養(yǎng)老等服務(wù)。