農(nóng)村拆遷安置房流轉(zhuǎn)行為問題及對策

馬聰慧

摘要：隨著社會主義經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)也進(jìn)行得如火如荼。城鎮(zhèn)化建設(shè)必不可少的一環(huán)就是城市建設(shè)。所以，在這種情況下就出現(xiàn)了農(nóng)村拆遷安置房的問題。主要是討論農(nóng)村拆遷安置房的所有權(quán)歸屬，并且實踐中對此類房屋的分類；未取得房屋產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同效力不受影響，交易流轉(zhuǎn)的類型，進(jìn)入交易市場的主要障礙；如果進(jìn)行交易后，合同的履行面臨著政府政策限制，房屋買受人權(quán)益難以保護(hù)，一房數(shù)賣情況多的現(xiàn)狀。并且對此類問題提出確定房屋買賣合同效力，完善房產(chǎn)登記制度，加強(qiáng)相關(guān)立法的建議，保證合同中的誠實信用原則的解決辦法。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化 農(nóng)村拆遷安置房 房產(chǎn)登記 買賣合同

中圖分類號：G812 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-5349（2017）16-0060-02

一、農(nóng)村拆遷安置房分類及所有權(quán)歸屬

近些年來，城鎮(zhèn)化的速度在不斷加快。而城鎮(zhèn)化建設(shè)則需要進(jìn)行土地征收，以便于更加合理地利用土地資源，減輕城鎮(zhèn)壓力，開發(fā)農(nóng)村土地，擴(kuò)大城市的輻射圈，以此來推動城市的重新規(guī)劃，并且?guī)愚r(nóng)村發(fā)展，實現(xiàn)農(nóng)村與城市的均衡發(fā)展。于是就出現(xiàn)了國家對農(nóng)村集體用地大面積的征收，然后進(jìn)行新的建設(shè)。而國家對于征收土地后進(jìn)行的補(bǔ)償在實踐中來講分為兩類，一是進(jìn)行物質(zhì)性的補(bǔ)償，就拆遷的房屋進(jìn)行折價補(bǔ)償；第二種就是本文所要討論的農(nóng)村拆遷安置房。

（一）農(nóng)村拆遷安置房具體有哪些種類

按照不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村拆遷安置房主要分為以下幾種：

（1）根據(jù)拆遷安置房是否已經(jīng)取得房屋的產(chǎn)權(quán)登記證，分為已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證的安置房與尚未取得產(chǎn)權(quán)證的安置房。在實踐中，有很多的安置房在居住很長時間后依然沒有取得房屋的產(chǎn)權(quán)登記證，這是我國的不動產(chǎn)登記制度不完善所致。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項規(guī)定我們可以得知，未辦理產(chǎn)權(quán)登記的城市房屋不得轉(zhuǎn)讓。在這種情況下，產(chǎn)權(quán)證的有無直接影響到安置房屋是否可以合法流轉(zhuǎn)以及合同是否能夠?qū)嶋H履行。

（2）依據(jù)政府部門是否允許流轉(zhuǎn)可以分為一定期限內(nèi)限制流轉(zhuǎn)的安置房和可以自由流轉(zhuǎn)的安置房。因為各地政策的不同，所以關(guān)于此類房屋是否可以流轉(zhuǎn)的政策不同。一般而言，因為建設(shè)公共工程而進(jìn)行征收的，安置房在取得房屋所有權(quán)之后五年內(nèi)不得流轉(zhuǎn)；因房屋開發(fā)等商業(yè)因素而拆遷的，這種一般沒有流轉(zhuǎn)期限限制，可以自由地進(jìn)入交易市場。但是在限制交易期間或者是政府根本不允許安置房流轉(zhuǎn)規(guī)定時候，安置房所有權(quán)人還將房屋轉(zhuǎn)讓的，這種情況下就會出現(xiàn)問題。

（3）根據(jù)拆遷安置房的建造主體不同，可以分為由政府承辦建造的安置房、村集體自己建造的安置房、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的安置房、被安置人自建的安置房。①由政府承辦建造的安置房，其土地性質(zhì)為國有土地，在沒有特別限制性規(guī)定時可以自由流轉(zhuǎn)。村集體自己建造的安置房，性質(zhì)為集體所有，現(xiàn)行政策中不允許流轉(zhuǎn)給城市居民，但是在集體成員內(nèi)可以流轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的限制較少，一般情況下與商品房沒有區(qū)別，可以自由進(jìn)入交易市場。自建的安置房是被安置人自己籌集資金，在劃撥土地上建造，這種安置房現(xiàn)實中存在最多糾紛以及爭議，因為登記機(jī)關(guān)等原因，許多證件不齊導(dǎo)致合同訂立之后無法實際履行。

（二）拆遷安置房的所有權(quán)

首先，對于政府建造以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的安置房。根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條我們可以得知，此類所有權(quán)自政府作出決定時取得所有權(quán)，并不需要辦理產(chǎn)權(quán)登記。所以，被安置人在政府作出分配房屋的決定后就直接取得了安置房的所有權(quán)。

然后，對于村集體建造以及個人建造的房屋，應(yīng)該為房屋所有權(quán)的繼受取得或者原始取得，依據(jù)《物權(quán)法》第三十條規(guī)定的事實行為成就時，集體建造的房屋由集體取得所有權(quán)，被安置人只能以繼受的方式也就是經(jīng)過村集體進(jìn)行分配，然后取得房屋所有權(quán)。自建房屋中，被安置人及其共有人直接取得房屋所有權(quán)。

綜上，我們可以得出農(nóng)村拆遷安置房所有權(quán)歸屬于被安置人。被安置人享有占有、使用、受益、處分的權(quán)能，至于是否受限制，將在下文進(jìn)行討論。

二、未取得房屋登記證的拆遷安置房的流轉(zhuǎn)效力問題

在現(xiàn)實生活中，由于登記制度的不完善或者是其他因素，有很多安置房在交付完已經(jīng)居住很長時間后尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)登記證。在這種情況下拆遷安置房流轉(zhuǎn)是否會影響合同效力？

筆者家鄉(xiāng)為河南省許昌市，周圍的幾個縣中就有類似的農(nóng)村拆遷安置房。據(jù)了解，均未取得房屋的產(chǎn)權(quán)登記證。但是已經(jīng)有很多人將自己閑置的房屋進(jìn)行出售或者出租，這些房子相對于城市的商品房來講較便宜，將來開發(fā)后升值空間較大，并且這些房子的價格還在不斷上漲，因此地段稍微好點(diǎn)的供不應(yīng)求。

那么，關(guān)于這些未取得房產(chǎn)證的拆遷安置房流轉(zhuǎn)合同效力如何呢？在司法實踐中通常認(rèn)為此類合同是無效的，其依據(jù)為《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，這是一種強(qiáng)制性規(guī)定。筆者認(rèn)為合同應(yīng)該是有效的，因為合同并非只要違反強(qiáng)行性規(guī)定就一定無效，只要不違反效力性規(guī)定的合同才無效。《城市房地產(chǎn)管理法》目的在于規(guī)范房地產(chǎn)市場，禁止未經(jīng)登記的房地產(chǎn)進(jìn)行物權(quán)轉(zhuǎn)讓。但這種規(guī)定更強(qiáng)調(diào)對房屋登記的行政管理，不必然導(dǎo)致民事行為的無效。也就是說在安置房房屋買賣合同生效后，應(yīng)該盡快辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，如果確實因為現(xiàn)實情況無法辦理的，也不應(yīng)該簡單地將合同認(rèn)定為無效，可以解除合同或者是讓有過錯方來承擔(dān)違約責(zé)任。

三、農(nóng)村拆遷安置房流轉(zhuǎn)的類型及其履行中面臨的問題

（一）流轉(zhuǎn)類型

主要分為三類，分別是：本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部的流轉(zhuǎn)；本集體經(jīng)濟(jì)成員與其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員間流轉(zhuǎn)；城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村居民房屋。

（二）合同履行中面臨的問題

1.政府限制拆遷安置房的交易

有的地方政府一方面為了維護(hù)房產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定，防止拆遷安置房大量交易，沖擊原有的房產(chǎn)交易；另一方面為了使拆遷安置的農(nóng)民“居者有其屋”，維護(hù)民生問題，就下發(fā)命令，禁止此類房屋的流轉(zhuǎn)。如上海市人民政府批轉(zhuǎn)上海市房屋土地資源管理局制定的《上海市配套商品房和中低價普通商品房管理試行辦法》，就限制了此類房屋在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、出租。

2.買受人權(quán)利難以保障

在房屋還未辦理產(chǎn)權(quán)登記時，因再次拆遷等原因?qū)е路课輧r格上漲，被安置人就主張因為政策不允許流轉(zhuǎn)等原因合同無效。這樣買受人的信賴?yán)婢蜔o法充分保護(hù)并且買受人因此喪失其他訂立合同機(jī)會。

在實踐中，部分法院認(rèn)定集體經(jīng)濟(jì)成員與外部集體經(jīng)濟(jì)成員或者是城市購房者簽訂的安置房房屋買賣合同一律認(rèn)定為無效，除非在一審法庭辯論終結(jié)前取得出賣人所屬的經(jīng)濟(jì)組織成員資格且符合其他購買條件的，可以認(rèn)定合同有效。這種一刀切的情況更加不利于買受人的利益保護(hù)。②

3.一房數(shù)賣情況突出

在安置房房產(chǎn)證尚未辦理完畢時，無法真正確定誰是真正的所有權(quán)人。在這種情況下買受人只能相信拆遷安置補(bǔ)償合同，與被安置人訂立買賣合同。這樣很容易產(chǎn)生一房數(shù)賣情況，而且在這種情況下根本沒辦法判斷誰是真正的善意人，會造成交易市場的混亂，并且引起訴訟，浪費(fèi)人力物力財力。

四、對農(nóng)村拆遷安置房流轉(zhuǎn)出現(xiàn)的問題的建議

（一）應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體的合同情況確定合同效力，不能一刀切

（1）認(rèn)定合同的效力有利于國家法治的統(tǒng)一。因為各地方關(guān)于是否允許流轉(zhuǎn)的規(guī)定不同，就會導(dǎo)致同樣是拆遷安置房買賣合同，在不同的地方效力就不同，同樣的法律行為得到了不同的法律評價。

（2）有利于鼓勵意思自治與鼓勵交易。民法鼓勵人們進(jìn)行交往交易，如果一味禁止安置房的流通就無法發(fā)揚(yáng)民法的精神，同樣鼓勵交易也是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段。承認(rèn)安置房流轉(zhuǎn)合同，有利于發(fā)揮農(nóng)村閑置的安置房發(fā)揮更大價值。

（3）有利于誠實信用原則的維護(hù)。目前，被安置人因為房屋價格上漲而反悔不交付房屋所引起的糾紛很多，法院判定合同無效，一定程度上使此類行為更加普遍，不符合民法的要求，不利于市場的穩(wěn)定。應(yīng)該根據(jù)實際情況對此類合同的效力進(jìn)行維護(hù)，判定買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，有利于民事交往。

（二）完善房產(chǎn)登記制度

在上述中已經(jīng)提到過，安置房的登記手續(xù)程序存在著缺陷，這是引起糾紛的一個很大的原因。

政府應(yīng)該完善房產(chǎn)登記制度，制定《不動產(chǎn)物權(quán)登記法》，明確登記機(jī)關(guān)職責(zé)，統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)關(guān)，消除目前不動產(chǎn)物權(quán)登記“各自為政”的現(xiàn)象。③所以，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請登記城鄉(xiāng)房屋一視同仁。

（三）完善改進(jìn)農(nóng)村拆遷安置房法律法規(guī)政策

設(shè)立適合實際情況的具有可行性的法律條文。此類合同已經(jīng)存在很長時間，并且屢禁不止，買受人在買房前已經(jīng)了解到了相關(guān)法律法規(guī)?？墒沁€是有一部分人愿意購買，如果僅僅是取締或者禁止是不符合現(xiàn)今實際的。應(yīng)該結(jié)合實際的情況，加快出臺與之相關(guān)的法律，具體規(guī)制此類合同的簽訂方式、履行方式、違約責(zé)任等方面。

五、總結(jié)

城鎮(zhèn)化建設(shè)必然會引起一些矛盾，農(nóng)村拆遷安置房流轉(zhuǎn)就是其中比較突出的。僅僅只是禁止此類房屋的流通是不能從根本上解決問題的，應(yīng)當(dāng)加以引導(dǎo)，不能一刀切，直接認(rèn)定為合同無效。應(yīng)當(dāng)在結(jié)合實際情況的基礎(chǔ)上，對不同的流轉(zhuǎn)行為作出不同的認(rèn)定，兼顧買賣雙方的權(quán)利與義務(wù)，這是保護(hù)民法誠實信用原則與鼓勵交易原則等原則的重要手段。同時也是維護(hù)社會主義市場交易的穩(wěn)定與實現(xiàn)城鎮(zhèn)化建設(shè)又好又快發(fā)展的重要途徑。

注釋：

①倪思超.論農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同[D].中國社會科學(xué)院，2011：5-6.

②沈建紅，嚴(yán)慧勇，楊華，張躍芳，孔蓉，廖永結(jié)，楊來福.房屋買賣合同糾紛疑難案件的法律適用[J].法律適用，2015（6）：87.

③于海涌.論我國不動產(chǎn)登記制度中的主要缺陷——寫在物權(quán)法通過以后[J].私法，2007（2）.

參考文獻(xiàn)：

[1]倪思超.論農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同[D].中國社會科學(xué)院，2011：5-6.

[2]沈建紅，嚴(yán)慧勇，楊華，張躍芳，孔蓉，廖永結(jié)，楊來福.房屋買賣合同糾紛疑難案件的法律適用[J].法律適用，2015（6）：87.

[3]黃麗艷，王琪瑤.城鎮(zhèn)化進(jìn)程中農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問題對策研究[J].陰山學(xué)刊，2017.

[4]韓瑋.淺析農(nóng)村拆遷安置房的法律性質(zhì)[N].江蘇經(jīng)濟(jì)報，2015-09-30：B30.

[5]徐小瀾，徐琴，李霆.在農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程中妥善化解糾紛——江蘇省昆山市人民法院關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷涉訴民事糾紛的調(diào)研報告[N].人民法院報，2012-11-15：8。

責(zé)任編輯：于 蕾