共有產權住房是進步嗎

崔鵬

在經濟決策層不讓中國大城市房屋價格增長過快的指導下，各個地方政府幾乎每個星期都有關于抑制房地產價格的創(chuàng)新政策出臺。比如8月3日，北京住房和城鄉(xiāng)建設委發(fā)布向社會公開征集意見的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》以及《北京市共有產權住房規(guī)劃設計宜居建設導則》（以下簡稱“《導則》”）就是這類創(chuàng)新。

簡單地說，共有產權住房就是購買這種住房的居民只能買到該住房的部分產權—相對于購買擁有全部產權的商品住房，共有產權住房的價格會相對便宜。不過購買這種共有產權住房的居民如果要賣出這種住房，在同等價格下要優(yōu)先賣給政府的房屋產權代持機構，并且獲得的賣房款也只是購房人所擁有的部分產權的售 價。

在一些細節(jié)上，共有產權住房對在北京還沒有住房的“家庭”更加偏重，意見較為集中的是“單身人士申購需年滿30歲”，相比“自住房”25歲的門檻延遲了5年?！秾t》還提出共有產權住房面積不要過小，要適合多人家庭居住。不過，相信這種新概念不是前幾版政府定價住房的結構補充，而很可能是迭代產品。

由于“居者有其屋”的大宗旨和房地產市場迅速發(fā)展的矛盾，中國內地政府曾經推出過很多種通過政府補貼從而造成價格相對低廉的居民住房，比如說，經濟適用房、兩限房和自住型商品房。這幾類住房有迭代升級的意思，但是在一段時間里也會共存。

這里爭議最大的、存在時間最長的大概是經濟適用房。政府這種通過減免地價和以稅收補貼低收入住戶群體的方式是從一些亞洲新興市場地區(qū)學來的。但是中國內地地方政府在開始實施這種方式的時候沒有考慮到中國經濟在2000年代之后增長會如此迅速，內地大城市的房地產價格增長會如此之快。在很多大城市由于經濟高速發(fā)展，城市規(guī)模迅速變大，再加上政策執(zhí)行層面的一些考慮不周，經濟適用房很快就成了一些特殊人群的套利工具。

其中比較有趣的是，很多城市要求經濟適用房的購買者收入水平要非常低，但實際情況是收入極低的人群其實根本買不起經濟適用房。但在執(zhí)行層面，只要購買者能開具符合要求的“收入證明”就可以通過購買經濟適用房套利。有能力開具低收入證明成了私人套利的關鍵。政府補貼不一定真正補貼到低收入群體，而執(zhí)行層面對此只持一種麻木的態(tài)度—經濟適用房制度很像房地產市場的第22條軍規(guī)。

在此之后，政府住房補貼制度其實一直在尋找一種更合理更市場化的方式。2013年提出的自住型商品房概念，考慮得明顯比過去更周全—其實它和現(xiàn)在提出的共有產權住房的概念已經非常接近了，但是在自住型商品房的規(guī)定中，購買者如果5年后賣出住房，要把30%的收益上繳財政部門。而在針對共有產權住房的規(guī)定中，代表政府的市場主體更明確了，它是一個代持機構，而且共有產權住房的每份權益都是由市場定價的。購買共有產權住房的人之所以買得便宜，只不過是因為沒有擁有房屋的全部產權而已。

共有產權住房從邏輯上來說比以前的產品更加合理了。但是執(zhí)行層面還是讓人有很多擔心。比如，代持機構的執(zhí)行效率如何？一般來說，官辦商業(yè)機構的效率都是“問題”—它們很容易在有激勵的情況下變成壟斷利益的獲得者，在無激勵的情況下則變成慵懶的官僚機構。

另外，很多人寄希望共有產權住房會對房價造成重大影響。這種想法是比較幼稚的。原因很簡單，就像我們剛才說過的，共有產權住房的同類產品已經推出好幾代了。比如2013年自住型商品住房概念提出的時候，房價曾受到重大影響了嗎？所以，邏輯是，前幾次不會，這次也不會。