淺議商品房交易信息不對稱問題的監(jiān)管與服務

摘 要：本文針對商品房交易信息不對稱問題，分析了信息不對稱問題對商品房交易市場的影響，提出在消除商品房交易信息不對稱問題中的政府作為，即管理與服務并重。

關鍵詞：商品房；交易；信息不對稱；監(jiān)管；服務

近些年來，我國房地產(chǎn)場市場快速發(fā)展，商品房交易日趨活躍。據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)匯總，2006—2015年這10年間，全國商品房銷售總額為540905.9億元，銷售面積為1005066萬平方米。全國商品房銷售總額從2006年的20826億元提高到2015年的87281億元，銷售面積從2006年的61857提高到2015年的128495萬平方米，每平方米銷售均價從2006年的3366.8萬元提高到2015年的6793萬元，分別增加了3.19倍、1.08倍、1.02倍。商品房交易市場是否健康有序發(fā)展，事關群眾切身利益，事關經(jīng)濟社會發(fā)展大局，對商品房交易市場進行有效監(jiān)管和科學服務，至關重要。

商品房交易涉及商品房預售、合同網(wǎng)簽、交易資金監(jiān)管、房屋租賃、房產(chǎn)中介管理等多個環(huán)節(jié)，交易鏈條長，再加上交易行為多樣，形式復雜，稍有不慎，極易引發(fā)交易風險。其中，交易信息不對稱問題尤為突出。

1 商品房交易信息不對稱問題

有序、健康、持續(xù)的商品房交易市場，需要交易雙方擁有對稱的信息，但在實際交易行為中，相關的交易信息在買賣雙方之間的分布往往是不對稱的。商品房交易信息不對稱，是指在商品房交易市場中買賣雙方所獲得的信息分布不均衡。交易雙方所掌握的信息量或信息的準確性不對等，參與交易的一方比另一方擁有更多的信息，交易雙方不能等同地具備或掌握做出實現(xiàn)交易的全部必要信息。商品房的異質(zhì)性、價格的變化性和交易的專業(yè)性與復雜性，均會導致買賣雙方信息不對稱。在交易關系中，一方知情（私有信息），另一方不知情，而知情的一方有著利用信息優(yōu)勢去獲取不正當利益的動機。

具體到實際商品房交易行為中，就買賣雙方而言，賣方是信息優(yōu)勢方，擁有關于商品房的完全信息，有著利用信息優(yōu)勢去獲取不正當利益的動機，往往會利用自己的信息優(yōu)勢，向市場提供不完全的信息，甚至是虛假的信息，也有可能會試圖掩蓋商品房的缺陷，夸大商品房的優(yōu)點，做有利于自己的宣傳和引導，甚至進行欺詐銷售。在多數(shù)情況下，買方不具備完全信息，是信息劣勢方，處于信息不充分的不利地位，獲取信息的渠道和能力也十分有限。同時，多個買家之間同樣存在信息不對稱的情況，部分買家掌握更多的信息量，有的只掌握價格信息，有的只掌握質(zhì)量信息。

2 信息不對稱問題對商品房交易市場的影響

在信息不對稱的狀態(tài)下，商品房的買方無法準確辨別商品房信息的真假、質(zhì)量的優(yōu)劣；無法作出對自己有利的行為決策，也意味著因缺少相關信息的狀態(tài)下作出購買決策面臨較大的不確定性和風險。比如各地時有發(fā)生的“房鬧”事件，相當程度上與交易信息的不對稱有關。例如，賣方知道商品房存在質(zhì)量問題而“明知故賣”，而買家不知情，成交后勢必會導致合同糾紛。又如，賣方發(fā)布虛假廣告，對商品房的周邊配套進行不實宣傳，而買方信以為真，等房屋交付后，極易引發(fā)糾紛。

信息不對稱造成了市場交易雙方的利益失衡，影響了社會的公平、公正原則以及市場資源的有效配置，不可避免地增加交易成本，降低市場效率，也極有可能引發(fā)買方的“逆向選擇”和“道德風險”。

在商品房交易市場上，當賣方的出售意愿和買方的購買意愿信息不對稱時，會直接影響交易的規(guī)模和質(zhì)量；當賣方和買方的交易價格信息不對稱時，會導致市場主體之間的不完全信任，從而影響市場交易的效率。如果信息不對稱現(xiàn)象嚴重，造成市場風險過大，極有可能導致市場失靈。

3 消除商品房交易市場信息不對稱問題的政府作為

由于市場機制在解決信息不對稱方面存在缺陷，完全靠市場自身無法解決，急需政府介入監(jiān)管，維護交易市場的有序運行，為所有市場參與者營造機會均等、各類信息真實的市場環(huán)境，為交易的公開、公平、公正提供保證。

政府作為公共部門管理者，消除交易市場中存在的信息不對稱問題，是職責，也是使命。應該將管理與服務并重，一手抓有效監(jiān)管，一手抓為民服務，既要“管理”好，又要“服務”好，而且要把服務貫穿于管理的各個方面、各個環(huán)節(jié)。

一方面，要依法“管理”好。一是要從根本上轉變管理方式。充分認識加強商品房交易市場監(jiān)管的重要性、復雜性、緊迫性、必要性，由注重事中、事后管理變?yōu)樽⒅厥虑?、事中、事后的全程管理，建立體制機制完善的市場監(jiān)管制度。將必要的人力、物力及相關資源配置遷移，最大限度實現(xiàn)用“無形的手”調(diào)控、處理、化解商品房交易市場中出現(xiàn)的各類問題。二是要繼續(xù)推進交易規(guī)范化管理。一直以來，主管部門對商品房交易市場的管理也從未懈怠，做了大量卓有成效的工作，制定了《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》、《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》、《房屋登記辦法》、《商品房租賃管理辦法》等12個部門規(guī)章，建立了商品房預售許可管理、商品房買賣合同網(wǎng)上備案、交易資金監(jiān)管、房屋租賃備案等制度，推行了商品房買賣合同示范文本，指導地方建立和完善房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng)。重要的是要把這些已有的法規(guī)、政策落實到位。三是要理清思路，抓住關鍵環(huán)節(jié)和工作重點。要在規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者、房產(chǎn)經(jīng)紀機構、相關金融機構等市場主體的行為上下“繡花”功夫，使信息不對稱問題無“縫”可鉆。尤其要督促房地產(chǎn)開發(fā)商以誠信為本，向消費者提供完整、真實的商品信息，把自己的“私有信息”變?yōu)椤肮蚕硇畔ⅰ?，并確保售樓處的公示資料、銷售房屋的公示信息、公開發(fā)放的相關資料等內(nèi)容的真實、有效。此外，對中介機構的監(jiān)管也不能放松，核實其店面公示資料、持證經(jīng)紀人員公示信息、居間合同示范文本公示及使用、公開發(fā)布的房源信息等。

另一方面，要依規(guī)“服務”好。一是要強化信息服務的“硬件”建設。包括在商品房交易大廳設立專門的咨詢服務窗口，搭建方便快捷的商品房交易信息查詢平臺，成立專業(yè)的研究機構，培育信譽良好的中介機構，適時推出基于互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)上交易平臺。二是要強化信息服務的“軟件”建設。建立商品房交易市場研究專家?guī)?，不斷擴充專業(yè)人才隊伍，進行數(shù)據(jù)收集和市場分析。培養(yǎng)一批具有較高信譽和專業(yè)水準的專職房產(chǎn)經(jīng)紀人隊伍，搜尋交易雙方的供求信息，居間做好信息服務，發(fā)揮信息橋梁的作用。鼓勵開發(fā)商品房交易信息搜尋分析的專門軟件，提供大數(shù)據(jù)服務。三是要強化信息服務的輸出功能。做好信息披露工作，結合信息服務“軟件”，定期在“硬件”上發(fā)布公開、免費、盡可能多的權威信息，確保信息的及時、完整和準確，以消除市場上的信息不對稱問題。同時，還借助新聞發(fā)布會、主流媒體、專家、學者進行主動發(fā)聲，傳播正確的信息，發(fā)揮輿論的正面引導作用。

政府與市場之間不是“此消彼長”，而是“互生互補”的關系。政府做好有效監(jiān)管和服務，在消除商品房交易信息不對稱問題中積極作為，市場一定也會以一個“有效的市場”積極回應。

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作者簡介

劉志惠（1983-），女，浙江永嘉，本科，湖南農(nóng)業(yè)大學公共管理與法學學院碩士研究生，研究方向行政管理。