632億，孫宏斌“拯救”中國首富

“又一震驚世界的大動作”

“我要從南走到北，我還要從白走到黑，我要人們都看到我，但不知道我是誰?！?/p>

2015年萬達年會，王健林憑借這首《假行僧》以新晉網(wǎng)紅身份刷爆朋友圈，由他掌舵的萬達集團也開啟由地產(chǎn)商向服務商轉(zhuǎn)型的道路。唱完這首歌之后，王健林給萬達定下“新目標”：徹底去地產(chǎn)化。

一直在為“小目標”奮斗的王健林，完成一個“大動作”。

7月10日早上，萬達的官微標題中，用了“又一震驚世界的大動作”這句話。地產(chǎn)公司融創(chuàng)以295.75億元收購13個萬達文旅城的項目股權(quán)，并以335.95億元收購萬達旗下的76個酒店。這次交易的總額達到632億元。

今年6月，王健林剛剛“賤”賣西班牙大廈。同樣是做房地產(chǎn)，王健林和孫宏斌的打法為何截然不同？

把“群狼”扔了

長久以來，習慣大手筆買買買的首富王健林，拋售起資產(chǎn)來也不含糊，一出手就是13個文旅項目，76家酒店。

這是萬達近20天來，第二次登上頭條。萬達上一次上頭條是6月22日，當日上午，萬達旗下多只債券暴跌，萬達電影股價也接近跌停。不過根據(jù)萬達集團的公告，造成萬達股債雙殺的所謂“建行等銀行下發(fā)通知拋售萬達債券”是網(wǎng)上炒作屬于謠言。

首富想賣自家資產(chǎn)原本無可厚非，特別是那些表現(xiàn)不太好的資產(chǎn)。去年7月3日，因為入住信息被泄露，王思聰在微博上痛罵長沙萬達文華酒店。被賣出的76家酒店中，就包括長沙萬達文華酒店。

但令人們不解的是，出售酒店業(yè)務也就算了，為什么王健林把自己公開表示看好的文旅項目也一并賣了？

2016年5月，王健林曾在央視節(jié)目中公開叫板迪士尼：“要讓迪士尼中國的這一塊財務十年到二十年之內(nèi)盈不了利?！彼€進一步透露萬達對抗迪士尼的戰(zhàn)略設想：“迪士尼不信中國有萬達，實在不應該來大陸。因為我們有一個戰(zhàn)略就是好虎架不住群狼，上海只有一個迪士尼，萬達在全國其他地方開了15到20 個?！?/p>

之后，萬達在文旅項目上的計劃迅速鋪開，目前，正式啟動的文旅項目已達16個。

僅一年多過去，王健林便把旗下的文旅項目幾乎全部賣掉，其中昆明萬達城7月4日才剛剛啟動，還引來各家媒體爭相報道。昆明萬達城選址于草海片區(qū)西岸，規(guī)劃面積約3424.51畝，凈用地面積約1481.78畝。該項目規(guī)劃為大型綜合旅游項目，由娛雪樂園、海洋樂園、飛行影院、特色商業(yè)、主題客棧、電影院線、電子娛樂、覺海古寺等組成，計劃2019年年底開業(yè)。

此外，南昌萬達城意向總投資超300億元，西雙版納萬達文旅項目意向投資150億，廣州萬達文旅項目意向投資500億元，濟南萬達文旅項目意向投資630億元……總意向投資4840億的萬達核心業(yè)務，就這么按照注冊資本價格，295.75億元賣給孫宏斌，附加的條件是融創(chuàng)必須承擔現(xiàn)有項目的全部貸 款。

融創(chuàng)投資萬達，萬達也約定下“四個不變”的條款——品牌不變、規(guī)劃內(nèi)容不變、項目建設不變、運營管理不變。這樣的約定，讓萬達商業(yè)有了個品牌出資、輕資產(chǎn)運營的故事可以講;那些萬達當年談妥的地方政府，也不會有反彈的沖動。

萬達跟融創(chuàng)的合同里還有一條，雙方同意在電影等多個領域全面戰(zhàn)略合作，想來這是孫宏斌給樂視又找了條出路。

瘦身練“空手道”

王健林有自己的“打算”。

萬達自成立以來已經(jīng)歷了四次轉(zhuǎn)型。之前三次分別是：由地方企業(yè)邁向全國，由住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，以及從單一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和文化旅游綜合性企業(yè)。

萬達的轉(zhuǎn)型基于對房地產(chǎn)行業(yè)的認識，黃金十年結(jié)束，行業(yè)從暴利變?yōu)槠骄麧?，如果以歐美作對標，這一行業(yè)也不是一個長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的行業(yè)。

2015年提出的“去地產(chǎn)化”則是萬達第四次轉(zhuǎn)型。相比之前，以商業(yè)、文化、網(wǎng)絡、金融為支柱的第四次轉(zhuǎn)型更具有創(chuàng)新性，王健林將“新目標”總結(jié)為做三件事：做新的事，做高（高科技）的事，做網(wǎng)（互聯(lián)網(wǎng)）的事。

兩年后，萬達轉(zhuǎn)型已見成效。2017年萬達年會上，王健林對外宣布萬達轉(zhuǎn)型基本成功，“不僅萬達集團不是地產(chǎn)企業(yè)，萬達商業(yè)也不再是地產(chǎn)企業(yè)了。”雖然房地產(chǎn)仍是萬達主要收入支柱，但電影、旅游、體育、兒童娛樂、金融等新興產(chǎn)業(yè)已成為萬達增長最快的產(chǎn)業(yè)。

這一趨勢得到持續(xù)印證，根據(jù)7月6日萬達公布的2017年上半年報，萬達商業(yè)、萬達文化、萬達網(wǎng)絡科技以及萬達金融，各項指標均達到100%以上的完成率，以及10%以上的同比增長率。

萬達輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型主要圍繞萬達廣場進行。2016年開業(yè)的50個萬達廣場，有21個屬于輕資產(chǎn)。而根據(jù)半年工作報告披露，今年上半年，萬達廣場以輕資產(chǎn)方式拓展了26個，新開業(yè)的萬達廣場有9個，占比達四分之三。王健林預計，今后輕資產(chǎn)的萬達廣場每年拓展數(shù)量在40至50個左右。

2016年，萬達商業(yè)輕資產(chǎn)還探索出一種新模式，即合作類萬達廣場，對方出地、出錢，萬達負責設計、建設指導、招商運營，凈租金雙方7比3分成。王健林認為，這種模式是萬達輕資產(chǎn)模式的最高級形式。

王健林曾公開表示，“企業(yè)經(jīng)營的最高境界就是‘空手道”，這個“空手道”不是騙子，是有了品牌，有了能力，別人找上門來，你一分錢不出憑品牌就能掙錢，“比如說酒店管理公司，因為有品牌，你找他管理，設計你出錢，人員工資你付，不管酒店盈虧管理公司都分錢。還有世界上很多特許經(jīng)營都是接近‘空手道，要做到這個境界是極難的?！?/p>

目前，萬達重資產(chǎn)項目主要為非輕資產(chǎn)的萬達廣場、萬達文旅城和萬達酒店。此次，與孫宏斌進行的這場大交易，意味著萬達在“輕資產(chǎn)化”道路上邁出更大一步。交易中，萬達以注冊資本金的91%即295.75億元，將西雙版納、哈爾濱等13個文旅城項目91%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔項目現(xiàn)有的全部貸款;另有北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等76個酒店作價335.95億元轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)。

房地產(chǎn)大佬其實一屁股債？

盡管王健林賣給融創(chuàng)的項目在外人眼里屬于割肉賤賣，但此番轉(zhuǎn)讓對于王健林來說，還有更大目標：帶領一身輕的萬達商業(yè)回歸A股。

目前，房地產(chǎn)公司IPO基本處于停滯狀態(tài)，萬達內(nèi)部人士透露，萬達商業(yè)回A計劃中最大的不確定性在于“定性”，只有甩掉房地產(chǎn)包袱，才符合資本市場支持新興產(chǎn)業(yè)的方向。

據(jù)《財經(jīng)》報道，此次交易回收的資金萬達將全部用于還貸，今年內(nèi)萬達商業(yè)預計可以清償絕大部分銀行貸款。降低了整體負債率的萬達，更易獲得監(jiān)管部門的認可。目前，萬達商業(yè)的IPO進程是“已反饋”。

6月25日，商務部研究院發(fā)布的《中國非金融類上市公司財務安全評估報告（2017春季）》指出，2017年中國25個一類行業(yè)中，財務安全狀況最好的行業(yè)是紡織服裝行業(yè)，最差的是房地產(chǎn)業(yè)。財務最安全的100家上市公司里，沒有一家房企。

此外，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計：2016年，A股136家上市房企負債合計超過4.92萬億元，平均資產(chǎn)負債率為77.26%。就連一向以穩(wěn)健著稱的萬科，同樣負債累累。

自2015年末，中央經(jīng)濟工作會議提出“去庫存”以來，樓市持續(xù)火爆，房企銷售額都大幅上升，看起來風光無限。但事實上，過去5年，房企利潤率都在不斷下 降。

開發(fā)商被迫只能集中到有人口增量的城市拿地，競爭空前激烈。與此同時，由于存在資金荒，大量資金進入房地產(chǎn)領域，參與拿地。這樣，地價就越來越高。然而，對于發(fā)展商來說，不拿地就意味著沒有業(yè)務，是等死;拿了高價的土地，會有很大風險，但畢竟獲得了機會。所以，地王頻出背后真像就是，開發(fā)商在自救，在血拼通往未來的生存權(quán)。

在這樣的行業(yè)大背景下，很容易理解近期同樣做出拋售物業(yè)舉動的潘石屹，以及地產(chǎn)大佬們?yōu)槭裁醇娂娡ㄟ^資產(chǎn)變賣的方式套現(xiàn)。畢竟，現(xiàn)金為王，在行業(yè)沒有真正冰凍之前“甩”包袱。

不過，孫宏斌并不這么想。他求“大”，大到不能倒時，才安全。因此，他說：房企不能追求“小而美”，必須做大規(guī)模，“小而美”最終必然是“小而沒”。

買買買的孫宏斌

一直以來，孫宏斌都是個充滿勵志色彩的人物。在聯(lián)想躊躇滿志，卻因為某些錯誤被柳傳志送進監(jiān)獄;出獄后，孫宏斌創(chuàng)建順馳地產(chǎn)。2004年，順馳以127億元的銷售額拿到房地產(chǎn)行業(yè)的銷售冠軍，但背后的風險也開始凸顯，資金鏈斷裂和巨額的土地出讓金讓順馳負債累累。2006年，孫宏斌將順馳出售。

不過，在順馳失控之前孫宏斌就創(chuàng)立了融創(chuàng)，他隨即將全部精力投向融創(chuàng)。如今他的公司躋身千億房企俱樂部。今年上半年，融創(chuàng)實現(xiàn)合同銷售金額1118.4億元，完成2100億元年度目標的53%，在房企銷售排行榜上位列第七。在孫宏斌的故事里，激進、大膽的風格如影隨形。當他以632億元收購萬達項目時，吃瓜群眾還在討論他投資樂視到底值不值。

近些年，孫宏斌因為買買買而備受矚目。他希望通過并購的方式迅速進入市場，擴大他的房地產(chǎn)版圖。

2011年，被孫宏斌一直尊稱為大哥的宋衛(wèi)平陷入資金鏈危機，隨后，孫宏斌出現(xiàn)了。雙方發(fā)布公告稱，綠城地產(chǎn)向融創(chuàng)置地出售無錫湖濱置業(yè)51%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格為5100萬元。此后，兩人開始頻繁合作。

2014年5月，融創(chuàng)以63億港元的代價，成為綠城第一大股東，并掌控公司經(jīng)營。但交易出現(xiàn)了問題。宋衛(wèi)平認為，接盤后的融創(chuàng)為追求業(yè)績所采用的經(jīng)營手段，損傷了綠城品牌，宋衛(wèi)平對收購一事心生悔意，有意終止收購協(xié)議。

當年年末，宋衛(wèi)平說孫宏斌不適合綠城，“經(jīng)過這100多天，我發(fā)現(xiàn)把綠城賣給了一個不應該賣的人，致使客戶擔憂不滿，合作伙伴委屈且受到了不合理的對待”，他認為，“融創(chuàng)和孫宏斌的基因，經(jīng)過100多天的觀察，是明顯不融于綠城?！?/p>

后來，雙方告別。曾惺惺相惜、患難與共的兄弟，在宋衛(wèi)平的道德指責下“一拍兩散”。不過，孫宏斌收購綠城雖然失敗，但也有所收獲，他的融創(chuàng)在公眾眼中開始樹立起高品質(zhì)住宅的社會形象。

到了2015年2月，孫宏斌又宣布收購佳兆業(yè)，資金估計約為100億元。當時，佳兆業(yè)債務鏈條復雜、利益瓜葛糾纏不清，高管離職，深圳房源被查，銀行追債，甚至傳出破產(chǎn)傳聞。孫宏斌雖然出現(xiàn)，但隨著佳兆業(yè)本身危機的解除，他的收購再次失敗。

孫宏斌在收購佳兆業(yè)時，還看上了雨潤。當時，雨潤旗下的中央商場出事，相關部門對集團董事長祝義財實施強制監(jiān)視居住措施。2015年9月8日，融創(chuàng)宣布跟雨潤展開合作。但4個月后，合作終止。

“既然是人嘛，總會遇到挫折，一天到晚吃飯睡覺那就是豬，出門就容易遇到狗或者狼。”他說自己“今年（2015年）的目標就是把煙戒了，因為收購綠城和佳兆業(yè)讓我煙癮變大了，所以今年最大的任務就是戒煙”。兩年三次矚目的并購，最終都失敗了。媒體評論他是“為他人做嫁衣”。

“這兩年主要在給別家開發(fā)商干活，花在自家身上的時間少，”孫宏斌并不諱言，融創(chuàng)過去兩年在原地踏步，幾次不成功的并購，占用了融創(chuàng)一半的管理資源和大量資金，“對這個業(yè)績，我也不能抱怨什么。”

根本停不下來的融創(chuàng)

或許是在幾次鎩羽而歸的并購中學到經(jīng)驗，接下來，孫宏斌的成功案例多了起來。

融創(chuàng)中國在2016年年報中披露，2016年至今年3月，公司共對外發(fā)起16筆收購，涉及資金595億元。16起并購中，孫宏斌花費138億元接盤聯(lián)想控股地產(chǎn)全部業(yè)務，還斥資超60億元爭奪金科股份控股權(quán)，以及26億元入股鏈家，成為第一大股東等。

并購也是孫宏斌“曲線拿地”的主要方式。用他自己的話講，“土地越來越貴，融創(chuàng)不會再在公開土地市場上拿地了?！?

收購聯(lián)想控股旗下地產(chǎn)公司，融創(chuàng)獲得42個物業(yè)項目，總建筑面積約1801萬平方米，可售建筑面積約730萬平米。

據(jù)報道，融創(chuàng)的三分之二土地儲備來自收并購：在北京、上海、深圳、南京、合肥、鄭州、武漢等熱門城市，融創(chuàng)團隊皆有斬獲。

對此，孫宏斌的解釋是，行業(yè)整體規(guī)模再增長很難，但是市場份額將快速向大公司集中，形成的路徑有兩條，一是小公司買了地以后做不了，掙錢退出讓大公司來做，二是企業(yè)間的收購、兼并，這對于本身就具備金融屬性的地產(chǎn)行業(yè)而言特別重要。

真正將融創(chuàng)中國推上風口浪尖的無疑是對樂視的投資。2017年1月13日，樂視曝出資金鏈危機的66天后，迎來山西老鄉(xiāng)孫宏斌的“雪中送炭”。融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，將出資150億元，戰(zhàn)略入股樂視。有分析稱，孫宏斌投資樂視的部分原因是樂視背后的土地儲備。

而對于孫宏斌吞下萬達的文創(chuàng)和酒店業(yè)務，分析人士指出其本質(zhì)仍是看好萬達的住宅用地。一般文旅項目都擁有巨量的低價配套住宅用地，通過相關住宅、辦公產(chǎn)品的銷售收入，可以較為快速地回籠資金。

以上海迪士尼樂園為例，建成后受益最大的并不是迪士尼樂園，而是周邊的房地產(chǎn)開發(fā)商和政府的賣地收益。

同樣，受益于萬達廣場對區(qū)域經(jīng)濟的帶動作用，萬達項目多通過政府招商獲得，截至2016年底，其土地儲備達6723萬平方米，可供開發(fā)約3-4年;受三四線房產(chǎn)項目偏多及政府招商拿地影響，近年來萬達拿地成本低于市場平均價格。

汝之蜜糖，彼之砒霜

同樣的業(yè)務，對于兩家原生基因不同的公司來說，地位不同、意義不同。加減之間體現(xiàn)出兩家公司不同的出發(fā)點、目的和戰(zhàn)略思路。

王健林早前曾表示，“如果一個公司凈利潤的三分之二來自房地產(chǎn)之外，這個公司就不能再叫房地產(chǎn)公司，所以我們也有打算，將來萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉‘地產(chǎn)二字，變成萬達商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司，去房地產(chǎn)化，也將實現(xiàn)萬達商業(yè)地產(chǎn)的全面轉(zhuǎn)型。”

而這次輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型帶來的充足現(xiàn)金流，除去為萬達商業(yè)掃除私有化后回歸A股的部分不確定因素，也將為萬達騰出手布局文娛板塊提供更多可能性。

汝之蜜糖，彼之砒霜。

交易的另外一邊，有“并購王”之稱的融創(chuàng)中國，主要優(yōu)勢在于優(yōu)質(zhì)的土地儲備，并擁有高端的產(chǎn)品和服務品牌，但地產(chǎn)類型單一導致風險集中，與其他機會聯(lián)動的可能性小。

此外，最近房企拿的地塊中，大量需要持有，這需要企業(yè)具備長期運營的能力，而融創(chuàng)這方面積累不多，急需拓寬戲路。

融創(chuàng)也在積極搭建全產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務經(jīng)營模式，尤其是在文旅領域。而萬達在經(jīng)營、管理、酒店、商業(yè)、團隊等方面有20多年積累，能更好地彌補融創(chuàng)的不足，文旅項目及酒店正好符合孫宏斌的心意。收購完成后，孫宏斌基本完成內(nèi)容、屏幕、院線、場景、地點的大娛樂布局。

作為房地產(chǎn)界的頭號“買手”，或許孫宏斌已經(jīng)很難想起2006年賣掉順馳時的窘境了。出售順馳后，有一天孫宏斌忽然跟朋友說，他想去唱KTV。

燈紅酒綠的一晚，孫宏斌聲嘶力竭地吼了兩遍崔健的《一無所有》?！拔以?jīng)問個不休，你何時跟我走，可你卻總是笑我，一無所有。”

2017年的萬達年會上，王健林也唱了這首《一無所有》。他雙眼微閉，抖動著身體，無比投入地唱著“哦吼哦吼，你何時跟我走”。走過風風雨雨，誰被誰收購，誰又收購了誰，哪位大佬不是刀尖上舔血，說到底，只不過是大佬們的一次試驗罷了。

在融創(chuàng)收購萬達項目的談判桌上，同樣身著白襯衫的王健林和孫宏斌，同時微微一笑，連弧度都基本一樣。