房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的選擇與風(fēng)險(xiǎn)管理

符潤(rùn) 中國(guó)進(jìn)出口銀行

房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的選擇與風(fēng)險(xiǎn)管理

符潤(rùn) 中國(guó)進(jìn)出口銀行

房地產(chǎn)信托的資金成本一般比較高，高收益率意味著高風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力大，監(jiān)管政策趨嚴(yán)的背景下，信托公司在選擇項(xiàng)目時(shí)要綜合考慮各種因素，才能最大概率地規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理本身的風(fēng)險(xiǎn)。本文通過(guò)理論分析、實(shí)例論證的方式，論述房地產(chǎn)信托公司可從城市選擇、交易對(duì)手與項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目主動(dòng)管理與風(fēng)險(xiǎn)控制三個(gè)由宏觀到微觀的層次，提出一些降低房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、減小項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)和損失的可行性建議。

房地產(chǎn)信托 理論分析 風(fēng)險(xiǎn) 主動(dòng)管理

近些年，我國(guó)房?jī)r(jià)水平的連續(xù)快速上漲，居民房貸迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增速卻持續(xù)下行，國(guó)家宏觀調(diào)控的也不斷加碼，金融監(jiān)管不斷加強(qiáng)，到最近組織召開(kāi)的全國(guó)金融工作會(huì)議,提出要從金融去杠桿升級(jí)為經(jīng)濟(jì)去杠桿，可見(jiàn)中央高層已經(jīng)意識(shí)到，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力與金融風(fēng)險(xiǎn)的積累已經(jīng)到了非常緊要的關(guān)頭。在這樣的背景下，信托公司如何發(fā)揮主觀能動(dòng)性，通過(guò)積極主動(dòng)的管理作為，減少由風(fēng)險(xiǎn)敞口帶來(lái)的損失。

房地產(chǎn)信托作為一種非標(biāo)資產(chǎn)，其資金成本一般要比銀行信貸高出一截，決定了房地產(chǎn)信托項(xiàng)目必然要達(dá)到一個(gè)較高的收益率，才能覆蓋投資人、信托公司等相關(guān)參與方的成本收益。高收益來(lái)自高風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)的溢價(jià)，因此，根據(jù)一般的金融理財(cái)常識(shí)，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)必然屬于較高風(fēng)險(xiǎn)的投資領(lǐng)域。這種風(fēng)險(xiǎn)有些是無(wú)法預(yù)測(cè)和控制的，屬于不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，比如國(guó)家宏觀調(diào)控、部門監(jiān)管政策的收緊、地方政府限購(gòu)限售風(fēng)險(xiǎn)等。當(dāng)然特定情況下可以從國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率水平、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速率曲線作出一些預(yù)判，但政策的出臺(tái)時(shí)點(diǎn)和政策管控力度難以提前預(yù)知。但在開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的具體操作上，一些風(fēng)險(xiǎn)還是可以識(shí)別和控制的，比如信托公司可以從城市選擇，交易對(duì)手與項(xiàng)目選擇，內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理控制上，減小項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。本文將通過(guò)理論分析、實(shí)例論證的論述方法，探討房地產(chǎn)信托公司從城市選擇、交易對(duì)手與項(xiàng)目選擇、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理控制三個(gè)由宏觀到微觀的不同層次把控，提出一些可行性建議，以一定程度上降低房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生的概率以及減小項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)和損失。

一、城市選擇

從城市的選擇入手，宏觀戰(zhàn)略上管控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的理論基礎(chǔ)和邏輯。

2017年5月15日，人民日?qǐng)?bào)發(fā)文《房?jī)r(jià)怎么走? "剛需"必知的政府調(diào)控邏輯》指出，“隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、城市基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)配套的完善，房?jī)r(jià)上漲是必然趨勢(shì)”，在全國(guó)各地爭(zhēng)先恐后出臺(tái)各種樓市限購(gòu)政策的背景下，人民日?qǐng)?bào)發(fā)出這種包含呵護(hù)情誼的文章，也反映出政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的厚愛(ài)。顯然，沒(méi)有更好的替代方案取代前，土地財(cái)政無(wú)法退出歷史舞臺(tái)。地方政府將土地作為一種資產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)，是一種長(zhǎng)期的趨勢(shì)。地方政府修建基礎(chǔ)設(shè)施，財(cái)政支持的教育醫(yī)療公共事業(yè)體系，嚴(yán)重依賴土地財(cái)政。近年來(lái)，我國(guó)城市軌道交通進(jìn)入快速發(fā)展階段。城市軌道交通的快速發(fā)展需要巨大的資金支撐，政府所出的資本金主要來(lái)源是土地出讓金，有的城市明確規(guī)定一定比例的土地出讓金用于城市軌道交通建設(shè)。即使沒(méi)有明確規(guī)定的城市，如北京、上海、廣州等，軌道交通建設(shè)的資本金的相當(dāng)一部分也是來(lái)源于土地出讓金的。政府以一種經(jīng)營(yíng)土地的態(tài)度，有意無(wú)意地以限制土地供應(yīng)，造成土地供不應(yīng)求的局面，讓開(kāi)發(fā)商激烈競(jìng)價(jià)，不斷推高地價(jià)，營(yíng)造出面粉價(jià)追趕甚至超過(guò)面包價(jià)的氛圍，激發(fā)群眾的購(gòu)房意愿。而城市軌道交通的開(kāi)通，又促進(jìn)了沿線土地的價(jià)值增長(zhǎng)，從而帶動(dòng)城市房?jī)r(jià)的上漲。由此，土地出讓金支撐的土地財(cái)政，給城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了資本，城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投入使用又倒過(guò)來(lái)促進(jìn)土地價(jià)格的上漲，相互依賴，相互促進(jìn)。軌道交通成為房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的傳導(dǎo)索，從城市中心向城郊傳導(dǎo)，從中心城市向周邊衛(wèi)星城市擴(kuò)張。大城市產(chǎn)業(yè)溢出，基礎(chǔ)設(shè)特別是軌道交通延伸建設(shè)，相鄰城市享受的地理空間位置的溢出收益，房?jī)r(jià)上漲具有從熱點(diǎn)一線城市向周邊衛(wèi)星城市傳動(dòng)的趨勢(shì)可做重點(diǎn)埋伏。 如衛(wèi)星城市與中心一線城市的接壤的緊鄰區(qū)域，緊鄰區(qū)域環(huán)境宜居的地段。所以，北上廣深等特大大城市及周邊城市構(gòu)成的京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角城市群是有一定安全墊的優(yōu)選區(qū)域。

二、交易對(duì)手與項(xiàng)目選擇

交易對(duì)手與項(xiàng)目的選擇是宏觀上對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)把控。百億以下年銷售規(guī)模的開(kāi)發(fā)商，行業(yè)知名度就比較低了，但即便如此信托公司也不應(yīng)戴有色眼鏡看待。從2016年全年的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然行業(yè)集中度在提高，但即使是前500強(qiáng)的企業(yè)，銷售額也只占到一半左右，剩余將近一半的市場(chǎng)份額仍由眾多中小開(kāi)發(fā)商分享。高風(fēng)險(xiǎn)有高風(fēng)險(xiǎn)的溢價(jià)，信托資金的高成本也必然要求信托公司練就扎實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，以火眼金睛搬的判斷力百里挑一，從眾多中小開(kāi)發(fā)商琳瑯滿目的項(xiàng)目中，選出好的珍珠。因?yàn)闅v史的原因，不少地區(qū)一些本地開(kāi)發(fā)商擁有成本很低的地皮項(xiàng)目，利潤(rùn)前景高但苦于無(wú)資金開(kāi)發(fā)，一些項(xiàng)目質(zhì)地優(yōu)良但受銀行信貸政策雨露不及暫陷困境。從現(xiàn)實(shí)的角度，正是因?yàn)橹行》康禺a(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目五證齊全前獲得銀行融資難，民間借貸利息過(guò)高且企業(yè)家的人身財(cái)產(chǎn)安全得不到保障。

選擇中小開(kāi)發(fā)商作為交易對(duì)手，重要的是要確保信托公司投入的資金能得到足值的抵押或還款來(lái)源，特別是第一還款來(lái)源不足時(shí)，能通過(guò)第二還款來(lái)源如處置抵押質(zhì)押物，或股東及時(shí)籌措資金、或第三方接盤來(lái)覆蓋到期的信托本息。同時(shí)，有機(jī)會(huì)有條件時(shí)應(yīng)該了解實(shí)際控制人的個(gè)人品質(zhì)和政商關(guān)系，對(duì)有賭博等不良嗜好的企業(yè)主，應(yīng)該避免涉足。

三、項(xiàng)目主動(dòng)管理與風(fēng)險(xiǎn)控制

項(xiàng)目管理與內(nèi)控，是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的微觀實(shí)操作處理。

信托經(jīng)理是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的實(shí)際執(zhí)行者，從項(xiàng)目的篩選、到立項(xiàng)到盡職調(diào)查、項(xiàng)目交易文本謄寫(xiě)，到報(bào)批上會(huì)審批，到通過(guò)放行劃款，信托經(jīng)理都是主要的參與者，應(yīng)被確立為風(fēng)險(xiǎn)控制第一責(zé)任人。 其中比較關(guān)鍵的盡職調(diào)查階段，信托經(jīng)理應(yīng)該審慎、客觀地了解項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債、財(cái)務(wù)、市場(chǎng)狀況，合理的測(cè)算項(xiàng)目盈利能力，嚴(yán)格地評(píng)判交易對(duì)手的還款能力，積極地和融資方溝通設(shè)計(jì)風(fēng)控良好的交易結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)實(shí)的情況是，好的項(xiàng)目面臨較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，業(yè)務(wù)部門辛辛苦苦找到一個(gè)靠譜的項(xiàng)目不容易，所以為促成項(xiàng)目落地，信托經(jīng)理可能會(huì)有意無(wú)意忽略一些風(fēng)險(xiǎn)因素，甚至出現(xiàn)和項(xiàng)目方勾結(jié)的現(xiàn)象。對(duì)此，信托公司應(yīng)該施行恰當(dāng)?shù)募?lì)機(jī)制，將項(xiàng)目獎(jiǎng)金分批逐額延后發(fā)放，參考建筑工程質(zhì)保金的做法，將部分項(xiàng)目獎(jiǎng)金放在兌付之后一段時(shí)間再發(fā)放，項(xiàng)目?jī)陡逗笠欢螘r(shí)間內(nèi)比如三年內(nèi)如出現(xiàn)因職業(yè)道德問(wèn)題，追索已發(fā)放獎(jiǎng)金等措施。當(dāng)然，處罰措施僅應(yīng)局限于有據(jù)可查的職業(yè)道德問(wèn)題，或者失職造成的損失，以免打擊業(yè)務(wù)人員的積極性。

項(xiàng)目交易文件是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的基石，項(xiàng)目的風(fēng)控手段基本上由雙方簽署的交易文件確定。交易文本是后續(xù)投后管理的操作依據(jù)，是保證信托權(quán)益實(shí)現(xiàn)的法律依據(jù)，如項(xiàng)目逾期不能兌付需處置，交易文本將是司法裁決的關(guān)鍵依據(jù)。為保證信托公司對(duì)運(yùn)作的地產(chǎn)信托項(xiàng)目的管控力，信托公司一般應(yīng)當(dāng)至少派任一名員工作為項(xiàng)目公司董事，并擁有一票否決權(quán)，以避免項(xiàng)目重大決策造成的信托資產(chǎn)損失，如防止項(xiàng)目公司對(duì)外投資造成風(fēng)險(xiǎn)敞口、并購(gòu)重組造成資產(chǎn)流失，與關(guān)聯(lián)方交易轉(zhuǎn)移資產(chǎn)等等。交易結(jié)構(gòu)方面，結(jié)構(gòu)化信托應(yīng)該注意次級(jí)信托的投入的充足性和優(yōu)先次級(jí)之比的合規(guī)性，一般如果融資人次級(jí)投入較大，在結(jié)構(gòu)化信托有優(yōu)先保證信托公司募集的優(yōu)先級(jí)安全的前提下，一般融資人不會(huì)選擇違約，其原理就如同加杠桿融資炒股票的融資客，不會(huì)輕易選擇放棄自己本金讓證券公司強(qiáng)行平倉(cāng)。

投后管理也是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的重點(diǎn)。投后管理的核心要求在于防信托資產(chǎn)被挪用、侵占、騙取（不實(shí)工程款） 轉(zhuǎn)移（大額合同債務(wù)，關(guān)聯(lián)方往來(lái)，銷售價(jià)格，銷售回款）等手段造成的信托資產(chǎn)損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，管理運(yùn)作涉及的支出事項(xiàng)很多，有些涉及到很專業(yè)的知識(shí)，如工程成本，營(yíng)銷策略，在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，項(xiàng)目方可能通過(guò)與施工單位勾結(jié)簽訂不實(shí)工程合同，或虛增工程造價(jià)產(chǎn)值，以工程款的形式騙取資金；另外，也可能通過(guò)簽訂大額合同或?qū)ν鈸?dān)保讓項(xiàng)目公司背負(fù)巨大外債轉(zhuǎn)移資金或造成潛在的或有負(fù)債；銷售階段，應(yīng)防止項(xiàng)目方通過(guò)不合理的低價(jià)向自己人或關(guān)聯(lián)方出售房產(chǎn)，造成資產(chǎn)損失，或銷售回款不能回到項(xiàng)目公司賬上沉淀用于備付信托本息，以及轉(zhuǎn)移項(xiàng)目公司銷售回款等。為防范這些潛在風(fēng)險(xiǎn)，最有效的風(fēng)控手段是向項(xiàng)目公司派駐管理人員，管理項(xiàng)目公司公章、財(cái)務(wù)章、網(wǎng)銀、支付憑證等。據(jù)公開(kāi)信息，信托業(yè)內(nèi)一些風(fēng)控較嚴(yán)的信托公司，如中信信托、中融信托、中誠(chéng)信托等，根據(jù)交易對(duì)手的不同，視情況向投資的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目公司派駐管理人員，對(duì)項(xiàng)目的重大合同簽訂、大額對(duì)外支付和銷售進(jìn)行監(jiān)控管理，有效地防范和化解了風(fēng)險(xiǎn)。派駐員工到項(xiàng)目公司是一把雙刃劍，它有可能造成項(xiàng)目合作談判失敗，畢竟大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不期望自己的一舉一動(dòng)都受到資金方的監(jiān)控，也增加了項(xiàng)目公司的運(yùn)作負(fù)擔(dān)，影響一些流程效率，所以合作伊始雙方應(yīng)當(dāng)充分尊重彼此。信托公司應(yīng)當(dāng)明確地向融資方傳遞這樣的信息，即派駐人員不影響項(xiàng)目的正常運(yùn)作，約定重大事項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)和溝通時(shí)間，派駐人員可作為項(xiàng)目公司的一員，協(xié)助項(xiàng)目公司開(kāi)展各項(xiàng)工作。從有利于信托公司的另一個(gè)角度，信托公司的員工在項(xiàng)目公司常駐，一方面可以時(shí)刻督促項(xiàng)目方盡職盡責(zé)，另外從心理層面，不愿受人束縛的天性也可促使融資方下決心盡早兌付信托。

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展的專業(yè)服務(wù)也是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)控保障之一。信托公司作為專業(yè)的非銀金融機(jī)構(gòu)，對(duì)融資企業(yè)的投后管理提供融資服務(wù)安排、財(cái)務(wù)規(guī)劃，為投資企業(yè)融資先行一步做探路者，既有利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，也有利于信托目的的實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)信托作為信托公司的重要業(yè)務(wù)組成部分，在市場(chǎng)環(huán)境不好時(shí)，更需要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理。而只有選到一個(gè)好項(xiàng)目，才可以從源頭上管控風(fēng)險(xiǎn)。在具體開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)，信托公司還應(yīng)該發(fā)揮主觀能動(dòng)性，通過(guò)采取各種現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管措施，提高主動(dòng)管理的有效性，為信托公司的持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目的順利完成打下良好基礎(chǔ)。

[1]扈凌霄.淺析我國(guó)房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)管理[J].中國(guó)商貿(mào).2014（2）.

[2]尹阿東，何海凝.房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)控制措施的研究.科技和產(chǎn)業(yè).2011（3）.

[3]用益信托網(wǎng)http://www.yanglee. com/studio/InfoList.aspx?NodeCode =105024002009

[4]中房網(wǎng)http://www.fangchan.com/data/