土地市場化改革對工業(yè)用地出讓價格的影響研究

張嘉欣 吳一恒

摘要 隨著中國工業(yè)化的發(fā)展，城市化進程加速，我國工業(yè)用地規(guī)模持續(xù)擴大，工業(yè)用地資源的合理配置十分重要。探討土地市場化改革對工業(yè)用地出讓價格的影響，對于推進中國土地市場的發(fā)展和提升工業(yè)用地價格的信號引導作用有著重要的理論和現(xiàn)實意義。在分析土地市場化改革對工業(yè)用地出讓價格影響機理的基礎(chǔ)上，利用2008—2015年中國內(nèi)地30個省級地區(qū)的面板數(shù)據(jù)，構(gòu)建模型定量測算了土地市場化改革對工業(yè)用地出讓價格的具體影響。研究發(fā)現(xiàn)：①工業(yè)用地出讓市場化程度的提高對工業(yè)用地出讓價格的提升起到了促進作用，但由于現(xiàn)階段我國工業(yè)用地市場體制不健全，土地市場化改革對工業(yè)用地出讓價格的影響效應(yīng)總體比較微弱。②地區(qū)層面影響效應(yīng)的區(qū)域異質(zhì)性明顯。東、中部地區(qū)工業(yè)用地出讓價格與土地市場化水平均呈現(xiàn)顯著正向關(guān)系，而西部地區(qū)土地市場化改革尚未深入發(fā)揮價格的杠桿作用。③東、中、西部土地市場化改革進程均在深化，東、中部地區(qū)市場發(fā)育水平高，推進速度快，而西部地區(qū)工業(yè)用地市場化改革仍處于被動配合中央政策規(guī)定階段?；诖?，提出在繼續(xù)深化土地市場化改革的過程中，應(yīng)大力完善工業(yè)用地彈性出讓年限制，同時建立健全土地空間優(yōu)化制度，加大對西部地區(qū)市場化改革的實施力度，完善相關(guān)配套措施。該研究為分析我國土地市場化改革績效提供經(jīng)驗證據(jù)，并為進一步深化工業(yè)用地市場化改革提供政策參考。

關(guān)鍵詞 市場化改革；工業(yè)用地；出讓價格；影響

Study on the Influence of Land Market Reform on the Price of Industrial Land

ZHANG Jia-xin，WU Yi-heng* （Nanjing Agriculture University，Nanjing，Jiangsu 210095）

Abstract With the industrialization of China，the process of urbanization continues to accelerate，China's industrial land size continues to increase，the rational allocation of industrial land resources is particularly important.Exploring the effect of land market reform on the price of industrial land is of great theoretical and practical significance to promote the development of China′s land market and enhance the signal guidance of industrial land price.Based on the analysis of the mechanism of land market reform on the price of industrial land，this paper used the panel data of 30 provincial area in China from 2008 to 2015 to quantitatively calculate the specific impact of land market reform on the price of industrial land.The results showed that： the improvement of the market price of industrial land played a positive role in promoting the price of industrial land.However，due to the lack of the market system of industrial land in China at present，the effect of land market reform on the price of industrial land was weak.②Regional heterogeneity of regional effect was obvious.The land market reform in the eastern and central regions had a significant positive relationship with the land marketization level，but the land market reform in the western region had not yet played the role of price in depth.③ The land market reform process in the east，middle and west areas was deepening，the market development level of east and central regions was high， promoting speed was fast，but the western region′s industrial land market reform was still in the passive policy with the central stage.Based on this，this paper suggested that in the process of deepening the land market reform，we should vigorously improve the industrial land elasticity transfer year limit，at the same time，establish and improve the land space optimization system，increase the western region market reform implementation，improve the relevant supporting measures.This study provided empirical evidence for analyzing the performance of land market reform in China and provided policy reference for further deepening the marketization of industrial land.

1.3.1 被解釋變量：工業(yè)用地出讓價格。

根據(jù)“中國土地市場網(wǎng)”中土地供應(yīng)的結(jié)果公告一欄，收集位于不同土地坐落位置的工業(yè)用地交易數(shù)據(jù)（內(nèi)容包括土地坐落、工業(yè)用地交易價格、土地供應(yīng)面積、出讓時間4個指標）。對縣級層面數(shù)據(jù)進行整理和匯總，得到30個省級地區(qū)的土地供應(yīng)總面積，以工業(yè)用地交易總價與土地供應(yīng)總面積的比值求得各省級平均工業(yè)用地出讓價格。

1.3.2 解釋變量：土地市場化水平值。

以靜態(tài)的交易結(jié)構(gòu)測定城市土地市場化率，采取面積比重測度法，以“招拍掛出讓面積/供應(yīng)總面積”作為土地市場化程度的計量標準[7]，具體計算過程見1.2.1。土地市場化水平值測度所需的數(shù)據(jù)均來自國土資源部主辦的“中國土地市場網(wǎng)”土地出讓“結(jié)果公示”欄的工業(yè)用地交易數(shù)據(jù)，內(nèi)容包括土地坐落、土地供應(yīng)方式及對應(yīng)的土地供應(yīng)面積、出讓時間。

2 計量模型估計結(jié)果分析

根據(jù)面板模型檢驗，自變量之間不存在嚴重的多重共線性，但是存在顯著的一階自相關(guān)關(guān)系。因此，采用可行廣義最小二乘法進行模型估計，全國層面和區(qū)域?qū)用婺Ｐ凸烙嫿Y(jié)果見表2。

從區(qū)域?qū)用鎭砜矗瑬|部地區(qū)和中部地區(qū)的結(jié)果顯示土地市場化水平和工業(yè)用地價格2個變量之間存在顯著的正線性相關(guān)關(guān)系。依據(jù)模型估計結(jié)果：東部地區(qū)，土地市場化改革對工業(yè)用地價格的提升存在著比中部地區(qū)更為直接的關(guān)聯(lián)機制；西部地區(qū)2個變量之間存在著微弱的線性相關(guān)關(guān)系，說明與東部和中部地區(qū)相比，西部地區(qū)在土地市場化改革進程中并未對工業(yè)用地價值的顯化提高重視，一定程度上忽視了價格杠桿作用。

從全國層面來看，土地市場化水平系數(shù)估計結(jié)果支持該研究假說，但土地市場化改革對工業(yè)用地價格的影響非常微弱，說明全國范圍內(nèi)土地市場化改革的作用效果并不明顯，價格在工業(yè)用地資源配置中的信號引導作用仍很薄弱。

3 結(jié)論

在探討土地市場化改革對工業(yè)用地出讓價格影響機理基礎(chǔ)上，綜合運用比較分析方法以及計量經(jīng)濟模型，并利用 2008—2015 年中國內(nèi)地30個省級地區(qū)的面板數(shù)據(jù)，將面積比重測度法測得的土地市場化水平值以及以土地出讓總價與總面積的比值求得的工業(yè)用地出讓價格作為模型數(shù)據(jù)，檢驗和分析了土地市場化改革與工業(yè)用地出讓價格二者的互動效應(yīng)。研究發(fā)現(xiàn)：土地市場化改革對于工業(yè)用地出讓價格的提升具有促進作用，但這種作用效應(yīng)存在著明顯的區(qū)域異質(zhì)性。具體而言：①從整體趨勢來看，土地市場化改革對于工業(yè)用地出讓價格的提升具有促進作用，然而這種作用的邊際影響微弱，線性相關(guān)關(guān)系不顯著。中國工業(yè)用地出讓價格整體水平仍未合理體現(xiàn)出資源稀缺性和市場供求所揭示的工業(yè)用地價值。②在分地區(qū)的相關(guān)分析中發(fā)現(xiàn)，土地市場化改革對工業(yè)用地出讓價格的影響效應(yīng)由東部向西部逐漸削弱。③2008—2015年，東、中、西部土地市場化改革進程均在深化且差異明顯。東、中部地區(qū)市場發(fā)育水平高，推進速度快；西部地區(qū)整體發(fā)育水平低，地方政府行為干預性強，土地市場化改革作用力度較小。

4 啟示

（1）國家應(yīng)繼續(xù)深化工業(yè)用地價格市場化改革，合理調(diào)控工業(yè)用地供需結(jié)構(gòu)。如繼續(xù)完善2014年以來國土資源部積極探索實行的工業(yè)用地出讓彈性年期制，實行“租讓結(jié)合、先租后讓”的工業(yè)用地供應(yīng)制度，按照不同產(chǎn)業(yè)的生命周期實行彈性出讓年期，合理確定土地的有償使用年限。充分發(fā)揮土地供應(yīng)的年租制靈活性優(yōu)勢，配合工業(yè)用地的準入和退出門檻以及工業(yè)用地利用結(jié)構(gòu)和空間布局的調(diào)整，加大將要淘汰劣勢企業(yè)的土地成本。

（2）強化區(qū)域協(xié)調(diào)和共享機制，建立健全土地空間優(yōu)化制度提升區(qū)域地域優(yōu)勢。如可以通過跨區(qū)域交流合作，考慮打破行政區(qū)劃等地域問題限制的束縛，不同行政區(qū)域之間可采取“飛地工業(yè)”模式，實行園區(qū)共享，促進更大范圍的園區(qū)集中，各取所需，以優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)，提升地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢，顯化土地資源價值。

（3）深化工業(yè)用地出讓的市場化改革，考慮不同地區(qū)或發(fā)展階段的實際，從誘致地方政府出讓行為角度制定并實施相關(guān)配套措施。如對于一些產(chǎn)業(yè)層次不高、第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍占主導的地區(qū)，應(yīng)不斷升級優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，同時從制度設(shè)計層面完善財政收支分配體制和地方政府融資機制，誘導地方政府著眼于城市未來的發(fā)展空間和長遠利益，減少對工業(yè)用地價格的過度干預。

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