論房產(chǎn)測量中的若干問題和解決方法

孫雷

摘 要：文章針對我國房產(chǎn)測量規(guī)范在執(zhí)行中產(chǎn)生的問題，結(jié)合相關的測繪規(guī)范進行了深入的探討，供大家參考。

關鍵詞：勘丈； 測量精度； 坐標反算； 商品房

1. 前言

房產(chǎn)測量的內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量及成果的檢查與驗收等。驗收合格的房產(chǎn)測量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權屬界址、產(chǎn)權面積、權源及產(chǎn)權糾紛等資料，是進行產(chǎn)權登記、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權糾紛的依據(jù)。房地產(chǎn)發(fā)展到今天，基本實現(xiàn)了商品化，房產(chǎn)已成為廣受人們關注的數(shù)額巨大的個人財富。

為了維護市場經(jīng)濟秩序，進一步規(guī)范商品房銷售行為，提高商品房銷售面積的準確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權益，建設部專門制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，但在實際工作中涉及到此類問題還可能產(chǎn)生分歧，操作上有難度，有必要對這方面的幾個問題作更深入的探討。

2. 檢定儀器和棱鏡常數(shù)問題

由于房產(chǎn)測量精度要求高， 目前開展的房產(chǎn)測量工作一般都采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測量方法，在房產(chǎn)測量時必須使用資質(zhì)部門檢定過的儀器進行測量.對于全站儀而言，主要是測定測距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。在房產(chǎn)測量碎部測圖中，由于距離較近，儀器乘常數(shù)可忽略不計，但加常數(shù)必須考慮。以拓普康全站儀為例，其儀器常數(shù)一般不含誤差，應設為零，拓普康系列棱鏡的常數(shù)也為零，當使用其他光學儀器廠家生產(chǎn)的棱鏡時，就必須在使用之前設置相應的常數(shù)。而且，在房產(chǎn)測量時，不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點.通常將棱鏡靠在房屋的角點上.這時采集到的坐標實際上是棱鏡中心坐標，而非房屋角點坐標。在實際工作中，可以將儀器常數(shù)設為零，用鋼尺作對比直接測定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數(shù)，在野外數(shù)據(jù)采集前，設定好全站儀內(nèi)部的儀器加常數(shù)（零）和棱鏡常數(shù)（至棱鏡后背位置的參數(shù)），就可以直接測出房屋角點的坐標。

這里還應注意這樣一個問題，如果用該棱鏡去發(fā)展測站點的話，則需要將儀器內(nèi)的棱鏡常數(shù)設定為棱鏡對中桿為中心時的棱鏡常數(shù)。

3. 房屋測量中的偏心測量問題

一般情況下，進行數(shù)據(jù)采集時，棱鏡的后背位置置于房屋角點時棱鏡是朝向儀器方向的，但是也有很多時候情況卻不是這樣。這時，就不能把棱鏡看作一個點進行觀測，因為它具有一定的體積，這時，瞄準棱鏡中心測出的坐標將不是房屋角點的坐標，需要采用角度偏心觀測。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點相同水平距離的合適位置，測定到棱鏡的水平距離，然后用水平微動螺旋照準目標，在儀器上進行相應的操作即可。

4. 對稱邊長度實地丈量不一致問題

在進行房屋實地勘丈時，如果實測了房屋的每一條邊，則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設過程中的問題出現(xiàn)前后墻、左右山墻或者在施丁圖中本應對稱相等的邊出現(xiàn)不相等的情況，這就使原本為規(guī)則多邊形的房屋變成了不規(guī)則的多邊形，也不符合人們的傳統(tǒng)意識習慣。這時就需要對勘丈數(shù)據(jù)進行處理后再進行繪圖和面積計算。對于誤差在規(guī)定范圍內(nèi)的取其對稱邊的平均值作為邊長數(shù)據(jù)。對于誤差超過限差的邊長數(shù)據(jù)應檢查是不是測量不準確的原因，如果確系不相等的，則根據(jù)勘丈結(jié)果進行繪圖或面積計算。

5. 共有面積分攤問題

對于一般的住宅樓，需要計算出每戶的建筑面積。這時，首先要計算出房屋的總建筑面積，然后計算房屋的套內(nèi)建筑總面積，進而求出共有共用面積，然后計算分攤系數(shù)，再根據(jù)各戶的套內(nèi)建筑面積按比例算出各戶應分攤的面積。

對于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級分攤和多級分攤，應按照"誰受益，誰分攤"的原則，逐級進行分攤。文章以二級分攤計算為例，詳細說明住宅樓的二級分攤計算 舉例如下：

一幢四層別墅，上、下兩層均為復式，各有兩套住宅，套型左右對稱，上下相同，該幢特殊之處在于下層兩套住宅沒有在樓梯處留門，也即未實際使用樓梯，且下層有兩個獨立的車庫。因此，需要二級分攤。具體方法為：上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用，應由上層兩套住宅共同分攤：然后再把下面兩層樓梯面積與下面兩套住宅、車庫共同分攤，因為下面的兩層樓梯雖未被下面兩套住宅及車庫直接使用.但也因為上層有住宅而使其購房價格明顯降低，屬間接受益，應參與下層樓梯面積的分攤。

6. 結(jié)束語

房產(chǎn)測繪是涉及到民生的大事，稍有不當，勢必影響到房產(chǎn)測繪部門的聲譽，甚至產(chǎn)生法律上的糾紛，因此，在制定房產(chǎn)測量規(guī)范時應當從嚴把握，保證測量精度留有余地，測量方法正確可靠，不能在制定規(guī)范時留有漏洞。建議對現(xiàn)行規(guī)范不當部分或沒有明確規(guī)定的地方給予補充說明或修訂，減少測量工作產(chǎn)生的法律糾紛。