房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控分析

摘 要：稅收作為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個重要工具，在優(yōu)化房地產(chǎn)市場資源配置和穩(wěn)定房價中發(fā)揮了積極的作用，但當前我國房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控還存在著一些問題，制約著稅收調(diào)控的效果，引起了社會各界的普遍關(guān)注。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；稅收調(diào)控；問題；措施

1.我國房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控現(xiàn)狀

按照征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)分區(qū)分，可以分為房地產(chǎn)的開發(fā)、持有、流轉(zhuǎn)三個環(huán)節(jié)的稅收。發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種有：土地增值稅、耕地占用稅、土地使用稅、契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（已停征）；發(fā)生在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅種有兩種，分別是房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅；而在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，目前設(shè)置的稅種主要有營業(yè)稅、土地增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、契稅。

總體上看，目前的房地產(chǎn)稅收體系主要集中在開發(fā)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，隨著政府對市場的調(diào)控，我國又在住房的交易環(huán)節(jié)強化了營業(yè)稅和個人所得稅的征收，但房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅種非常少，目前除了上海和重慶兩個試點城市外，個人持有住房的后期稅收是沒有的。

2.我國房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控存在的問題

2.1政府對房地產(chǎn)稅收的認識不足

政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策具有明顯的相機決策的特性，往往是政府的偏好決定著稅收調(diào)控政策。再有就是一些地方在需要鼓勵房地產(chǎn)投資時會放寬土地增值稅，需要限制了就又改為清算土地增值稅。這種政策調(diào)控方向的變動不但著影響房地產(chǎn)調(diào)控效果，而且也不能使民眾消除對房價上漲的擔憂。

2.2房地產(chǎn)稅收制度不完善

房地產(chǎn)開發(fā)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負過重。在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，開發(fā)商需要在拿地時繳納契稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅；在預(yù)售時還要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，大部分征收的稅收都是針對賣方的，主要有營業(yè)稅、個人所得稅和企業(yè)所得稅、印花稅、土地增值稅、城建稅和教育費附加，對買房征的稅只有契稅和印花稅。用老百姓的話說，只要房子不賣，就不用給政府交稅。這種“重流轉(zhuǎn)輕持有”的結(jié)構(gòu)是不符合市場經(jīng)濟原則的，也與國外的普遍做法不一致。因為流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的重稅不利于資源通過流轉(zhuǎn)和買賣實現(xiàn)優(yōu)化配置，也不利于抑制過度占有資源的奢侈性需求。

房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收缺失。目前，我國在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)可以分為房地產(chǎn)占用和房地產(chǎn)出租兩種類型，對房地產(chǎn)占用設(shè)有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅兩種。稅負水平較低，免稅范圍較大，優(yōu)惠政策較多，也就使得房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收收入遠遠低于房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。在個人出租房屋方面，涉及的相關(guān)稅收主要有房產(chǎn)稅，營業(yè)稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。表面上看，在房地產(chǎn)出租方面的稅種較多，但在去掉各類稅收優(yōu)惠政策和各項扣除項目之后，實際稅負并不高。再加上我國住房租賃市場發(fā)展的不完善，給稅收征管帶來了很大的難度，也使得房屋出租過程中的稅收收入處于流失狀態(tài)。

2.3房地產(chǎn)稅收征管信息不對稱

在國外的房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控中，產(chǎn)權(quán)登記部門與稅務(wù)部門的協(xié)作對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管起著重要的作用。但我國產(chǎn)權(quán)登記管理部門與稅務(wù)機關(guān)的協(xié)調(diào)合作力度還不夠，在很多方面缺少對相關(guān)信息的交流與協(xié)作，削弱了房地產(chǎn)稅收的征管力度，也使得稅務(wù)部門很難對房地產(chǎn)交易和出租行為進行有效的監(jiān)管，房地產(chǎn)市場稅收流失較大。

3.完善我國房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控的建議措施

3.1理性調(diào)控房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)稅制更多應(yīng)該扮演的是提高存量資源的利用效率、調(diào)整社會公平尺度的角色，稅制的設(shè)計也要和國民經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)。因此，政府要將房地產(chǎn)稅制定位于一種促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的長效調(diào)控機制，而不能將其視為抑制房價的短期調(diào)控工具。在具體的操作層面上，不能僅僅根據(jù)一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出來的狀態(tài)來設(shè)計稅制，不能將抑制或刺激房地產(chǎn)行業(yè)的主觀偏好強加于稅收政策中，更不能頻繁轉(zhuǎn)變稅收調(diào)控基調(diào)，擾亂房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律。要理性制定稅收政策，均衡房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)的稅賦。

3.2稅賦結(jié)構(gòu)調(diào)整

目前我國對住房征收的稅賦主要集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負水平占到房地產(chǎn)稅收總額的很大一部分。一方面，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負過重會增加購房者的經(jīng)濟負擔，可以考慮將現(xiàn)行的土地增值稅、營業(yè)稅和印花稅、城建稅和教育費附加取締，對個人和企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為主要依靠個人所得稅和企業(yè)所得稅來進行調(diào)節(jié)。另一方面，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負過重也會阻礙房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展，可取消對租賃房屋征收房產(chǎn)稅的政策規(guī)定，統(tǒng)一征收營業(yè)稅，避免同時征收房產(chǎn)稅和營業(yè)稅。

在國內(nèi)，個人擁有多套住宅和高檔住宅的現(xiàn)象不在少數(shù)，如果對這類住宅仍按現(xiàn)行房產(chǎn)稅進行征收的話，不僅違背了稅收縱向公平的原則，也容易引起社會矛盾。應(yīng)將其納入到新的征稅范圍內(nèi)，抑制房地產(chǎn)投機性需求，以便充分發(fā)揮稅收對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。從長遠看，我國稅賦結(jié)構(gòu)的調(diào)整方向一定是提高持有環(huán)節(jié)稅賦，降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅賦。正在試點的房產(chǎn)稅，實際上就是這種調(diào)整的一個初步嘗試。這樣既可以減少他們對住房的占有和增加市場供給，又可以將征稅獲得的資金用于保障性住房建設(shè)當中，調(diào)節(jié)貧富差距。

3.3建立信息共享機制

在房地產(chǎn)稅制改革中，加強土地管理部門和稅務(wù)機關(guān)的信息共享非常重要，稅務(wù)機關(guān)通過對納稅人產(chǎn)權(quán)信息的掌握，從而核定其房地產(chǎn)占有情況。同時對產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的變化和房地產(chǎn)交易行為進行有效監(jiān)管，可以出臺相關(guān)規(guī)定，明確各部門在信息共享中的職責，對違反職責規(guī)定的行為進行處罰。還可以通過建立統(tǒng)一的信息共享系統(tǒng)，將產(chǎn)權(quán)信息載入信息共享系統(tǒng)，實現(xiàn)稅務(wù)部門與產(chǎn)權(quán)部門的信息共享。

參考文獻：

[1]包健.房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策分析[J].財政研究，2014（4）43-45.

[2]任興洲.中國住房市場發(fā)展趨勢與政策研究[M].北京：中國發(fā)展出版社，2012.9：199-209.

作者簡介：

呂卿，男（1992-），山西陽泉人，山西財經(jīng)大學碩士研究生，土地資源管理專業(yè)，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營