我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略研究

吳明皓

摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了長(zhǎng)期的繁榮，成為帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。商業(yè)地產(chǎn)投資成為社會(huì)資本流向的重要內(nèi)容，而如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制成為目前社會(huì)各界關(guān)注的重要問題。當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資在風(fēng)險(xiǎn)控制方面還存在諸多的問題，對(duì)其發(fā)展造成了諸多的不利影響。因此，本文在對(duì)其進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，從多個(gè)層面出發(fā)提出相應(yīng)的策略，以全面提升商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制能力，促進(jìn)其健康穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 投資風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)控制 策略

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2017）07（c）-130-02

在經(jīng)歷了長(zhǎng)足的發(fā)展之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性有進(jìn)一步加劇的趨勢(shì)，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為重要的內(nèi)容之一，商業(yè)地產(chǎn)投資涉及到的層面較廣，其投資風(fēng)險(xiǎn)的影響因素較多，因此其整體的投資風(fēng)險(xiǎn)較大，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患將很可能波及到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)損失不可估量。而實(shí)施有效的投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略是當(dāng)前降低商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，是提升商業(yè)地產(chǎn)融資能力的重要保障，同時(shí)有助于促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。但是，從目前的情況來(lái)看，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制還存在諸多的問題，比如，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的認(rèn)識(shí)不足、缺乏完善的投資風(fēng)險(xiǎn)控制體系、各項(xiàng)監(jiān)督管理措施不到位、缺乏專業(yè)化的投資風(fēng)險(xiǎn)控制人才等，都在很大程度上直接限制了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制能力，因此實(shí)施相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略顯得勢(shì)在必行。

1 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略的必要性

1.1 是降低商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵

投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略是降低投資風(fēng)險(xiǎn)的前提和基礎(chǔ)，在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中，投資風(fēng)險(xiǎn)始終伴隨始終，在促進(jìn)其發(fā)展的同時(shí)也帶來(lái)了較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，而由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的影響因素較多，其風(fēng)險(xiǎn)因素的數(shù)量和影響不斷加大，進(jìn)而對(duì)其發(fā)展帶來(lái)了較大的挑戰(zhàn)，如何全面降低商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)成為實(shí)施投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略的關(guān)鍵所在。因此，全面實(shí)施投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略，并建立完善的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，有助于在商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)發(fā)展過程中降低風(fēng)險(xiǎn)隱患和損失，提升發(fā)展效率，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展保持在既定的軌道中，更好地服務(wù)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

1.2 是提升商業(yè)地產(chǎn)融資能力的保障

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是建立在大量的資金基礎(chǔ)上，其整體的成本較高，獲取充足的融資成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，而投資風(fēng)險(xiǎn)直接降低了商業(yè)地產(chǎn)的融資能力，限制了其正常的發(fā)展速度。所以，在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中，全面實(shí)施有效的投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略在降低商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隱患的同時(shí)可以有效的提升其融資能力，使其在現(xiàn)有的條件下提升了從商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)獲取商業(yè)貸款的話語(yǔ)權(quán)，由于具有完善的投資風(fēng)險(xiǎn)控制能力，其對(duì)各項(xiàng)融資的償還能力較高，而由于本身的利潤(rùn)水平較高，所以商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)會(huì)主動(dòng)為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供資金支持，進(jìn)而促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與發(fā)展，但這些都是建立在完善的風(fēng)險(xiǎn)控制策略基礎(chǔ)上的。

1.3 有助于促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展

商業(yè)地產(chǎn)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要組成部分，其在盈利能力、規(guī)模、品牌等方面都具有較大的優(yōu)勢(shì)，因此其發(fā)展?fàn)顩r直接影響了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)具有較強(qiáng)的波及效應(yīng)，一旦產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)隱患將迅速波及到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。因此，全面實(shí)施有效的商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略不僅有助于促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)本身的發(fā)展，還能夠使得我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展得到有效的保障。房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)具有緊密的關(guān)聯(lián)，任何投資風(fēng)險(xiǎn)都可能影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)其帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)損失，進(jìn)而影響到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制能力的重要性不言而喻。

2 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制存在的主要問題

2.1 對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的認(rèn)識(shí)不足

風(fēng)險(xiǎn)投資控制策略實(shí)施首先要加強(qiáng)相關(guān)的認(rèn)識(shí)，從思想層面提升對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)及其控制策略的重視程度，在此基礎(chǔ)上實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)控制策略。當(dāng)前，我國(guó)大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施投資風(fēng)險(xiǎn)控制的過程中還沒有全面提升對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的認(rèn)識(shí)，其投資風(fēng)險(xiǎn)主要是由投資部門負(fù)責(zé)，管理層的整體意識(shí)和重視程度不足，缺乏專業(yè)化風(fēng)險(xiǎn)投資控制能力，各部門對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資的認(rèn)知度較低，沒有參與到風(fēng)險(xiǎn)投資過程中。另外，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展存在一定的盲目性，為了盡快搶占市場(chǎng)和賺取利潤(rùn)，其在短時(shí)間內(nèi)會(huì)迅速提升開發(fā)規(guī)模，對(duì)市場(chǎng)變化的分析不足，為了取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不斷進(jìn)行融資，但是沒有積極學(xué)習(xí)國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，“重投資、輕風(fēng)險(xiǎn)”的現(xiàn)象在商業(yè)地產(chǎn)中普遍存在，這些都在很大程度上加深了其風(fēng)險(xiǎn)隱患。

2.2 缺乏完善的投資風(fēng)險(xiǎn)控制體系

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，各產(chǎn)業(yè)的投資活動(dòng)不斷增多，商業(yè)地產(chǎn)作為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵組成部分，其在近些年來(lái)引發(fā)的投資不斷增多，但是在風(fēng)險(xiǎn)控制方面還沒有形成完善的體系。一方面，很多商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略的制定和實(shí)施都存在較大的任意性，對(duì)投資需求、市場(chǎng)變動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)因素等分析不足，主要依賴于領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人或者投資部門引導(dǎo)投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略，因此其投資風(fēng)險(xiǎn)策略的任意性堅(jiān)強(qiáng)，難以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制。另一方面，很多商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)控制體系相對(duì)落后，沒有根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)、金融市場(chǎng)、宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境等方面的變化對(duì)其投資風(fēng)險(xiǎn)控制體系進(jìn)行優(yōu)化，使得商業(yè)地產(chǎn)在多變的市場(chǎng)環(huán)境中難以實(shí)施有效的投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略。

2.3 各項(xiàng)監(jiān)督管理措施不到位

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，其發(fā)展的關(guān)鍵效應(yīng)較強(qiáng)，因此各項(xiàng)在對(duì)其進(jìn)行投資的過程中必須要加強(qiáng)加強(qiáng)監(jiān)督管理措施，但是目前我國(guó)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管措施還不到位。一方面，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)自身投資風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控力度不足，其資金需求較高，因此在發(fā)展的過程中難以對(duì)投資行為進(jìn)行有效的監(jiān)督管理，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)影響商業(yè)地產(chǎn)自身的發(fā)展，還會(huì)牽扯到整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)乃至金融行業(yè)的發(fā)展。另一方面，我國(guó)政府目前還沒有針對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制制定完善的監(jiān)督管理措施，難以對(duì)其全過程進(jìn)行有效的控制，對(duì)其投資行為缺乏必要的指導(dǎo)，因此使得我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在投資風(fēng)險(xiǎn)控制方面缺乏完善的監(jiān)督管理機(jī)制，由此引發(fā)諸多的風(fēng)險(xiǎn)因素。

2.4 缺乏專業(yè)化的投資風(fēng)險(xiǎn)控制人才

在商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制過程中，專業(yè)化的人才是關(guān)鍵性的保障，當(dāng)前我國(guó)大部分商業(yè)地產(chǎn)在投資及風(fēng)險(xiǎn)控制層面還缺乏專業(yè)化的人才。一方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中過于重視拿地和項(xiàng)目開發(fā)及銷售，將利潤(rùn)視為第一目標(biāo)，而忽視了內(nèi)部核心人才團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目管理人員缺乏投資風(fēng)險(xiǎn)方面的專業(yè)化培訓(xùn)，其在投資風(fēng)險(xiǎn)管理與控制方面還缺乏專業(yè)化的知識(shí)和技能，因此難以發(fā)揮內(nèi)部人才在投資風(fēng)險(xiǎn)控制方面的重要作用。另一方面，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏從外部吸進(jìn)專業(yè)化投資風(fēng)險(xiǎn)管理人才的積極性，過于重視銷售績(jī)效而忽視風(fēng)險(xiǎn)管理績(jī)效，因此使得外部風(fēng)險(xiǎn)投資控制的先進(jìn)技能難以順利流入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，使其商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的能力受到了較大的限制。

3 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施投資風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策

3.1 提升對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的認(rèn)知度

投資風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得尤為重要，因此首先要提升對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的認(rèn)知度。一方面，要在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)中營(yíng)造出良好的投資風(fēng)險(xiǎn)控制氛圍，使得管理層能夠充分認(rèn)識(shí)到投資風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性，在實(shí)際的工作過程中不斷強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)控制責(zé)任體系，將具體的責(zé)任落實(shí)到相關(guān)部門和個(gè)人身上，以商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目為主導(dǎo)、各部門積極配合的形式，全面提升其在整個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理中的重要作用。另一方面，國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)在投資風(fēng)險(xiǎn)管理方面積攢了大量的經(jīng)驗(yàn)，因此我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過程中要不斷學(xué)習(xí)其投資風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)自身的情況對(duì)其進(jìn)行改進(jìn)和完善，以此幫助其實(shí)施更為有效的投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略，將投資風(fēng)險(xiǎn)降低到最小程度。

3.2 建立完善的投資風(fēng)險(xiǎn)控制體系

投資風(fēng)險(xiǎn)管理體系貫穿于商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的全過程，建立完善的投資風(fēng)險(xiǎn)管理體系是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)隱患促進(jìn)自身發(fā)展的重要保障。一方面，要在原有的基礎(chǔ)上對(duì)其各項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)管理措施進(jìn)行修正和優(yōu)化，充分考慮到相關(guān)政策、房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的發(fā)展環(huán)境，適時(shí)調(diào)整其投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略，使其能夠在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上不斷提升投資風(fēng)險(xiǎn)管理能力，將風(fēng)險(xiǎn)管理體系視為其重要的發(fā)展戰(zhàn)略之一。另一方面，要積極與商業(yè)銀行等投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，形成良性的投資風(fēng)險(xiǎn)合作體系，為其實(shí)施投資風(fēng)險(xiǎn)控制提供必要的支持，以減小投資風(fēng)險(xiǎn)控制的成本提升風(fēng)險(xiǎn)控制的收益。

3.3 強(qiáng)化監(jiān)督管理機(jī)制

強(qiáng)化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)督管理機(jī)制要從內(nèi)外兩方面出發(fā)。一方面，要促使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從內(nèi)部出發(fā)對(duì)其投資風(fēng)險(xiǎn)控制情況進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，對(duì)各項(xiàng)投資行為進(jìn)行全面的分析，對(duì)其可能存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患進(jìn)行全面的分析，并制定和實(shí)施修正策略，將風(fēng)險(xiǎn)隱患控制在最小程度，從內(nèi)部出發(fā)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行監(jiān)督是關(guān)鍵。另一方面，要針對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況，完善相關(guān)的法律法規(guī)政策，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資行為的引導(dǎo)，使其能夠與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)的發(fā)展保持一致性，避免其投資行為偏離正常的軌道，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠在完善的政策環(huán)境下實(shí)施有效的投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略。

3.4 培養(yǎng)和引進(jìn)專業(yè)化的投資風(fēng)險(xiǎn)控制人才

全面培養(yǎng)和引進(jìn)專業(yè)化的人才是商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵。一方面，要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員進(jìn)行專業(yè)化的培訓(xùn)和教育，使其掌握在宏觀政策環(huán)境下的投資風(fēng)險(xiǎn)控制知識(shí)和技能，并在實(shí)際的投資風(fēng)險(xiǎn)控制行為中不斷提升應(yīng)用能力，使其能夠充分發(fā)揮內(nèi)部人才的關(guān)鍵作用。另一方面，要通過完善用人機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、薪酬管理機(jī)制等措施從外部引進(jìn)一批專業(yè)化的投資風(fēng)險(xiǎn)控制人才，為現(xiàn)有的人才團(tuán)隊(duì)注入新鮮的血液，將外部的投資風(fēng)險(xiǎn)控制方法和技能充分引入到商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)控制中，為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)控制提供強(qiáng)有力的人才保障。

4 結(jié)語(yǔ)

在任何市場(chǎng)中的投資都存在不同的風(fēng)險(xiǎn)程度，其影響范圍在短時(shí)間內(nèi)會(huì)迅速擴(kuò)散，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生極大的不利影響。商業(yè)地產(chǎn)由于其特殊性，投資風(fēng)險(xiǎn)一般較大，影響因素較多，因此對(duì)其投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面有效的控制顯得尤為重要。當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制還存在諸多的問題，限制了商業(yè)地產(chǎn)乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，進(jìn)而影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。從本文的研究來(lái)看，應(yīng)該從提升對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的認(rèn)知度、建立完善的投資風(fēng)險(xiǎn)控制體系、強(qiáng)化監(jiān)督管理機(jī)制、培養(yǎng)和引進(jìn)專業(yè)化的投資風(fēng)險(xiǎn)控制人才等措施，全面提升我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制能力，保證其投資能夠順利運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

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