基于成本分析的房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)預(yù)案式稽查系統(tǒng)

張翼 翁偉

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品周期長，涉及環(huán)節(jié)多，稅源控管漏洞較多，這給稅務(wù)稽查帶來很大的困難，過去以人工核查數(shù)據(jù)選案的方式很難有稽查成效。隨著互聯(lián)網(wǎng)的蓬勃發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)在各行業(yè)的廣泛運(yùn)用，積累了大量的數(shù)據(jù)，這為利用大數(shù)據(jù)技術(shù)實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查提供了有效途徑。文章通過整合企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)項(xiàng)目信息和建設(shè)施工中涉及的各種指導(dǎo)價(jià)等數(shù)據(jù)，建立了一套房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)，以成本分析為核心，從價(jià)格、總量、規(guī)格等角度進(jìn)行綜合對(duì)比與分析，快速鎖定可疑之處，提升稽查的指向性，進(jìn)而防止稅款流失。

【關(guān)鍵詞】大數(shù)據(jù)；稅務(wù)稽查；房地產(chǎn)業(yè)

【中圖分類號(hào)】F299.23 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2017）10-0050-04

0 前言

近十余年來，房地產(chǎn)業(yè)得到了長足的發(fā)展，已經(jīng)成為我國稅收的重要來源。但我們也看到，該行業(yè)稅收征管矛盾也較為突出，相對(duì)于其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的偷稅漏稅現(xiàn)象比較嚴(yán)重，應(yīng)該引起相關(guān)部門的高度重視[1]。究其原因，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品周期長，建設(shè)環(huán)節(jié)多，施工復(fù)雜，市場(chǎng)監(jiān)管力度有待提升，這給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷稅漏稅提供可乘之機(jī)。稅務(wù)局人工查處這類問題存在很大的難度，這是因?yàn)槠髽I(yè)數(shù)據(jù)過程繁復(fù)和存在企業(yè)不配合查處的現(xiàn)象，以及甄別數(shù)據(jù)是否真實(shí)可靠花費(fèi)時(shí)間較長。目前，已經(jīng)有一些軟件系統(tǒng)可以對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，找出不合理、矛盾和不符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的數(shù)據(jù)已經(jīng)相對(duì)容易。但是，對(duì)于數(shù)據(jù)本身的真實(shí)可靠性則難以判斷。例如，企業(yè)通過虛報(bào)造價(jià)材料、建材使用量、人工量，開具虛假建筑業(yè)發(fā)票等方式以提高成本，來達(dá)到避免上交大量稅收金額的目的。為迎合房地產(chǎn)新政調(diào)控升級(jí)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅收的精細(xì)化管理，提升科學(xué)管稅、信息管稅理念，將房地產(chǎn)稅收工作做得更深、更透、更細(xì)，有必要推動(dòng)房地產(chǎn)稅收工作和房地產(chǎn)管理部門的信息整合，使房地產(chǎn)稅收工作上一個(gè)新臺(tái)階。

預(yù)案式稽查是指稅務(wù)部門在開展稽查工作之前，利用信息化手段，通過數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)問題或者可疑之處，以問題為導(dǎo)向形成預(yù)案，再到企業(yè)實(shí)地檢查，確定稅務(wù)稽查的工作方向，從而有效提高稽查的針對(duì)性和效率[2]。方向選擇正確有事半功倍的效果，能夠保證整個(gè)稅務(wù)稽查的工作成效。李小川[3]指出，應(yīng)該注重稅務(wù)稽查的專業(yè)化背景，這樣才能有針對(duì)性地選案。楊默[4]著重討論稅務(wù)稽查工作改革，提出改革的重點(diǎn)應(yīng)向流程和組織等方面拓展。從國外來看，稅務(wù)稽查工作與稅收本身存在一定的理論關(guān)系，例如Yaniv[5]指出，如果預(yù)付的稅款金額能夠達(dá)到一定的程度，就會(huì)存在著避稅的現(xiàn)象。因此，國外非常重視這一領(lǐng)域的制度建設(shè)和信息化管理，比如美國建立了完善的稅收稽查軟件系統(tǒng)，絕大多數(shù)違法行為可以通過信息化手段查到。

總之，我國在稅務(wù)稽查這一領(lǐng)域的理論研究與實(shí)踐起步較晚，需要下大力氣改善。從我國實(shí)際情況來看，稅務(wù)工作人員的素質(zhì)和計(jì)算機(jī)技術(shù)都得到了很大的提高，各行各業(yè)的信息聯(lián)通也達(dá)到了較高的水平，利用信息技術(shù)進(jìn)行稅務(wù)稽查已經(jīng)成為當(dāng)前重要的研究與實(shí)踐方向。房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣，問題尤其復(fù)雜，我們?cè)谶@方面進(jìn)行了積極的探索，運(yùn)用大數(shù)據(jù)的思維和技術(shù)，融合多方數(shù)據(jù)和信息，以成本分析為核心，重點(diǎn)監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)較為常見的逃稅手段，提高稽查的指向性和效率，使得稽查選案的效率明顯提高，為相關(guān)稅務(wù)稽查工作提供了借鑒，具有很好的應(yīng)用價(jià)值和推廣價(jià)值。

1 需求分析與設(shè)計(jì)

1.1 需求分析

房地產(chǎn)業(yè)主要包括生產(chǎn)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)和服務(wù)環(huán)節(jié)，我們重點(diǎn)針對(duì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的逃稅問題進(jìn)行了研究。生產(chǎn)環(huán)節(jié)指投入人工勞動(dòng)，進(jìn)行房屋和基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)獲得房地產(chǎn)勞動(dòng)產(chǎn)品的過程，是房地產(chǎn)業(yè)最基礎(chǔ)、最重要的環(huán)節(jié)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，生產(chǎn)環(huán)節(jié)需要投入大量的資金，企業(yè)負(fù)債率較高，因此往往在成本上做文章來達(dá)到逃稅的目的[5]。當(dāng)前，對(duì)于稅務(wù)征收管理部門來說，稅收的輔助制度不健全，涉稅信息不全面，部門之間的數(shù)據(jù)難以共享，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收流失。部分地區(qū)尚未建立起完善的房地產(chǎn)建設(shè)評(píng)估制度，使得在房地產(chǎn)建設(shè)中的購買、租借、人工費(fèi)等各環(huán)節(jié)，計(jì)稅依據(jù)難以合理確定。由于房地產(chǎn)開發(fā)核算復(fù)雜，從開發(fā)到項(xiàng)目投資時(shí)間跨度很長，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的核算沒有連續(xù)性，無法正確計(jì)算其開發(fā)成本和銷售成本，不利于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理。例如，房地產(chǎn)建設(shè)中開發(fā)商建材價(jià)格或數(shù)量虛報(bào)，并與供應(yīng)商私下協(xié)定開支假發(fā)票，致使稅務(wù)部門在此方面的工作比較被動(dòng)。稅收征管力度和深度同樣跟不上房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，征管漏洞較為明顯。一方面企業(yè)申報(bào)敷衍，單純依賴稅務(wù)機(jī)關(guān)去檢查輔導(dǎo)；另一方面稅務(wù)機(jī)關(guān)征管力量薄弱，管理面不夠。

在上述需求的推動(dòng)下，針對(duì)房地產(chǎn)公司偷稅漏稅的問題，開發(fā)了基于成本分析的房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)預(yù)案式稽查系統(tǒng)。該系統(tǒng)以某市國稅局業(yè)務(wù)需求為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)采集、存儲(chǔ)、統(tǒng)計(jì)、對(duì)比和分析為核心，科學(xué)地分析樓盤開發(fā)成本，進(jìn)而找出相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的疑點(diǎn)，為進(jìn)一步稽查指明方向。

1.2 系統(tǒng)設(shè)計(jì)目標(biāo)

系統(tǒng)建設(shè)要達(dá)到以下幾個(gè)目標(biāo)。

（1）增量方式導(dǎo)入房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期中相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，包括基本信息、決算財(cái)務(wù)等；自動(dòng)計(jì)算相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息，例如根據(jù)結(jié)算數(shù)據(jù)生產(chǎn)各建材類別的總量、占比、總價(jià)等。

（2）收集通過官方造價(jià)站或者造價(jià)軟件企業(yè)的建材價(jià)格信息，作為對(duì)比分析的基準(zhǔn)；系統(tǒng)能夠通過網(wǎng)絡(luò)爬取相關(guān)數(shù)據(jù)作為補(bǔ)充。

（3）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)費(fèi)用數(shù)據(jù)進(jìn)行分析比較，從數(shù)量、單價(jià)、規(guī)格、總量、總價(jià)、比例等角度對(duì)比，并可人工設(shè)置偏離閥值，對(duì)偏離項(xiàng)目進(jìn)行報(bào)表統(tǒng)計(jì)，方便打印和查詢，并用直觀的方式展示出來。

（4）通過用戶和權(quán)限管理，可劃分不同部門角色的功能，方便不同級(jí)別單位和用戶使用本系統(tǒng)。

（5）數(shù)據(jù)存儲(chǔ)和處理采用高效的技術(shù)，方便系統(tǒng)維護(hù)和擴(kuò)展。

1.3 系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)

系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)以角色為中心展開，分為系統(tǒng)管理員、數(shù)據(jù)管理員、數(shù)據(jù)分析員和分析審核員。系統(tǒng)整體功能如圖1所示。

系統(tǒng)管理員主要負(fù)責(zé)用戶和權(quán)限管理，以及基礎(chǔ)信息維護(hù)。用戶和權(quán)限管理主要包括用戶批量新增、用戶信息維護(hù)、密碼重置、權(quán)限信息管理和用戶權(quán)限設(shè)置。為了做到系統(tǒng)界面統(tǒng)一、風(fēng)格一致，用戶權(quán)限控制到菜單和按鈕級(jí)別。

數(shù)據(jù)管理員主要職責(zé)在于維護(hù)稅務(wù)部門、房地產(chǎn)公司、樓盤的基本信息、工程開發(fā)涉及的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和工程各環(huán)節(jié)的市場(chǎng)信息價(jià)?？紤]到系統(tǒng)的可擴(kuò)展性，該系統(tǒng)的用戶可擴(kuò)展到多級(jí)別的稅務(wù)管理部門，這就要求系統(tǒng)能夠靈活、動(dòng)態(tài)地配置部門和它們的管轄方式。房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)包括公司名、母公司名、地址、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、基本介紹及公司所開發(fā)的樓盤基本信息等。一個(gè)樓盤可包含很多類型的建筑，如住宅、車庫、學(xué)校等。對(duì)于這些建筑，都有一些重要的基本信息可用于成本分析，如類型、面積及預(yù)算信息。工程財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可分為幾種類型，如園林、鋼筋、設(shè)計(jì)等，不同類型的數(shù)據(jù)所包括的具體信息是不同的，但基本都包括類別、編碼、名稱、單位、單價(jià)、數(shù)量、總價(jià)等。市場(chǎng)信息價(jià)用作基準(zhǔn)價(jià)格，一般來自各級(jí)建設(shè)主管部門管理的造價(jià)站發(fā)布的數(shù)據(jù)、造價(jià)軟件公司的數(shù)據(jù)和網(wǎng)絡(luò)爬取的數(shù)據(jù)，為了保證數(shù)據(jù)的權(quán)威性，一般采用造價(jià)站的數(shù)據(jù)和造價(jià)軟件公司的內(nèi)部數(shù)據(jù)。但房地產(chǎn)采購的材料可能不在這些數(shù)據(jù)的范圍內(nèi)，這個(gè)時(shí)候就需要到網(wǎng)絡(luò)上去爬取數(shù)據(jù)作為補(bǔ)充。

數(shù)據(jù)分析員的職責(zé)是分析房地產(chǎn)企業(yè)所提供的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是否存在成本造假的嫌疑。為了達(dá)到分析的靈活性和指向性，系統(tǒng)設(shè)計(jì)了多種分析方法，可以從宏觀角度和微觀角度考察數(shù)據(jù)。所謂宏觀角度，即以整個(gè)樓盤或者樓盤的子項(xiàng)目為單位，統(tǒng)計(jì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與預(yù)算的數(shù)據(jù)是否一致，包括用量、總價(jià)、比例方面的對(duì)比。但是，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)過程的復(fù)雜性，宏觀角度看起來偏離不大，難以覺察到有可疑之處，也不能說明不存在逃稅問題。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)樓盤的過程中，一個(gè)常見的現(xiàn)象是實(shí)際開發(fā)的工程與預(yù)算有較大的差別，這是因?yàn)樵谑┕み^程中，因?yàn)榭陀^甚至是主觀的原因，房地產(chǎn)企業(yè)與建設(shè)方達(dá)成協(xié)議，更改了施工內(nèi)容。有些修改是必需的，但有些修改是建設(shè)方為了減少工程量，這就有可能存在利益交換。這種情況就需要微觀考查分析數(shù)據(jù)來發(fā)現(xiàn)問題線索。所謂微觀分析，就是針對(duì)一個(gè)樓盤或者其子項(xiàng)目，選擇具體的一種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)類別，設(shè)置篩選類別和差異閾值，將房地產(chǎn)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與基準(zhǔn)數(shù)據(jù)比對(duì)。例如，房地產(chǎn)施工中，鋼筋、混凝土等是成本較高的原材料，可以選擇這些類別，與基準(zhǔn)數(shù)據(jù)比對(duì)，從數(shù)量和總價(jià)上看是否存在成本虛高的問題。如果數(shù)量或者總價(jià)與預(yù)算的差別超出閾值，可以通過詢問、實(shí)地調(diào)查等方式了解原因，再?zèng)Q定是否立案稽查。

分析審核員負(fù)責(zé)審核數(shù)據(jù)分析結(jié)果，批復(fù)是否重新根據(jù)新的條件、方式進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。在實(shí)際運(yùn)行中，分析審核員即稅務(wù)局的領(lǐng)導(dǎo)人員。

1.4 技術(shù)架構(gòu)

本系統(tǒng)基于J2EE架構(gòu)開發(fā)，使用SSM框架進(jìn)行整體功能的實(shí)現(xiàn)，Spring是整個(gè)框架的容器，負(fù)責(zé)管理SpringMVC和mybatis的配置，其中SpringMVC主要由controller、service和Dao 3層組成。controller層負(fù)責(zé)處理JSP頁面發(fā)回來的ajax請(qǐng)求，處理完成后返回json數(shù)據(jù)格式到JSP頁面并使用JavaScript解析數(shù)據(jù)并顯示；service用于存放controller層的業(yè)務(wù)邏輯，service如果需要數(shù)據(jù)庫的交互，調(diào)用dao層的組件。dao層使用mybatis的mapper文件進(jìn)行數(shù)據(jù)持久化層的操作，具體框架如圖2所示。

1.5 系統(tǒng)原型

這里主要給出數(shù)據(jù)分析部分的系統(tǒng)原型。

（1）虛報(bào)價(jià)格數(shù)據(jù)分析：通過導(dǎo)入的房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)與信息價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，如果發(fā)現(xiàn)材料名稱與規(guī)格一樣，市場(chǎng)價(jià)與信息價(jià)格差距較大，則判定該項(xiàng)目存在虛報(bào)價(jià)格嫌疑并提出預(yù)警（如圖3所示）。

（2）工程量造假數(shù)據(jù)分析：通過導(dǎo)入的房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)與信息價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，如果發(fā)現(xiàn)主要建材的使用比例差距較大，則判定該項(xiàng)目存在工程量造假嫌疑并提出預(yù)警（如圖4所示）。

（3）規(guī)格造假數(shù)據(jù)分析：通過導(dǎo)入的房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)與基準(zhǔn)價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，如果發(fā)現(xiàn)材料名稱相同，規(guī)格對(duì)不上，差額成本大，則判定該項(xiàng)目存在規(guī)格造假嫌疑并提出預(yù)警（如圖5所示）。

2 結(jié)語

由于房地產(chǎn)企業(yè)近些年來的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)是重要的稅源之一，但其逃稅漏稅的問題已經(jīng)成為較為嚴(yán)重的問題，如果不能很好地解決，勢(shì)必?fù)p害稅制的公平性和權(quán)威性，影響稅收管理和稅收制度的目的，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面效應(yīng)。本課題正是針對(duì)這一現(xiàn)實(shí)問題設(shè)計(jì)開發(fā)的。筆者從房地產(chǎn)成本分析的角度，基于J2EE架構(gòu)實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)稅務(wù)預(yù)案式稽查系統(tǒng)，分析房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，檢測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)是否存在漏稅偷稅的嫌疑，為進(jìn)一步稽查指明了方向，提高了發(fā)現(xiàn)問題的效率，實(shí)用性高，在一定程度上解決了房地產(chǎn)企業(yè)過分偷稅漏稅的問題。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]魏雅華.中國：偷逃稅專項(xiàng)檢查劍指房地產(chǎn)[J].稅收征納，2014

（6）.

[2]楊廷軍，徐秀玲.運(yùn)用大數(shù)據(jù)思維實(shí)施預(yù)案式稽查的實(shí)踐與探索[J].濰坊學(xué)院學(xué)報(bào)，2016，16（6）：102-103.

[3]李小川.在稅務(wù)稽查專業(yè)化背景下對(duì)選案工作的新思考[J].經(jīng)濟(jì)，2013（4）：174-177.

[4]楊默.國外稅務(wù)稽查經(jīng)驗(yàn)及借鑒[J].涉外稅務(wù)，2008（2）：

45-47.

[5]Yaniv G.Tax Compliance and

advance tax payments：Apro-

spect theory analysis[J].Na-

tional Tax Journal，1999（52）：753-764.

[6]袁夢(mèng)思.房地產(chǎn)企業(yè)逃避稅手段及成因研究[D].北京：北京交通大學(xué)，2014.

[責(zé)任編輯：鐘聲賢]