房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)階段的成本控制措施探討

陳紅英

摘要：近年來，房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)不斷進步，國家利好政策頻出，大小房地產(chǎn)企業(yè)爭相囤地開發(fā)建設(shè)，在這生存環(huán)境日益惡化的情況下，越來越多的企業(yè)開始關(guān)注和重視成本管理和控制這個和利益直接掛鉤的重要環(huán)節(jié)，為贏取更多的利益，有必要對成本控制措施進行研究與探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；招投標(biāo)階段；成本；控制

1.概述

隨著房地產(chǎn)市場的競爭加劇和政府不斷出臺宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場必將趨向理性化。受國內(nèi)外經(jīng)濟形勢影響，2016年房地產(chǎn)需求或呈現(xiàn)低迷趨勢，投資投機性需求進退難舍，消費性需求謹(jǐn)慎觀望。不斷披露的“空城、鬼城、公務(wù)員售樓”等案例說明，在許多城市區(qū)域，供大于求的風(fēng)險在不斷積聚、膨脹。這時，成本管理的有效與否直接關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)贏利的可能性和贏利的空間大小，它是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的一條極為重要的軸線，通過參與決策，拿地，定位，策劃，營銷，招投標(biāo)，施工，材料采購，竣工驗收，后評估等各環(huán)節(jié)，實現(xiàn)項目價值最大化。

工程招投標(biāo)對具體工程來說是一項十分重要的經(jīng)濟活動，涉及到設(shè)計、工程、材料、成本、營銷等多部門的實際運作，其控制要點在于投標(biāo)單位的選擇、招標(biāo)文件的制定（包含招標(biāo)書、圖紙、工程量清單編制、材料設(shè)備、報價承包方式、標(biāo)前答疑等）、評標(biāo)（報價分析、商務(wù)談判）和定標(biāo)。難點在于編制高質(zhì)量的招標(biāo)文件，重點在于評標(biāo)。把控好這一系列活動，才能更好的控制房地產(chǎn)成本。2房地產(chǎn)招投標(biāo)的現(xiàn)狀以及存在的主要問題

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在招投標(biāo)階段成本控制還存在一些問題，具體表現(xiàn)有：（1）權(quán)力標(biāo)”及“關(guān)、系標(biāo)”太多，投標(biāo)人借助地方行政領(lǐng)導(dǎo)干部的關(guān)系，以權(quán)利壓制招投標(biāo)正常程序；（2）缺乏有效監(jiān)督機構(gòu)和管理體制，評標(biāo)委員會的組成人員不符合要求，個別評標(biāo)人員對評標(biāo)不認真、不負責(zé)。甚至以權(quán)謀私等等；（3）招投標(biāo)程序管理不嚴(yán)，招投標(biāo)文件編制不具體；（4）評標(biāo)辦法設(shè)置不合理，評標(biāo)困難，結(jié)果不理想；（5）投標(biāo)單位掛靠現(xiàn)象嚴(yán)重，有些投標(biāo)單位不具備要求的施工資質(zhì)和能力，就借用別的施工企業(yè)資質(zhì)，中標(biāo)后再轉(zhuǎn)包或分包，獲得工程利益，使工程項目質(zhì)量得不到應(yīng)有的保證。文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，主要從供方選擇、招標(biāo)文件的編制、發(fā)包模式的選擇、評標(biāo)與定標(biāo)等方面研究招投標(biāo)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制。

3.房地產(chǎn)開發(fā)招投標(biāo)階段的成本控制

3.1供方的選擇

在項目實施前，擇優(yōu)考慮有實力的供貨方和施工方，相比其他中小企業(yè)，他們自身的管理水平和資源的有效配置，在一定程度上降低了成本。避免項目實施中額外的成本追加。

3.2招標(biāo)文件的編制

編制高質(zhì)量的招標(biāo)文件，是招標(biāo)階段的一個難點，該項工作做好了，對成本的控制就有了框定性作用。因此，在編制前，應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)項目進行全面充分的了解，從國家行業(yè)的要求、技術(shù)規(guī)范、行業(yè)市場行情等方面進行全方位、多角度的調(diào)研，結(jié)合招標(biāo)人的需求進行分析，對專業(yè)性強問題，要與法律專家、采購專家、技術(shù)專家溝通協(xié)作，為科學(xué)合理的編制招標(biāo)文件提供保證。其次，合理選擇評標(biāo)辦法和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。編制評標(biāo)辦法和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)考慮所采購的貨物類型、相關(guān)技術(shù)要求、市場供求狀況、潛在投標(biāo)人的數(shù)量等因素。一般來講對于具有通用技術(shù)、性能標(biāo)準(zhǔn)或者招標(biāo)人對其技術(shù)、性能沒有特殊要求的原材料類物資，或技術(shù)規(guī)格、性能、制作工藝要求統(tǒng)一，標(biāo)準(zhǔn)化程度高的物資，可以采用經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法。

3.3發(fā)包模式的選擇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目工期、質(zhì)量、投資控制等具體要求，合理地確定發(fā)包模式，減少經(jīng)營風(fēng)險。不同的模式，有不同的優(yōu)點和不足。比如施工總承包發(fā)包模式，在投資控制方面的優(yōu)缺點是在開工前就有較明確的合同價，有利于業(yè)主對總造價的早期控制，但若在施工過程中發(fā)生設(shè)計變更，則可能發(fā)生索賠；而平行發(fā)包的利弊是：每一部分工程發(fā)包，都以施工圖設(shè)計為基礎(chǔ)，投標(biāo)報價較有依據(jù)，要等最后一份合同簽訂后才知道總造價，對投資早期控制不利。

3.4評標(biāo)與定標(biāo)方法的確定

評標(biāo)定標(biāo)辦法應(yīng)體現(xiàn)平等、公正、合法、合理的原則，綜合考慮投標(biāo)人的信譽、業(yè)績、報價、質(zhì)量、工期、施工組織設(shè)計等各方面的因素，不得含有傾向或者排斥潛在投標(biāo)人的內(nèi)容，不得妨礙和限制投標(biāo)人之間的競爭。評標(biāo)方法一般分為合理低標(biāo)價法和綜合評議法兩大類，細分為合理低價評標(biāo)法、平均報價評標(biāo)法、兩階段低價評標(biāo)法和A+B值評標(biāo)法或法律、法規(guī)允許的其他評標(biāo)辦法。招標(biāo)人可根據(jù)工程具體情況，選擇其中一種評標(biāo)定標(biāo)辦法或選擇其中幾種評標(biāo)定標(biāo)辦法綜合成一種評標(biāo)定標(biāo)辦法，經(jīng)建設(shè)行政主管部門或其委托建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理機構(gòu)審核同意后寫入招標(biāo)文件。

招投標(biāo)文件要明確評標(biāo)的原則。招投標(biāo)文件要根據(jù)建筑市場行情，合理地確定控制價，不能不考慮合理的成本范圍而過分追求成本控制。并且要防止投標(biāo)單位以“低價中標(biāo)，高價索賠”的這種方式來獲得項目施工的資格。除此之外，還必須明確投標(biāo)人統(tǒng)一計價口徑、統(tǒng)一計量依據(jù)，以標(biāo)價合理等綜合條件選擇合適的施工單位，從而提高招標(biāo)工作質(zhì)量，要堅持再“公開、公平、公正、誠實信用、獨立、接受行政監(jiān)督”的基本原則下，選擇一個既能保證工程按質(zhì)按時完成，又能降低工程造價成本的中標(biāo)單位。要充分熟悉并理解整個招標(biāo)文件的內(nèi)容，防止今后工程實施中施工單位提出索賠，以降低成本。

4.結(jié)語

要想在房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)階段，實現(xiàn)最為理想的成本控制效果，我們要立足房地產(chǎn)開發(fā)項目的客觀實際需求，充分分析該階段成本控制過程中易出現(xiàn)的多項問題，進而通過科學(xué)合理的成本控制與管理措施，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目下一階段的順利進行。