我國普通住宅小區(qū)的停車問題及對策

劉正才

摘 要：隨著私車保有量增加，我國普通住宅小區(qū)停車問題越來越嚴重。問題的主因是停車位規(guī)劃滯后，物業(yè)停車管理不到位，以及停車管理法規(guī)不完善。除了繼續(xù)在住宅小區(qū)內(nèi)增加停車位加以改良外，還可以協(xié)調(diào)商務樓進行錯時停車，推廣立體式停車位，以及加強停車立法和管理等多種解決方法。

關鍵詞：住宅小區(qū)；停車難；對策

中圖分類號：TB

文獻標識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.14.103

隨著經(jīng)濟發(fā)展和城市的人口增加，我國近些年來私車數(shù)量急劇增長，尤其是大城市里普通住宅小區(qū)的停車問題日益顯著。雖然各方漸漸意識到了停車問題的嚴重性，也開始變化策略進行調(diào)整，但普通住宅小區(qū)的停車難現(xiàn)象仍然無法得到更多的改善。因此，我們有必要在分析我國住宅小區(qū)停車問題的原因基礎上，進一步有針對性地采取對策以便更好地緩解我國普通小區(qū)停車問題。

1 我國普通住宅小區(qū)停車現(xiàn)狀

1.1 我國私家車擁有情況

隨著中國加入世界貿(mào)易組織，日美韓歐為主的汽車廠商紛紛進入中國，加上我國實行“鼓勵汽車私人消費”方針，人們對轎車的需求開始急劇釋放，中國的私車擁有量也開始迅猛增加。同時，國產(chǎn)轎車也順勢呈現(xiàn)產(chǎn)銷“井噴”式增長，從2001年的82萬輛，急增至2007年的532萬輛。統(tǒng)計局最新的數(shù)據(jù)表明，2016年私家車保有量達到1.46億輛，這個數(shù)字已經(jīng)超過了2013年統(tǒng)計汽車的總量，而這些私車正是占領住宅停車位的主要來源。

1.2 我國普通住宅小區(qū)停車位數(shù)量情況

相比普通住宅小區(qū)來說，高檔住宅小區(qū)或別墅區(qū)一般不太被停車問題所困擾，因為這類小區(qū)容積率小及在設計之初車位的配比充分。我國普通住宅小區(qū)的停車位又大致可以區(qū)分兩種分布情況：一是2000年之前建造的老舊住宅小區(qū)，往往在建設之初并未規(guī)劃正式的停車位。隨著小區(qū)居民對車位的需求逐漸增加，這類小區(qū)開始規(guī)劃正式的地面停車位。起初只是在綠化帶和建筑周邊環(huán)繞規(guī)劃車位，但隨著私車的增加，甚至綠化帶本身也被清理出來，規(guī)劃做車位使用。二是2000年之后建造的次新商品房住宅小區(qū)，在規(guī)劃之初就建設了地下停車庫和地面停車位，通常車位設置的比例為3-4戶有1個車位。雖然在使用之初可以適應住宅業(yè)主的停車需要，但隨著私車的不斷增加，此類小區(qū)的物業(yè)方面往往劃出了原來行車通道的一邊作為停車位使用。

1.3 當前我國普通住宅小區(qū)停車的突出問題

目前小區(qū)物業(yè)方面解決停車問題的措施簡而言之就是不斷在小區(qū)地面開發(fā)停車位。只要留有一絲能夠行車的空間，就將剩余部分全部開發(fā)成停車位似乎已經(jīng)成為了物業(yè)解決停車問題的原則。然而，隨著近幾年私車的快速增加，不管是在老舊小區(qū)還是次新小區(qū)，由于車輛都停在小區(qū)的路面，本來就不寬敞的小區(qū)行車道被堵得水泄不通，進出車輛只能單行，特別遇到有反向互相行駛車子的時候，不少車輛在這過程中發(fā)生了碰撞摩擦。而原本每個小區(qū)都應配備的消防通道也形同虛設，一旦發(fā)生緊急情況，且不說消防車的行使，就連小區(qū)內(nèi)部的業(yè)主行人也難以向外疏散。所以，停車困難不僅造成人車糾紛，甚至存在安全隱患問題。

另外，一些小區(qū)業(yè)主為了省事，甚至將車停放在小區(qū)地面花壇上，破壞了小區(qū)生態(tài)環(huán)境、影響了小區(qū)的景觀。還有的車主將車輛隨意停放在小區(qū)外的道路上，更是影響交通，也給自己買下交通罰款和交通事故的隱患。

2 我國普通住宅小區(qū)停車問題的原因分析

2.1 停車位規(guī)劃滯后

由于過去在全國城市規(guī)劃設計時沒有充分考慮到汽車停車位和停車場，各房地產(chǎn)開發(fā)商在設計開發(fā)住宅項目時也就沒有將其納入自己的考量，也并沒有從發(fā)展的角度充分規(guī)劃停車位。正是因為房地產(chǎn)市場興起之時，我國對停車問題還未重視，缺乏一個完整科學、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的停車發(fā)展規(guī)劃，造成停車設施布局不合理，規(guī)劃用地未預留，停車庫建設明顯滯后于城市經(jīng)濟與社會發(fā)展的需要。這種歷史遺留問題很難得到根治，小區(qū)占地面積早已框死，除卻減少綠化和占用行車道之外，無法做到再增加停車位了，可是與此同時，私車卻沒有停止增長。停車位規(guī)劃滯后，是住宅小區(qū)停車的“硬傷”。

2.2 住宅物業(yè)停車管理不到位

很多住宅小區(qū)物業(yè)方面并沒有非常重視在停車問題的管理工作，對于進出小區(qū)的車輛并沒有實行比較嚴格的門禁管理，往往是憑借安保人員在大門口用記憶識別的方法，區(qū)別小區(qū)業(yè)主的車輛和外來車輛。這種管理方式讓許多外來車輛鉆了空子，一些附近商家的私家車就停放在小區(qū)空閑的私人停車位上。如果只是利用業(yè)主私車不在的情況下，按照規(guī)定登記按照時間離開的話，或許還能接受。但一些外來車輛一旦停放，就不顧不管原有車主的情況，常常停靠完就找不到人。這樣的舉動妨礙了小區(qū)的停車秩序，物業(yè)管理人員必須有所作為。物業(yè)方面需要在區(qū)別小區(qū)內(nèi)部車輛和外來車輛上多下功夫，進行停車管理登記。

2.3 停車管理法規(guī)不完善

如《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五十五條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機動車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機動車的車位，屬于業(yè)主共有。建設單位所有的機動車停車位向業(yè)主、使用人出租的，其收費標準應當按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規(guī)定確定收費標準。

通過這項條例可以看出，對于開發(fā)商所有的車位，收費是要按照價格主管部門規(guī)定來進行的。當前關于地下停車庫和地面停車位超高價出售、高價出租的現(xiàn)象，物業(yè)方面非但沒有做到充分管理的工作，反而經(jīng)常與開發(fā)商串通一氣，作為“二傳手”租借給業(yè)主，謀取中間差額利益，將車位價格越炒越高，甚至導致一些車位被空置。且不說大部分業(yè)主不知道自己的合法權利而被“收費”，一些了解情況的業(yè)主也表示，由于條例沒有就問題出現(xiàn)提出解決措施，加上停車位所屬權問題復雜，各地有各地自己的情況，沒有明確的法律法規(guī)明文規(guī)定。對此，不得不承認，在停車管理方面，我國并沒有出臺針對性較強、具有全國性的法律意義的相關法律法規(guī)作為支撐。

3 改善我國普通住宅小區(qū)停車問題的對策

3.1 停車問題惡化嚴重的小區(qū)：采用立體式停車位

固然過改建小區(qū)地面公共部位是最直接最快速的解決方法，但是這種改建絕對不能是簡單粗暴的，甚至造成諸多安全隱患。改建首先必須考慮到小區(qū)行車道是否預留出足夠的空間進行安全行使，是否能做到再危險時刻有足夠的消防通道進行人流疏散和搶救。另外，要盡可能的少減少綠化面積，尋找綠化面積與停車空間之間的平衡。

其實，立體式車位在國外已經(jīng)有了不少的成功案例。立體停車庫在發(fā)展中所顯示的安全性和性價比都越來越高，能大大提高車位的使用率。然而，目前有些小區(qū)已建的停車區(qū)域中，大多是露天區(qū)域，占地多，利用效率低。如能改建成立體停車庫，盡可能在不改變原有結構、尺寸的情況下，就可以使車位增加2到3倍，等于在總面積不變的情況下，又多修了幾個停車場。應該說，這種方法對舊建住宅小區(qū)尤其有效。

3.2 地段較好的小區(qū)：協(xié)調(diào)周邊商業(yè)與寫字樓物業(yè)活用夜間停車位

我國的商務樓停車庫通常一到夜間就幾乎空空如也，而在它們附近的住宅小區(qū)卻往往是一些老舊小區(qū)，并不具有改建擴建的條件，業(yè)主都在苦苦尋求車位而不得。住宅物業(yè)方面完全可以與周邊的商務樓物業(yè)進行協(xié)調(diào)，商討出對雙方都有利的“錯時停放法”，將住宅夜間和周末大量的私車轉(zhuǎn)移到空置的商務樓停車庫去。

盡管這種方法看似兩全其美，但在實施過程中也有不少難點，最關鍵問題就是小區(qū)本身的地理位置。這類處理方法一般適用于距離商務樓區(qū)域較近的住宅小區(qū)，因而適用范圍有諸多限制。除此之外，停車時間的限定、停車金額的繳納等，都需要雙方物業(yè)進行協(xié)調(diào)，也需要住宅小區(qū)車主的大力配合。所以，在這方面還有待車主考慮各方因素，盡量與物業(yè)配合“雙贏”策略，解決停車難題。

3.3 完善停車相關法律法規(guī)

政府方面出臺相關法規(guī)是解決停車問題的一個重要途徑之一。比如在日本，政府就發(fā)揮了重要作用，制定了五六部嚴格的停車管理法律，甚至規(guī)定必須有車位才能買車，從源頭上減少私車保有量，有助于根治停車難的問題；在后期管理方面，交管部門也會不定期檢查違規(guī)停車現(xiàn)象。在我國，政府已經(jīng)漸漸開始著手于干涉停車問題，如北京等地的限牌措施和上海今年新推出的要有拍牌照才能購車的政策，都是對此的摸索。但就目前的結果來看，政府在摸索過程中還需進一步總結提高，應出臺更有效更直接的措施，完善相關法律法規(guī)，明確權利義務、科學進行城市規(guī)劃來治理停車難現(xiàn)象。

3.4 加強停車相關秩序管理

面對停車難問題，物業(yè)公司應該擔負重要的管理責任，維持小區(qū)在停車方面的秩序。首先，在停車位收費管理上，物業(yè)公司要公開出示詳細的收費標準，根據(jù)車位的位置、固定與否合理有序的制定收費機制。要堅決要杜絕不固定收費、收費無標準的情況。其次，加強對業(yè)主停車秩序的管理，要定時巡查，杜絕業(yè)主亂占位。最后，針對外來訪客車輛，要做到一一登記、合理收費。由于小區(qū)內(nèi)原本就停車困難，訪客車輛更要做到嚴格登記，進出管理有序。對于車位稀少的小區(qū)，可以采取按小時收費，或者在小區(qū)門口擺放“謝絕外來車輛進入”的告示牌來減少小區(qū)停車的壓力。

5 結束語

隨著私車保有量的不斷迅速增加，停車問題已經(jīng)幾乎成為各大城市住宅區(qū)物業(yè)和居民所共同煩惱的問題，隨之而來還會產(chǎn)生很多衍生的問題。在對于停車難問題的解決方面，不僅需要物業(yè)公司擔當起管理責任，還需要政府的科學干預以及業(yè)主的主動配合。只要各方能共同努力，積極學習美日歐等發(fā)達國家的停車解決經(jīng)驗，有針對性地采取多種停車解決方法，無疑可以更有效緩解當前我國普通住宅小區(qū)的停車難問題。

參考文獻

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