房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制影響因素及有效策略

陳亞綢

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)逐漸成為我國(guó)最重要的支柱行業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，做好成本控制是必須要進(jìn)行的工作。想要做好成本控制，需要對(duì)企業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展目標(biāo)有清晰的認(rèn)識(shí)，這樣才能在項(xiàng)目管理的過程對(duì)各項(xiàng)影響因素進(jìn)行很好控制，在保障項(xiàng)目質(zhì)量合格的基礎(chǔ)上，科學(xué)提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；影響因素

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）007-0-01

引言

作為我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目為了合理的獲得更高經(jīng)濟(jì)效益，需要在整個(gè)項(xiàng)目中貫穿成本控制。只有根據(jù)預(yù)先計(jì)劃合理規(guī)劃，科學(xué)控制，才能按進(jìn)度和質(zhì)量目標(biāo)完成項(xiàng)目建設(shè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理圍繞著項(xiàng)目目標(biāo)進(jìn)行，然而，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的推進(jìn)，目標(biāo)也會(huì)發(fā)生階段性的變化。無論目標(biāo)發(fā)生怎樣的變化，都要在整個(gè)項(xiàng)目過程中進(jìn)行成本管控，才能讓房地產(chǎn)項(xiàng)目得到應(yīng)得的效益。當(dāng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制也存在很多的影響因素，下面就這個(gè)問題進(jìn)行簡(jiǎn)要的探討。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的影響因素

1.缺乏資金成本控制的意識(shí)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏成本控制的意識(shí)。近年來我國(guó)房?jī)r(jià)飆升，許多房地產(chǎn)企業(yè)賺的盆滿缽滿，但企業(yè)對(duì)于獲取效益的途徑認(rèn)識(shí)有非常大的誤解。大多數(shù)企業(yè)采用的都是提高房?jī)r(jià)而不是通過成本控制降低成本的方式。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的觀念不到位，在項(xiàng)目管理的過程中，會(huì)忽略資金的有效分配，使的資金不能有效的利用。

2.成本控制體系不夠規(guī)范

現(xiàn)如今，不少房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系都不夠科學(xué)，缺乏全面性。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然在企業(yè)中成立了成本管理部門，但卻沒有讓成本管理部門參與到項(xiàng)目管理的全過程中，只在某一個(gè)或幾個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本管理，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理效率很低。這方面那些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做得還能好一些。一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的成本控制體系雖然建立起來了，但相關(guān)的考核機(jī)制和監(jiān)督體系卻沒有完善起來，雖然工作開展了，但質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)卻很難保證。

3.成本控制管理的手段落后

在我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理時(shí)，普遍缺少專業(yè)人員來進(jìn)行工作，大多只能依據(jù)企業(yè)的制度或一些行業(yè)的規(guī)則來進(jìn)行工作，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法達(dá)到國(guó)際的通行標(biāo)準(zhǔn)，如果到了投標(biāo)階段才進(jìn)行成本控制，就失去了成本控制的先機(jī)。應(yīng)在總體規(guī)劃確定以后，房地產(chǎn)企業(yè)就需要給出一個(gè)項(xiàng)目的總體成本范圍，并將該總體成本細(xì)化到各成本項(xiàng)，即目標(biāo)預(yù)算成本。而在接下來的項(xiàng)目管理中，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際成本與目標(biāo)成本的偏差，并對(duì)偏差成因進(jìn)行分析，及時(shí)修正偏差，最大限度使實(shí)際成本與目標(biāo)成本接近，以達(dá)到成本控制的預(yù)期目標(biāo)。

4.資金使用缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃性

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)總體資金分布不均勻，有的企業(yè)擁有大量資金，有的企業(yè)卻始終處于資金匱乏的狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期處于資金匱乏的狀態(tài)，就只能以年為單位制定成本計(jì)劃，難以進(jìn)行更長(zhǎng)遠(yuǎn)的融資方案設(shè)計(jì)。企業(yè)如果一直這樣進(jìn)行管理，很容易在本年度內(nèi)出現(xiàn)成本超支，進(jìn)而預(yù)支下一年的資金，形成惡性循環(huán)，這就需要投入更高的成本來獲得外部資金的支持，企業(yè)逐漸失去競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的有效策略

1.強(qiáng)化資金成本控制管理

企業(yè)管理人員要充分認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，帶動(dòng)企業(yè)的整體成本管理觀念。項(xiàng)目管理者要將管理組中的財(cái)務(wù)人員充分調(diào)動(dòng)起來，讓成本控制來推動(dòng)小組向目標(biāo)發(fā)展。項(xiàng)目管理組中應(yīng)該有專門的總負(fù)責(zé)人和配合工作的現(xiàn)場(chǎng)管理人員及財(cái)務(wù)人員。財(cái)務(wù)人員要對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控，保證成本按照預(yù)算進(jìn)度推進(jìn)。財(cái)務(wù)人員不僅要保證成本來源和去向清晰，還要保證資金控制的責(zé)任主體。項(xiàng)目管理組中各級(jí)管理者都對(duì)資金使用承擔(dān)著責(zé)任，他們直接參與資金的使用過程。為了提高責(zé)任主體的責(zé)任意識(shí)，企業(yè)應(yīng)該將責(zé)任主體責(zé)權(quán)結(jié)合，從而更好的調(diào)動(dòng)他們工作的積極性，使資金成本控制得到有效的強(qiáng)化。

2.規(guī)范成本控制體系

進(jìn)行科學(xué)合理的企業(yè)內(nèi)部成本控制體系的建立，使成本管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)得以提升，使成本控制流程得以規(guī)范。企業(yè)應(yīng)該在招聘中更多的選擇復(fù)合型人才，新人入職后要對(duì)其綜合能力進(jìn)行考察，持續(xù)的對(duì)員工進(jìn)行培養(yǎng)。財(cái)務(wù)人員與預(yù)算人員要不斷學(xué)習(xí)，提升自己的能力，來應(yīng)對(duì)市場(chǎng)存在的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，從而準(zhǔn)確的進(jìn)行預(yù)測(cè)，及時(shí)做出反應(yīng)，實(shí)現(xiàn)有效的成本控制的目的。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)內(nèi)部已經(jīng)開始出現(xiàn)了專業(yè)性的成本管理團(tuán)隊(duì)，接下來還需要對(duì)成本管理工作的體系不斷健全，使成本管理滲透到房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)方面。建立明確的崗位責(zé)任體系，確保將責(zé)任落實(shí)各部門、每一個(gè)人，將成本控制落到實(shí)處。

另外，各部門還要提升自身的責(zé)任感，實(shí)現(xiàn)人人參與管理。項(xiàng)目經(jīng)理是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的第一施工責(zé)任人，他們承擔(dān)著整體的統(tǒng)籌工作，需要及時(shí)掌控項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)資金的使用情況，對(duì)項(xiàng)目盈虧做好預(yù)算控制，并利用各種科學(xué)的手段來提高控制的質(zhì)量和效率。工程技術(shù)部門則要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的工程技術(shù)和施工過程中的進(jìn)度進(jìn)行控制，按照工期進(jìn)度，建造出滿足質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程。這也是工程項(xiàng)目成本支出的一個(gè)重要部分。經(jīng)營(yíng)部主要進(jìn)行合同實(shí)施情況的管理，針對(duì)施工賠償問題做出合適的處理；財(cái)務(wù)部則是負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作，及時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)的收支狀況進(jìn)行分析，確保資金的合理調(diào)度。

3.科學(xué)測(cè)算項(xiàng)目資金需求

要科學(xué)的進(jìn)行項(xiàng)目資金需求總量的測(cè)算。項(xiàng)目部在進(jìn)行資金需求測(cè)算時(shí)，不僅要考慮企業(yè)和項(xiàng)目自身的情況，也要結(jié)合行業(yè)內(nèi)相似項(xiàng)目的資金水平，初步完成項(xiàng)目資金缺口的確定，對(duì)項(xiàng)目融資進(jìn)行指導(dǎo)，為資金成本的控制奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)這些年有了巨大的變化，隨著建設(shè)規(guī)模提升，成本規(guī)模逐漸變成了過去完全無法想象的水平。而建筑項(xiàng)目自身具有周期長(zhǎng)、易受市場(chǎng)和政策影響等特點(diǎn)，再加上近年來我國(guó)的市場(chǎng)情況的變化和行業(yè)規(guī)范的限制，成本管理的水平還比較差。房地產(chǎn)行業(yè)還要更加關(guān)注這個(gè)問題，不斷更新管理理念，培養(yǎng)更多專業(yè)人才，引進(jìn)先進(jìn)的管理手段和技術(shù)，提高行業(yè)的整體成本管理水平，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠更健康的發(fā)展。

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