雄安需要怎樣的住房機(jī)制

云賀

自中共中央、國(guó)務(wù)院宣布設(shè)立河北雄安新區(qū)后，當(dāng)?shù)卦霈F(xiàn)房?jī)r(jià)飆漲、炒客云集的現(xiàn)象。日前，雄安新區(qū)30平方公里啟動(dòng)區(qū)的控制性詳規(guī)和城市設(shè)計(jì)已面向全球招標(biāo)。

未來(lái)，雄安新區(qū)該如何從根本上抑制房?jī)r(jià)、打擊炒房？要建立怎樣的住房長(zhǎng)效機(jī)制，才能避免走上浦東、深圳房地產(chǎn)化的老路？

炒房心態(tài)蔓延

今年4月1日，中共中央、國(guó)務(wù)院決定設(shè)立河北雄安新區(qū)。消息一出，大批炒房者蜂擁而至，借機(jī)哄抬房?jī)r(jià)。目前，雄安新區(qū)三縣房地產(chǎn)交易已全面凍結(jié)，周邊區(qū)縣也紛紛出臺(tái)限購(gòu)政策。

實(shí)際上，為籌建新區(qū)，從2016年6月開(kāi)始，雄安新區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的房屋等不動(dòng)產(chǎn)規(guī)劃項(xiàng)目及戶(hù)籍變更便已逐步凍結(jié)。但受戰(zhàn)略利好和我國(guó)城市房地產(chǎn)炒作慣性影響，雄安各類(lèi)地下交易仍暗流涌動(dòng)。有些房屋價(jià)格在地下甚至翻至十倍，只等政策松動(dòng)、樓盤(pán)解封，部分炒房客企圖靠房地產(chǎn)“炒房?jī)r(jià)”的心態(tài)仍然存在。

社會(huì)輿論方面，部分民眾對(duì)雄安房地產(chǎn)政策還存在誤讀。今年5月11日，河北省常務(wù)副省長(zhǎng)、雄安新區(qū)臨時(shí)黨委書(shū)記袁桐利在接受新華社記者專(zhuān)訪時(shí)提出，“在房地產(chǎn)上，堅(jiān)決落實(shí)‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的要求”、“以改革創(chuàng)新的辦法研究制定適合新區(qū)發(fā)展需要的住房保障體系，不搞大規(guī)模土地批租、不搞土地財(cái)政，嚴(yán)格限制商品房開(kāi)發(fā)，讓低房?jī)r(jià)成為新區(qū)吸引創(chuàng)新要素的一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力”。

消息經(jīng)眾多媒體、社交平臺(tái)摘編轉(zhuǎn)載后，立即引發(fā)熱議。在贏得廣大網(wǎng)民稱(chēng)贊的同時(shí)，也有部分網(wǎng)民甚至專(zhuān)家發(fā)聲，稱(chēng)“雄安千年大計(jì)核心不在人才產(chǎn)業(yè)，而在房?jī)r(jià)”、“維持低房?jī)r(jià)將付出難以想象的成本”、“雄安房地產(chǎn)要回歸計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”。

可見(jiàn)，仍有輿論預(yù)期目前的行政措施只是一時(shí)之計(jì)，部分人仍抱有伺機(jī)而動(dòng)、趁機(jī)炒房的僥幸心理。還有人由此對(duì)新區(qū)未來(lái)的房地產(chǎn)模式乃至功能定位，持觀望懷疑態(tài)度。

亟需建立新住房機(jī)制

近年來(lái)，黨中央國(guó)務(wù)院高度關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱問(wèn)題。去年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確我國(guó)樓市發(fā)展方向，提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位。

不久前，國(guó)務(wù)院副總理張高麗為雄安新區(qū)規(guī)劃建設(shè)提出七個(gè)“嚴(yán)”：嚴(yán)禁大規(guī)模開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，嚴(yán)禁違規(guī)建設(shè)，嚴(yán)控周邊規(guī)劃，嚴(yán)控入?yún)^(qū)產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)控周邊人口，嚴(yán)控周邊房?jī)r(jià)，嚴(yán)加防范炒地炒房投機(jī)行為。這釋放出雄安堅(jiān)決剎住樓市投機(jī)潮、杜絕房地產(chǎn)化的信號(hào)。

在全國(guó)房?jī)r(jià)居于高位的大環(huán)境下，穩(wěn)定房?jī)r(jià)、抑制炒房是雄安發(fā)展建設(shè)過(guò)程中不得不面對(duì)的一道考題。雄安作為具有全國(guó)意義的新區(qū)，肩負(fù)著疏解北京非首都功能、探索人口經(jīng)濟(jì)密集地區(qū)優(yōu)化開(kāi)發(fā)新模式、培育創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展新引擎等歷史使命，肯定不能再走土地財(cái)政、高地價(jià)高房?jī)r(jià)輪番上漲的老路。

當(dāng)前，雄安新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)程度低、人口壓力小、發(fā)展空間充裕，這些優(yōu)勢(shì)條件有利于新區(qū)在解決“大城市病”、遏制房?jī)r(jià)高漲方面發(fā)揮示范作用，并成為我國(guó)房地產(chǎn)改革的先行地和試驗(yàn)田，探索出一條健康、可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展新道路。

隨著雄安新區(qū)起步區(qū)規(guī)劃工作的啟動(dòng)，繼續(xù)保持對(duì)投機(jī)炒作的高壓態(tài)勢(shì)十分必要。不過(guò)，考慮到后續(xù)行政性禁止措施的可持續(xù)性問(wèn)題，雄安新區(qū)勢(shì)必要根據(jù)自身定位，盡快確立新的居住用房供給、管理、使用政策和制度，并明確對(duì)外發(fā)聲，掌握話語(yǔ)權(quán)，消除猜測(cè)。

打造多層次住房保障體系

要從根本上落實(shí)中央“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位要求，雄安新區(qū)可從平衡供需、鼓勵(lì)租住、規(guī)范交易、引導(dǎo)輿論等四方面出發(fā)，全面打造多層次住房保障體系。

第一，建立住房供需平衡機(jī)制。在需求側(cè)，新區(qū)應(yīng)主要滿(mǎn)足三類(lèi)人群的基本住房需求：一是由疏解非首都功能遷入和為雄安發(fā)展引入的機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位人員；二是符合新區(qū)發(fā)展導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)從業(yè)者；三是當(dāng)?shù)貞?hù)籍人員。

在供給側(cè)，要考慮供給包括住宅、公寓、宿舍、商住樓、賓館等在內(nèi)的多層次居住類(lèi)產(chǎn)品，以滿(mǎn)足居民多樣化住房居住需求，使住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)。

在實(shí)施資格認(rèn)定的前提下，限價(jià)房、廉租房作為保障性住房，應(yīng)以充分滿(mǎn)足上述三類(lèi)居民住房剛需為原則導(dǎo)向，做到按需足量供給；商品房主要滿(mǎn)足居民改善性住房需求，初期應(yīng)合理控制開(kāi)發(fā)規(guī)模。短期從業(yè)或流動(dòng)性較強(qiáng)人員，可選擇公寓、宿舍、賓館等住房類(lèi)型。

第二，鼓勵(lì)租住，讓住房回歸居住屬性。新區(qū)可探索建立“售租并舉、以租為主”的住房供應(yīng)體系，以大規(guī)模租賃代替自有，引導(dǎo)居民樹(shù)立“先租房、后買(mǎi)房”的住房梯度消費(fèi)理念，釜底抽薪打消住宅升值預(yù)期，讓住宅回歸居住屬性，降低多數(shù)人的投資購(gòu)房意愿。

住房租賃方面，以機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；\(yùn)營(yíng)為主，鼓勵(lì)長(zhǎng)期租賃，在保證供給總量的同時(shí)，注重高、中、低房屋租賃供應(yīng)比例合理。購(gòu)房方面，可在一定程度上降低個(gè)人購(gòu)房信貸支持力度，適當(dāng)提高首套和二套及以上住房首付比例。資格認(rèn)定方面，可按照雄安新區(qū)規(guī)劃建設(shè)時(shí)序和發(fā)展目標(biāo)重點(diǎn)，分階段、分區(qū)域、分人群確立資格認(rèn)定原則及方式方法，以“強(qiáng)化新區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、弱化戶(hù)口特權(quán)功能”為原則，合理、按需給予住房資格。

第三，規(guī)范住房租賃和交易。這方面政府可借鑒歐美國(guó)家相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，全面監(jiān)管或建立統(tǒng)一、透明且公開(kāi)化的房屋信息發(fā)布和租賃交易平臺(tái)，真實(shí)羅列區(qū)域內(nèi)房屋價(jià)格等信息，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)中介發(fā)布虛假房源、哄抬房?jī)r(jià)，確保價(jià)款真實(shí)、透明交易，杜絕中介主導(dǎo)的高額成交低價(jià)簽約的陰陽(yáng)購(gòu)房合同現(xiàn)象。

同時(shí)，建立企業(yè)信用數(shù)據(jù)庫(kù)，健全懲戒機(jī)制，對(duì)于違法違規(guī)失信中介機(jī)構(gòu)，記入聯(lián)網(wǎng)信用檔案和黑名單庫(kù)，并向社會(huì)公示。

第四，建立常態(tài)化輿情分析與應(yīng)對(duì)機(jī)制。由于“房地產(chǎn)才是拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展利器”這一傳統(tǒng)思維在部分人頭腦中還有著根深蒂固的影響，今后相關(guān)機(jī)構(gòu)和官方媒體在加大信息解讀力度的同時(shí)，針對(duì)可能易被曲解的關(guān)鍵數(shù)據(jù)、敏感信息、重大決策等，要在發(fā)布前制定好輿情應(yīng)對(duì)方案。

此外，可建立以相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覍W(xué)者、資深媒體人士為主要成員的雄安新區(qū)輿情研究智庫(kù)，作為常態(tài)化機(jī)構(gòu)，持續(xù)跟蹤相關(guān)輿情狀況，打造向外界傳遞新區(qū)科學(xué)發(fā)展的信息平臺(tái)。