投資性房地產(chǎn)兩種計(jì)量模式對(duì)不同主體所產(chǎn)生的影響

摘要：最近幾年隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也跟著越來越火爆。而隨著這種快速發(fā)展的速度就會(huì)出現(xiàn)大量的泡沫式房地產(chǎn)，但無論是升值空間大的房地產(chǎn)還是泡沫式房地產(chǎn)都很受廣大市民的歡迎。因?yàn)殡S著國(guó)際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易快速發(fā)展的同時(shí)，我國(guó)廣大人民群眾和企業(yè)的收入也得到了大幅度的提升，有了富余的錢就可以購(gòu)置更多的房產(chǎn)用來升值或者通過租賃賺取租金，用來做辦公場(chǎng)所、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所和多外銷售等。同時(shí)政府的宏觀調(diào)控能力進(jìn)一步加大，也使得企業(yè)需要重新考慮如何對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。本文就以投資性房地產(chǎn)的兩種計(jì)量模式為理論基礎(chǔ)，分析其對(duì)不同在主體產(chǎn)生的影響

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) ；成本模式；公允價(jià)值模式 ；分析與比較

一、投資性房地產(chǎn)兩種后續(xù)計(jì)量模式的賬務(wù)處理如表1所示：

二、投資性房地產(chǎn)兩種后續(xù)計(jì)量模式對(duì)企業(yè)自身的影響

第一、企業(yè)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，就不需要付出更多的人力物力去取得投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，不需要另外花費(fèi)更高的資金去聘請(qǐng)?jiān)u估師來對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，企業(yè)采用成本模式計(jì)量的成本較低。同時(shí)在資產(chǎn)負(fù)債表日的投資性房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值非常容易取得，企業(yè)只需要扣掉資產(chǎn)的賬面價(jià)值、累計(jì)折舊或攤銷，填寫在資產(chǎn)負(fù)債表上就可以。采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，為了保證其公允價(jià)值計(jì)量結(jié)果的質(zhì)量和效用，對(duì)于比較復(fù)雜和專業(yè)性要求很高的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)都會(huì)需要聘請(qǐng)高級(jí)獨(dú)立的評(píng)估人員來進(jìn)行評(píng)估，而這樣的評(píng)估成本就很高。還有現(xiàn)在的會(huì)計(jì)計(jì)量水平還不夠高級(jí)，就造成了一定程度上也制約著公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量在會(huì)計(jì)運(yùn)用中的質(zhì)量和效果。

采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，企業(yè)就能更準(zhǔn)確地掌握投資性房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的真正價(jià)值，進(jìn)而影響了企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)也提高了企業(yè)當(dāng)期的利潤(rùn)和企業(yè)當(dāng)期凈資產(chǎn)的價(jià)值，增強(qiáng)了企業(yè)的擴(kuò)展能力。企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式需要以資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值做入賬時(shí)的價(jià)值，企業(yè)以后就不需要對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行累計(jì)折舊或攤銷，進(jìn)而使企業(yè)的當(dāng)期損益減少，增加了企業(yè)當(dāng)期的利潤(rùn)。企業(yè)如果是首次采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的，其賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額就需要計(jì)入企業(yè)當(dāng)期的留存收益。當(dāng)企業(yè)將一般性質(zhì)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y性房地產(chǎn)的時(shí)后，如果其賬面價(jià)值小于公允價(jià)值的，差額計(jì)入企業(yè)的所有者權(quán)益，導(dǎo)致企業(yè)的留存收益增加，從而增加了企業(yè)的凈資產(chǎn)。在國(guó)際化方面，企業(yè)如果采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，就更能與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接洽，有利于企業(yè)往國(guó)際化方面發(fā)展。

第二，從另外的角度看來，企業(yè)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，它的資產(chǎn)價(jià)值就不能得到真正的反映，賬面價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值不相符合。我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則里規(guī)定，采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，無論資產(chǎn)是增值還是減值，其資產(chǎn)減值后的減值損失都不得轉(zhuǎn)回。其中，投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或攤銷使得企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用得到了增加，其利潤(rùn)減少，對(duì)企業(yè)的集資和融資起到了阻礙作用，不利于企業(yè)往國(guó)際化方向發(fā)展。

企業(yè)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，由于會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的謹(jǐn)慎性原則的要求，企業(yè)不能高估資產(chǎn)和低估負(fù)債，所以在企業(yè)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，企業(yè)的稅負(fù)就會(huì)隨之增加，在期末資產(chǎn)負(fù)債表的填列時(shí)，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的價(jià)值去就會(huì)非常困難。第一，企業(yè)需要確定投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)；第二，企業(yè)能夠從活躍的市場(chǎng)中找到同類或類似的房地產(chǎn)相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行比較分析做出合理的估計(jì)。

三、投資性房地產(chǎn)兩種后續(xù)計(jì)量模式對(duì)企業(yè)自身以外的影響

第一，企業(yè)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，由于投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的波動(dòng)不計(jì)到資產(chǎn)的賬面價(jià)值里，對(duì)于投資者來說，其市場(chǎng)價(jià)值的變動(dòng)影響不到企業(yè)的損益，因此企業(yè)的利潤(rùn)波動(dòng)不大，存在有意操作利潤(rùn)的嫌疑也就沒有那么大了，這樣有便于企業(yè)外其他投資者做出正確的評(píng)價(jià)。從國(guó)家稅收的方面來說，企業(yè)采用成本模式進(jìn)行計(jì)量的，其所得稅的賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)就一樣，不需要繳納很多的稅費(fèi)，對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)也沒有太大的影響。

第二，企業(yè)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，在一定程度上，讓企業(yè)的凈資產(chǎn)的到了很大的增長(zhǎng)空間，有利于企業(yè)吸收外界的投資和融資，同時(shí)又方便企業(yè)和外部其他的會(huì)計(jì)主體進(jìn)行比較。然而在公允價(jià)值模式下，會(huì)使企業(yè)利潤(rùn)的波動(dòng)比以往的都要大，因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)需要計(jì)入當(dāng)期損益，進(jìn)而加大了企業(yè)利潤(rùn)被操作的嫌疑，出于融資有風(fēng)險(xiǎn)的考慮，外部投資者就會(huì)跟據(jù)這種現(xiàn)象謹(jǐn)慎地思考是否要對(duì)企業(yè)進(jìn)行融資。從國(guó)家稅收的方面來說，企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，企業(yè)的巨額資產(chǎn)就會(huì)暴露，進(jìn)而導(dǎo)致資產(chǎn)的增值，企業(yè)需要繳納一大筆的稅費(fèi)，會(huì)使得企業(yè)的利潤(rùn)受到很大的影響。

針對(duì)企業(yè)自身和企業(yè)以外的兩種影響因素，從不同的角度來解釋，要完善我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制度，使企業(yè)做到有法可依，這是解決問題的關(guān)鍵，在此還要加強(qiáng)企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)量模式的監(jiān)督力度，特別是企業(yè)的投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量轉(zhuǎn)換到公允價(jià)值模式計(jì)量的監(jiān)督。隨著新科技時(shí)代的到來，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷變化，時(shí)間價(jià)值的差距可能會(huì)越來越大，企業(yè)在投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式條件下，需要評(píng)估企業(yè)的某些利益，還要對(duì)評(píng)估人員加強(qiáng)監(jiān)督。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

王萍，女（1986 .4--），漢族，山東濟(jì)南人，碩士，講師，研究方向：經(jīng)濟(jì)學(xué)---區(qū)域經(jīng)濟(jì)