中小房企壓力大是必然趨勢

隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，物業(yè)管理在我國也處于快速發(fā)展階段。但因這方面一些法律法規(guī)目前太不完善，加上物業(yè)管理涉及多方主體，成為矛盾和糾紛的多發(fā)地。良好的物業(yè)管理服務(wù)將對房地產(chǎn)的發(fā)展起到很重要的促進(jìn)作用。

針對我國房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理市場的發(fā)展趨勢，《民生周刊》近日采訪了全球領(lǐng)先房地產(chǎn)服務(wù)提供商第一太平戴維斯華北區(qū)董事長、英國特許房屋管理學(xué)會會員鄒錦標(biāo)，這位有著30多年物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)的管理專家，對此有著自己的看法。

民生周刊：在各地密集出臺樓市調(diào)控政策的前提下，您對2017年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢怎么看？

鄒錦標(biāo)：在老百姓的“衣、食、住、行”中，“住”是最重要的一部分，對民生息息相關(guān)。房地產(chǎn)是穩(wěn)定老百姓日常生活的最基礎(chǔ)的磐石。目前中國是亞洲地區(qū)及全世界發(fā)展最穩(wěn)定，最安全，市場發(fā)展最快速的地區(qū)。我對未來中國房地產(chǎn)市場走勢持積極態(tài)度。

進(jìn)入2017年，部分城市樓市強(qiáng)勢反彈，房價在稍事企穩(wěn)后又呈現(xiàn)上漲趨勢。在這個背景下，全國多地相繼出臺或升級樓市調(diào)控新政，需求得到了有效的抑制，成交量及房價上漲的趨勢也將得到抑制。此次調(diào)控的目的，就是要預(yù)防房價再度過快上漲，抑制泡沫防范風(fēng)險，有利于引導(dǎo)市場逐漸回歸平穩(wěn)的狀態(tài)。

民生周刊：李克強(qiáng)總理在今年的政府工作報告中再次要求，房地產(chǎn)要因城施策、分類調(diào)控，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，以市場為主滿足多層次需求。對此，您怎么看？

鄒錦標(biāo)：中國幅員遼闊，城市差別大，發(fā)展階段不同，需求各異，因此“因城施策、分類調(diào)控”很有必要。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出：房是用來住的，不是用來炒的。這意味著房地產(chǎn)發(fā)展的首要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“住有所居”，讓住房回歸其居住屬性。

另外，應(yīng)進(jìn)一步明確政府與市場角色定位的差別化，實(shí)行商品房與保障房雙軌制。以政府為主提供基本保障，加大廉租房與保障房供應(yīng)力度，解決中低收入及困難階層的住房需求。

民生周刊：近幾年來，“房地產(chǎn)稅”一度成為大家熱衷討論的話題。您如何理解“房地產(chǎn)稅”？“房地產(chǎn)稅”未來立法將給房地產(chǎn)市場帶來哪些影響？

鄒錦標(biāo)：首先，房地產(chǎn)稅是用來盤活房地產(chǎn)，加大囤積房地產(chǎn)的成本，并使稅金來還利于民，用收來的稅金改善民生。房地產(chǎn)稅不是洪水猛獸，每個國家都有不同形式的房地產(chǎn)稅。其次，房地產(chǎn)稅是提高房屋占有、使用和交易的成本，持有成本的增加會使房產(chǎn)持有者重新考慮房產(chǎn)持有和配備的合理性。

深層次來講，房地產(chǎn)稅并不是為了“打壓房價”，而是為了降低住宅的投資屬性。增加持有環(huán)節(jié)稅負(fù)，有助于引導(dǎo)人們正確看待房地產(chǎn)消費(fèi)，對人們的房地產(chǎn)投資行為起到調(diào)節(jié)和引導(dǎo)作用。 另外，房地產(chǎn)稅是有利于更加規(guī)范房地產(chǎn)市場，有利于理順和降低目前一些城市過高的樓市價格。

民生周刊：物業(yè)管理在國內(nèi)經(jīng)歷了30多年的發(fā)展，處于快速發(fā)展階段，因其涉及多方主體，也成為矛盾和糾紛的多發(fā)地。您認(rèn)為如何才能避免這些矛盾糾紛？

鄒錦標(biāo)：造成住宅物業(yè)管理問題的原因很多，概括來講，分四個方面：一、開發(fā)商的遺留問題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理公司；二、物業(yè)管理服務(wù)不到位，從業(yè)人員水平較低；三、居民對服務(wù)付費(fèi)的接受程度不高；四、物業(yè)費(fèi)收繳困難，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，盡管物業(yè)管理成本逐年增長，但物業(yè)費(fèi)用未獲相應(yīng)調(diào)整，致使管理質(zhì)量下降，引起業(yè)主不滿。

關(guān)于如何避免物業(yè)管理中出現(xiàn)矛盾糾紛，我認(rèn)為應(yīng)從四個方面來解決：首先，物業(yè)管理企業(yè)加大專業(yè)人才培訓(xùn)力度，通過高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)激發(fā)業(yè)主自覺繳費(fèi)意識，從根本上解決收費(fèi)難問題；其次，政府進(jìn)一步完善物業(yè)管理相關(guān)法律，進(jìn)行正確引導(dǎo)、規(guī)范和制約，并設(shè)置專門物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)構(gòu)以法律手段對拒交物業(yè)管理費(fèi)者給予相應(yīng)懲罰；再者，加強(qiáng)物業(yè)公司資質(zhì)管理，引導(dǎo)專業(yè)性物業(yè)公司向大型化、專業(yè)化發(fā)展；最后是切實(shí)發(fā)揮業(yè)主委員會的監(jiān)督作用。

民生周刊：您認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)將面臨哪些市場變化？據(jù)了解，為提高物業(yè)管理立法層級和解決實(shí)際問題，各地市都在加緊制定出臺新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，新規(guī)定的出臺將會給物業(yè)管理行業(yè)帶來哪些影響？

鄒錦標(biāo)：未來，物業(yè)管理會面臨多方的市場變化，其中包括客戶需求更高、更多的現(xiàn)代服務(wù)的變化；競爭加劇，成本上漲所導(dǎo)致的運(yùn)營壓力加大的變化；智慧社區(qū)、社區(qū)O2O等新趨勢帶來巨大的發(fā)展空間所帶來的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型壓力增大的變化，其中包括互聯(lián)網(wǎng)+時代下發(fā)展，“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”將成為發(fā)揮資本、互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理各自優(yōu)勢，整合線上線下資源的產(chǎn)業(yè)融合的新業(yè)態(tài)。

物業(yè)管理是廣大市民普遍關(guān)注和反映突出的熱點(diǎn)問題，各地新《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺，是順應(yīng)改革發(fā)展需要的。新規(guī)定的出臺，將健全綜合管理體制、規(guī)范業(yè)主自我管理、強(qiáng)化物業(yè)行業(yè)監(jiān)管、完善物業(yè)使用和維護(hù)制度等。

民生周刊：在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入“新常態(tài)”之時，您認(rèn)為房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)朝哪個方向發(fā)展？

鄒錦標(biāo)：首先，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷高速發(fā)展期后進(jìn)入平臺整理期，行業(yè)資源涌向龍頭企業(yè)，中小房企面臨的生存壓力越來越大，行業(yè)內(nèi)兼并重組導(dǎo)致強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者愈弱，這是新常態(tài)經(jīng)濟(jì)下的必然趨勢。

未來，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行多元探索，布局國際化戰(zhàn)略、開拓海外市場，通過積極變革應(yīng)對房地產(chǎn)市場新常態(tài)。 另外，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)當(dāng)引入新技術(shù)、新業(yè)態(tài)和新方式，開創(chuàng)新的商業(yè)模式，提高物業(yè)管理技術(shù)含量和產(chǎn)品附加值，實(shí)現(xiàn)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型和升級。

（王靜甫、崔建義對本文亦有貢獻(xiàn)）