物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理中的風(fēng)險管理探究

摘要：隨著社會的進(jìn)步和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活條件越來越好，物業(yè)是協(xié)助業(yè)主管理好商業(yè)空間和設(shè)施的外聘部門，給大家提供工作和生活上的方便。而在物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理當(dāng)中，有許多風(fēng)險因素的存在。怎樣才能對這些風(fēng)險因素加以高效的管理，是物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理工作當(dāng)中最為重要的環(huán)節(jié)，值得廣大從業(yè)人員積極探索。本文主要就物業(yè)設(shè)備設(shè)施管工作當(dāng)中的風(fēng)險管理對策進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；設(shè)備設(shè)施；風(fēng)險管理

1 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理風(fēng)險類別

1.1 按照風(fēng)險因素區(qū)分

在對物業(yè)設(shè)備設(shè)施實施管理工作的過程當(dāng)中，依據(jù)風(fēng)險因素應(yīng)該分成人、物和環(huán)境這當(dāng)個方面的風(fēng)險，三者之間相互聯(lián)系，形成一種密不可分的關(guān)系。

1.1.1 人

人的不安全管理風(fēng)險因素主要包含違章操作、對工作體制以及紀(jì)律加以違反的行為，比如在實施高壓電器維護(hù)的工作當(dāng)中，在拉閘之后并沒有按照規(guī)定進(jìn)行放電操作、帶病上崗或者上班時間脫崗、業(yè)主在裝修的過程當(dāng)中私自亂接的行為等。

1.1.2 物

這方面的不安全因素主要包含物業(yè)設(shè)備設(shè)施已然處在了一個不安全的狀態(tài)當(dāng)中。例如水泵在經(jīng)過長時間的運行之后沒有進(jìn)行自動切換、電梯的保護(hù)裝置出現(xiàn)失效的情況而被短接、消防管道嚴(yán)重缺水等。

1.1.3 環(huán)境

環(huán)境方面的不安全因素指的主要是在物業(yè)設(shè)備設(shè)施處在的環(huán)境當(dāng)中已然出現(xiàn)了一些不安全的因素。比如低壓配電室因為沒有配備通風(fēng)系統(tǒng)而導(dǎo)致溫度過高、水泵房當(dāng)中蓄水池溢流報警裝置出現(xiàn)失靈的情況、配電室的電纜溝之內(nèi)長期出現(xiàn)積水、化糞池當(dāng)中的一氧化碳?xì)怏w嚴(yán)重超標(biāo)等。

1.2 按照設(shè)備設(shè)施管理過程區(qū)分

依據(jù)對物業(yè)設(shè)備設(shè)施所實施的管理過程，應(yīng)該將管理風(fēng)險的類別分成早期介入階段、承接查驗階段以及日常管理階段這三個部分。①早期介入。設(shè)備選型是對物業(yè)設(shè)施設(shè)備加以管理的重要的步驟，在工程建設(shè)企業(yè)無法對物業(yè)管理過程提出的專業(yè)意見，亦或是物業(yè)的早期介入工作人員不夠?qū)I(yè)，都非?？赡軙率乖谠O(shè)備選型方面問題的出現(xiàn)。比如單純的為了購入費用的降低而選擇那些高能耗設(shè)備；沒有對技術(shù)人員所具備的技術(shù)水平以及備件供應(yīng)的具體情況進(jìn)行良好的分析，繼而無法選出具有高技術(shù)含量的產(chǎn)品；設(shè)計內(nèi)容沒有考慮到后期維護(hù)。②承接查驗。其中主要包含兩種情況：建設(shè)企業(yè)的查驗，以及業(yè)主委員會做出的查驗。③日常運行。在對物業(yè)設(shè)備設(shè)施加以日常檢查和維護(hù)的過程當(dāng)中，有些工作人員并沒有能夠嚴(yán)格的按照相關(guān)檢查流程和操作標(biāo)準(zhǔn)實施日常運行檢查工作，導(dǎo)致有些設(shè)備在出現(xiàn)故障之后沒有被及時的發(fā)現(xiàn)，致使問題的進(jìn)一步擴(kuò)大。

2 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理當(dāng)中的風(fēng)險管理

2.1 組織措施

在對設(shè)備設(shè)施加以管理的過程當(dāng)中，最為重要的一個因素就是人。所以在對物業(yè)設(shè)備設(shè)施加以管理的進(jìn)程當(dāng)中，最先要做的就是設(shè)置相應(yīng)的風(fēng)險管理組織架構(gòu)、責(zé)任機(jī)制以及監(jiān)督機(jī)制，同時還要提升對全體員工培訓(xùn)的強度。一般情況之下，在物業(yè)公司當(dāng)中，工程部一般都是主要負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施在風(fēng)險管理方面的部門，而工程部經(jīng)理也就是負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施風(fēng)險管理的第一責(zé)任人。品管部則主要負(fù)責(zé)對風(fēng)險管理加以監(jiān)督。在實施風(fēng)險管理的過程當(dāng)中，應(yīng)該利用自查、互查以及品質(zhì)部門檢查等相結(jié)合的方式進(jìn)行，對各種風(fēng)險因素進(jìn)行徹底的清查，讓風(fēng)險管理工作更加的清晰。

2.2 風(fēng)險管理的過程

2.2.1 辨別風(fēng)險源

對風(fēng)險源的辨別應(yīng)該說是風(fēng)險管理整個過程當(dāng)中的第一步，同時也是最為關(guān)鍵的一步。結(jié)合設(shè)備設(shè)施所呈現(xiàn)的類別，管理部門需要組織負(fù)責(zé)設(shè)備管理的專業(yè)人員，把有可能會出現(xiàn)的各種風(fēng)險源進(jìn)行排查，繼而設(shè)置風(fēng)險清單。例如壓力排水是否會因為浮球故障導(dǎo)致車庫淹水，進(jìn)而危及電梯安全。在針對清單當(dāng)中的具體內(nèi)容，組織相關(guān)責(zé)任人員參加培訓(xùn)，繼而從意識上提升對風(fēng)險管理重要性質(zhì)的認(rèn)識。應(yīng)該利用日常檢查跟定期檢查相結(jié)合的方式對風(fēng)險源進(jìn)行識別。

2.2 .2 風(fēng)險的評價

對風(fēng)險所實施的評價主要是為了更加準(zhǔn)確的對風(fēng)險加以認(rèn)識，繼而采用最為合理的風(fēng)險應(yīng)對措施。

2.2.3 風(fēng)險對策的決策、實施以及檢查

（1）風(fēng)險回避。 風(fēng)險的回避通常都是出現(xiàn)在早期介入以及承接查驗這兩個階段當(dāng)中。在早期介入的階段，有可能會找出有些規(guī)劃設(shè)計不夠合理的位置，提出相應(yīng)的修改建議。比如在設(shè)備設(shè)施設(shè)置方案與消防安全之間形成分歧的時候，對設(shè)備設(shè)施設(shè)置方案進(jìn)行修改，繼而方便滅火器等消防設(shè)施的應(yīng)用，這就是風(fēng)險回避的一種表現(xiàn)。而在承接查驗階段當(dāng)中，特別是在一些比較老舊的商業(yè)區(qū)，有些設(shè)備設(shè)置呈現(xiàn)出癱瘓的狀態(tài)，在維修費用沒有下?lián)艿那闆r之下，對其放棄接管，這也是風(fēng)險回避的一種具體的做法。

（2）損失控制。 損失控制可以分損失預(yù)防以及損失降低兩個方面。風(fēng)險源的識別屬于一種對損失加以預(yù)防的良好措施，而應(yīng)急預(yù)案則是屬于對損失程度的降低。利用責(zé)任到人的方式，把設(shè)備巡檢工作落到實處，如果出現(xiàn)了預(yù)案當(dāng)中的情況，就能夠讓損失降低到最小的程度。

（3）風(fēng)險自留。 風(fēng)險自留主要屬于一種非計劃性的風(fēng)險自留。因為在全員風(fēng)險防范和識別意識方面的匱乏，繼而形成評價失誤、風(fēng)險決策錯誤以及風(fēng)險決策的實施形成延誤等情況，在這些情況之下都有可能會形成風(fēng)險自留?？梢哉f這是一種比較被動的選擇。

3 結(jié)語

綜上所述，物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理是物業(yè)管理工作當(dāng)中的一種隱形服務(wù)，不過在物業(yè)管理當(dāng)中重要的地位卻是不容忽視的。相關(guān)從業(yè)人員應(yīng)該正確的認(rèn)識管理風(fēng)險，同時對其加以高度的重視，繼而提升自身的風(fēng)險意識，做好相應(yīng)的防范，只有這樣才能夠真正的確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)提升。

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作者簡介：陳祖明，廣東湛江人，研究方向：電氣。