我國保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)分析

錢偉鋒

摘 要：2017年7月4日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展商業(yè)養(yǎng)老保險的若干意見》，部署推動商業(yè)養(yǎng)老保險發(fā)展工作。明確了保險資金參與商業(yè)養(yǎng)老的相關(guān)意見，鼓勵保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。隨著國家政策支持力度的加大，保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的步伐會進(jìn)一步加快，保險資金已成為養(yǎng)老地產(chǎn)的重要投資者。同時，養(yǎng)老地產(chǎn)能為保險公司帶來長期穩(wěn)定的收益，這也是保險資金紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域的重要原因之一。另外，我國人口老齡化程度的不斷加劇，“421”家庭結(jié)構(gòu)的越發(fā)凸顯，居民生活水平的不斷提高，都為養(yǎng)老地產(chǎn)的大力發(fā)展提供了良好的機(jī)會。本文主要從我國保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的可行性，我國保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及目前存在的一些問題進(jìn)行了全面透徹的分析。

關(guān)鍵詞：保險資金 養(yǎng)老地產(chǎn) 老齡化

中圖分類號：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）09（c）-036-02

1 養(yǎng)老地產(chǎn)綜述

1.1 養(yǎng)老地產(chǎn)的概念

養(yǎng)老地產(chǎn)是將房地產(chǎn)和全面的養(yǎng)老服務(wù)進(jìn)行了有機(jī)結(jié)合，養(yǎng)老地產(chǎn)的消費(fèi)者不僅關(guān)注住宅本身的品質(zhì)，更關(guān)注的是日常的健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)等。目前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要分為以下四大類：養(yǎng)老住宅、老年公寓、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心、專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)。

1.2 養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)

（1）項目開發(fā)運(yùn)營資金需求大，養(yǎng)老地產(chǎn)項目在前期的拿地、建設(shè)以及項目建成后的營運(yùn)過程中需要投入和占用大量資金，這對項目開發(fā)企業(yè)提出了更高的資金要求。

（2）項目本身的特殊性，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)不同于一般房地產(chǎn)項目，在選址、規(guī)劃設(shè)計上有更高的要求，地址的選擇上要考慮周邊的環(huán)境適合養(yǎng)老，規(guī)劃設(shè)計上要更加全面，要根據(jù)老年人的特點(diǎn)，在無障礙設(shè)施、醫(yī)療保健、文體活動上有針對性地規(guī)劃設(shè)計場所和設(shè)施。

（3）養(yǎng)老服務(wù)是重點(diǎn)，消費(fèi)者在選擇養(yǎng)老地產(chǎn)項目時，不僅要考慮居住環(huán)境的本身，更看重的是養(yǎng)老地產(chǎn)項目能夠提供的各種附加服務(wù)，比如專業(yè)的護(hù)理保健團(tuán)隊，適合老年人的各種文體活動項目，均衡的膳食等。

2 保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的可行性分析

2.1 養(yǎng)老地產(chǎn)的需求

（1）人口老齡化程度不斷加劇。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年我國60周歲及以上人口23086萬人，占總?cè)丝诘?6.7%；65周歲及以上人口15003萬人，占總?cè)丝诘?0.8%。從數(shù)據(jù)不難看出我國近幾年老齡化進(jìn)程不斷加快，養(yǎng)老負(fù)擔(dān)日益加重。從2012年到2016年，我國老年人口從1.94億增長到了近2.31億，老年人所占總?cè)丝诘谋戎匾矎?4.3%增長到了16.7%?？匆幌率澜绺鲊M(jìn)入老齡化所需時間，日本24年、德國40年、美國60年、法國115年，而中國只用了18年，我們國家進(jìn)入老齡化的速度之快前所未有。之前我國享受了巨大的人口紅利，但現(xiàn)在超重的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)隨之而來。中國的人口老齡化問題已經(jīng)擺在了每個人的面前，如何改善老齡化加劇所帶來的養(yǎng)老問題已經(jīng)變得刻不容緩。

（2）高品質(zhì)養(yǎng)老需求的不斷增加。隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提升，中產(chǎn)階級人群的持續(xù)增加，一部分中高收入人群對自身的養(yǎng)老品質(zhì)提出了更高的要求，他們不再滿足于傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式和模式。他們對養(yǎng)老的環(huán)境、健康管理、文體生活、安全和飲食等方面有著更高的要求，當(dāng)然他們也有充分的消費(fèi)能力。這也是我國近幾年高品質(zhì)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的原因之一。

2.2 保險資金的使用

保險資金運(yùn)用是指保險企業(yè)在組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償過程中，將積聚的保險基金的暫時閑置部分，用于融資或投資，使資金增值的活動。通過對保險閑置資金的有效使用，不僅為國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供資金支持，同時也增強(qiáng)了保險企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益。主要作用如下：

（1）保險資金運(yùn)用最根本的原因是由資金本身屬性決定。保險公司許多產(chǎn)品在保費(fèi)收取與保險金給付之間存在時間差，這為保險資金的使用提供了可能。

（2）保險資金運(yùn)用是由保險業(yè)務(wù)自身性質(zhì)決定。保險公司最終的補(bǔ)償與賠付，都是通過貨幣支付，由于通貨膨脹的存在，如果保險資金不能進(jìn)行有效的運(yùn)用，就不能實(shí)現(xiàn)資金的保值增值，最終會影響保險公司自身的經(jīng)營以及未來的償付能力。

（3）保險資金運(yùn)用是市場競爭的必然結(jié)果。保險公司的主要利潤來源是承保利潤和投資利潤，由于保險承保市場競爭日益加劇，承保利潤不斷下降。這也迫使保險公司將企業(yè)利潤的增長點(diǎn)轉(zhuǎn)向投資利潤，通過有效的保險資金使用增加企業(yè)收益。

2.3 運(yùn)用原則

（1）安全性，安全性原則是保險資金運(yùn)用的首要原則。因?yàn)楝F(xiàn)在客戶交給保險公司的大量保費(fèi)，對于保險公司來說其實(shí)是一種負(fù)債，在未來合同約定的時間保險公司要進(jìn)行相應(yīng)的給付或者賠償。所以保險公司在保險資金的使用上一定要確保資金安全，盡量選擇一些安全性比較高的投資項目。

（2）收益性，保險資金運(yùn)用的主要目的就是盈利。盈利是任何企業(yè)都追求的，保險公司也不列外。盈利是一家企業(yè)經(jīng)營的重要指標(biāo)，也是企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。保險資金在安全性的前提下，選擇一些風(fēng)險可控，收益相對較高的投資項目進(jìn)行投資，從而實(shí)現(xiàn)保險資金的有效運(yùn)用，增加企業(yè)效益，提升償付能力。

（3）流動性，保險具有經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)墓δ埽ｋU事故的發(fā)生又具有隨機(jī)性特點(diǎn)，這就要求保險資金運(yùn)用保持足夠的流動性，以便隨時滿足保險賠償和給付的需要。所以，保險公司在選擇投資項目時，要充分考慮流動性因素。

保險資金使用的三原則相互制約又相互聯(lián)系。其中安全性是保險資金使用的前提，任何投資項目的選擇首先要確保資金安全。收益性是目的，保險資金的投資目的是實(shí)現(xiàn)保險資金的保值增值。流動性是基礎(chǔ)，保險事故的發(fā)生具有突發(fā)性和偶然性，所以保險資金的使用一定要保持充足的流動性。養(yǎng)老地產(chǎn)項目的資金特點(diǎn)非常符合保險資金的使用原則，養(yǎng)老地產(chǎn)項目能為保險公司提供長期穩(wěn)定的收益。

3 我國保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀

3.1 市場格局

2009年11月泰康人壽提交的養(yǎng)老社區(qū)試點(diǎn)方案獲得保監(jiān)會批準(zhǔn)后，標(biāo)志著保險資金正式進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)項目，泰康人壽隨即啟動了北京昌平養(yǎng)老院項目，之后國內(nèi)多家保險公司也開始投資養(yǎng)老地產(chǎn)項目，其中主要包括：中國人壽的國壽健康生態(tài)城，中國平安的養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)，新華保險的延慶養(yǎng)老社區(qū)項目，合眾人壽的合眾人壽健康谷，中國太平的太平申仕國際養(yǎng)老社區(qū)。

3.2 保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式

（1）全資投資模式。全資投資模式意味著養(yǎng)老地產(chǎn)項目的資金全部由保險公司承擔(dān)，項目資金主要來源于保險公司的自有資金以及出售與養(yǎng)老地產(chǎn)項目掛鉤的保險產(chǎn)品的保費(fèi)收入，在這種模式下，保險公司不僅是養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)商，同時也是養(yǎng)老地產(chǎn)項目的運(yùn)營者，保險公司享有該項目的全部收益權(quán)，但也承擔(dān)項目的全部風(fēng)險。

（2）股權(quán)合作模式。股權(quán)合作模式是指保險公司與房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合成立一家股份公司，雙方利用各自優(yōu)勢開展合作，保險公司可以提供低成本的項目資金，開發(fā)商可以發(fā)揮其房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，雙方之間取長補(bǔ)短，項目投資收益按雙方的持股比例進(jìn)行分配。

4 目前我國保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)存在的一些問題

雖然保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)有著很多的機(jī)遇和優(yōu)勢，但這種模式在我國仍處于起步階段，很多地方和環(huán)節(jié)需要進(jìn)一步完善，目前還存在以下一些問題。

4.1 相關(guān)政策不夠完善

近些年政府在政策層面對于保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)項目給予了充分肯定，但在具體實(shí)施環(huán)節(jié)上沒有給予相應(yīng)的政策支持，譬如與之對應(yīng)的土地政策。

開發(fā)商在拿地時，按照土地使用性質(zhì)的不同，拿地成本有著不小的差別，一般用于公共事業(yè)的拿地成本較低，用于盈利性質(zhì)的拿地成本較高，目前我國壽險公司投資的養(yǎng)老地產(chǎn)通常以盈利性普通住宅的成本拿地，這大大地增加了壽險公司的項目開發(fā)成本。另外，我國對不同性質(zhì)的用地規(guī)定了不同的使用年限，其中住宅用地最長使用期限為 70 年，其他開發(fā)用地的使用年限為 50 年，養(yǎng)老地產(chǎn)土地使用性質(zhì)的不明確，將不利于壽險公司長期經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

4.2 外部競爭加劇

隨著我國人口老齡化程度的不斷加深，政府也在加速建立我國的養(yǎng)老服務(wù)體系，通過實(shí)施不同的措施鼓勵社會各界投入到養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建立中來，并在投資中進(jìn)行了合理的引導(dǎo)。在眾多的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資主體中，政府舉辦的一些非盈利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受了較多的政策優(yōu)惠。另外，近些年我國高端養(yǎng)老市場的進(jìn)一步放大，吸引了大量本身具有一定優(yōu)勢的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資者，譬如，大型的健康管理機(jī)構(gòu)，一些知名的房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛進(jìn)入高端養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，這都給保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)帶來了一定的挑戰(zhàn)，加劇了市場競爭。

4.3 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)尚未建立，監(jiān)管體系不夠健全

養(yǎng)老地產(chǎn)在我國起步不久，整個行業(yè)在許多方面還沒有形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。譬如養(yǎng)老地產(chǎn)項目的建筑標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。養(yǎng)老地產(chǎn)項目的建筑標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該區(qū)別于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)在安全性、便捷性上有更高的要求。另外，服務(wù)體系評價標(biāo)準(zhǔn)的確定也非常重要，這關(guān)系到服務(wù)質(zhì)量的分級，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將根據(jù)不同等級的服務(wù)質(zhì)量收取不同的費(fèi)用，另外也能有效評價日常的這些服務(wù)是否符合相應(yīng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)在我國發(fā)展的時間較短，與之相對應(yīng)的許多法律法規(guī)配套沒有及時跟上，使得監(jiān)管上出現(xiàn)了盲區(qū)，一些壽險公司利用監(jiān)管上的盲區(qū)進(jìn)行激進(jìn)投資，只顧搶占市場份額盲目擴(kuò)大規(guī)模，忽視資金安全，違背了穩(wěn)健經(jīng)營的理念。

4.4 產(chǎn)品相對單一

養(yǎng)老地產(chǎn)與壽險產(chǎn)品相結(jié)合形成了我國壽險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的特色，但是就目前已投入運(yùn)營的養(yǎng)老社區(qū)來看，與養(yǎng)老地產(chǎn)相結(jié)合的壽險產(chǎn)品都是以給付年金形式為主的養(yǎng)老保險產(chǎn)品，如分紅型養(yǎng)老保險、兩全保險、定期壽險，這種形式將應(yīng)當(dāng)定期給付的養(yǎng)老保險金用于支付入住養(yǎng)老社區(qū)的費(fèi)用，在轉(zhuǎn)換上是比較方便的，但是壽險公司除了該種壽險產(chǎn)品外還有許多的長期壽險產(chǎn)品，如重大疾病保險、長期護(hù)理險，而且持有這些金額較大的長期壽險保單的客戶的數(shù)量也很多，他們也同樣有對養(yǎng)老服務(wù)的需求，但是鑒于當(dāng)前壽險公司還沒有設(shè)計出較多的長期壽險產(chǎn)品與養(yǎng)老地產(chǎn)掛鉤的產(chǎn)品，因此只能損失掉這一大部分的客戶資源，造成了客戶基礎(chǔ)的不穩(wěn)固，為壽險公司今后進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)營銷售帶來了一定的難度。

4.5 缺乏專業(yè)人才

保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)在我國是一個新鮮事物，它的整個過程涉及一系列的專業(yè)化運(yùn)作，包括項目的開發(fā)、建設(shè)以及建成后的長期運(yùn)營管理等，在這個過程中需要大量的專業(yè)化人才，這些人才不僅要懂得房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，同時也要懂得項目建成后的長期運(yùn)營管理。另外，由于養(yǎng)老地產(chǎn)項目的入住群體都是老年人，所以項目本身需要更多的配套，譬如醫(yī)療保健人員，專業(yè)護(hù)理人員等。目前我國擁有養(yǎng)老護(hù)理從業(yè)資格的人員只有三萬左右，專業(yè)醫(yī)療護(hù)理人員面臨嚴(yán)重的缺口。

5 結(jié)語

總之，保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)在我國還處于初級階段，很多地方還有待完善，但隨著國家支持政策的進(jìn)一步加大，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的逐步建立，專業(yè)人才隊伍的培養(yǎng)以及我國人口老齡化程度的加劇，居民對養(yǎng)老品質(zhì)要求的提升，保險資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的前景是好的。

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