淺談我國房地產(chǎn)市場調(diào)控法理分析

謝峰

摘 要：以新一輪出臺(tái)的房地產(chǎn)業(yè)法律政策為視角，對我國政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性、合理性與效應(yīng)進(jìn)行肯定，對房地產(chǎn)市場中存在的干預(yù)異化現(xiàn)象進(jìn)行評析并提出相應(yīng)的對策，將對社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)正義具有重要意義。

關(guān)鍵詞：國家干預(yù)；房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控

一、我國政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的合理性分析

1.干預(yù)的必要性

房地產(chǎn)交易的特殊性決定了政府干預(yù)的必要性。因房地產(chǎn)本身的不可移動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)只能以產(chǎn)權(quán)戶籍證書的流轉(zhuǎn)作為交易方式。同時(shí)，土地本身又具有稀缺性和可永續(xù)利用的特點(diǎn)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們對土地需求的不斷增加，土地具有潛在的升值功能。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)市場的價(jià)格成分中高估和偏差房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的情形將普遍存在。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展除了需要大量的資金投入外，還直接或間接地影響約50個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。資料顯示，英國19世紀(jì)經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)房地產(chǎn)與其相關(guān)投資占全國投資的42%，德國19世紀(jì)40年代經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)非農(nóng)業(yè)房屋投資占總投資的31.1%，日本戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的幾十年住宅投資占固定資產(chǎn)形成價(jià)值總額的20.7%～26.7%。住宅和房地產(chǎn)將成為我國未來發(fā)展速度快、影響面廣的一組產(chǎn)業(yè)。日本和東南亞的經(jīng)驗(yàn)也證明，我們目前所處的階段在很多方面類似于日本的70年代末和東南亞的90年代初，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快、產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展迅速、對土地需求大的時(shí)期，也是地價(jià)快速上升的時(shí)期，最容易形成土地投機(jī)、產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫的階段。所以，在制定產(chǎn)業(yè)政策、金融政策及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃時(shí)應(yīng)給予足夠的重視。同時(shí)，又要注意住宅業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展保持在一定速度范圍內(nèi)，適度健康發(fā)展。這就必須通過政府的干預(yù)與合理引導(dǎo)，防范和抑制房地產(chǎn)業(yè)泡沫對經(jīng)濟(jì)的沖擊。對此，我國90年代初房地產(chǎn)過熱的教訓(xùn)相當(dāng)慘痛！

2.干預(yù)的正當(dāng)性

政府在房地產(chǎn)市場中擔(dān)任的雙重角色決定了政府干預(yù)的正當(dāng)性。一方面，政府以土地直接供應(yīng)者的身份進(jìn)入市場。我國實(shí)行土地所有權(quán)與土地使用權(quán)兩權(quán)分離的運(yùn)作模式。國家是國有土地的所有人，采取土地使用權(quán)的有償限期轉(zhuǎn)讓制度，能夠進(jìn)入房地產(chǎn)市場交易的只是土地使用權(quán)。所以，政府可以根據(jù)土地資源稀缺性和獨(dú)占性的特點(diǎn)，利用其配置土地資源的壟斷權(quán)，影響房地產(chǎn)市場的供求狀況。另一方面，政府的財(cái)政收入中相當(dāng)部分來源于房地產(chǎn)業(yè)。在我國，政府可以利用土地使用權(quán)有償出讓獲取城市建設(shè)資金；另外，還可以通過對房地產(chǎn)業(yè)征收稅費(fèi)的方式，增加財(cái)政收入。同時(shí)，我國房地產(chǎn)市場存在價(jià)格與需求的結(jié)構(gòu)不平衡。比如，青海、甘肅等西部地區(qū)的城市房價(jià)漲幅就遠(yuǎn)低于東部沿海城市的房價(jià)，北京、上海和深圳等中心和省會(huì)城市的房價(jià)漲幅就遠(yuǎn)大于周邊城市的房價(jià)漲幅。身處北京、上海和深圳等重要城市的居民可以隨時(shí)感受到購房的火爆場面，而且搭起帳篷數(shù)十日排隊(duì)甚至雇農(nóng)民工排隊(duì)的報(bào)道也屢見不鮮。而同期建設(shè)部發(fā)言人則稱各地不存在房源不足，截止2006年4月底，40個(gè)重要城市可售商品住房面積總量達(dá)到12000萬平方米、100萬套，而且不同套型面積段可售住房都有供應(yīng)。這說明中國房地產(chǎn)市場存在價(jià)格與需求的結(jié)構(gòu)性不平衡，這為政府干預(yù)提供了合理的前提。

二、合法性應(yīng)成為政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的本質(zhì)需求

對于目前我國政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，首先應(yīng)當(dāng)消除政府違法與政策違法現(xiàn)象，應(yīng)該運(yùn)用法律法規(guī)形式規(guī)定確立地價(jià)和房價(jià)的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。商品住宅的價(jià)格國務(wù)院已在《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》中作了規(guī)定，其關(guān)鍵是要合理確定構(gòu)成價(jià)格的各種因素和各類費(fèi)用，并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性質(zhì)實(shí)行不同價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在的問題是要把確立房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素用法律、法規(guī)的形式加以固定，以便成為確立地價(jià)和房價(jià)的基本依據(jù)。嚴(yán)格房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的責(zé)任意識。房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)必須由政府確定，對評估人員的資格及其責(zé)任應(yīng)有嚴(yán)格的規(guī)定。世界不少國家和地區(qū)的政府根據(jù)對土地利用的重要性的認(rèn)識及其產(chǎn)業(yè)政策，都加強(qiáng)了對地價(jià)的控制。日本政府每年都要在固定的時(shí)間里公布官方調(diào)查和評估的“公示地價(jià)”，作為一般土地買賣的依據(jù)。對此，我國可以效法，在我國公布的“公示房地產(chǎn)價(jià)”，不應(yīng)當(dāng)只是一種宏觀調(diào)控價(jià)，或者說是“中間價(jià)”，同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)有最低價(jià)和最高限價(jià)的規(guī)定。這樣做至少有以下三個(gè)優(yōu)點(diǎn)：一是體現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的必要干預(yù)；二是為土地和住宅的使用者提供可供參照的價(jià)格信息，平衡他們提心吊膽的購買心理；三是防止暴跌和暴利行為。

其次，可以將《行政許可法》適用于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。《行政許可法》第十二條規(guī)定：“有限自然資源開發(fā)利用、公共資源配置以及直接關(guān)系公共利益的特定行業(yè)的市場準(zhǔn)入等，需要賦予特定權(quán)利的事項(xiàng)，”“可以設(shè)定行政許可?！薄缎姓S可法》第六十七條規(guī)定：“取得直接關(guān)系公共利益的特定行業(yè)的市場準(zhǔn)人行政許可的被許可人，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的條件，向用戶提供安全、方便、穩(wěn)定和價(jià)格合理的服務(wù)，并履行普遍服務(wù)的義務(wù)；未經(jīng)作出行政許可決定的行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，不準(zhǔn)擅自停業(yè)，歇業(yè)……被許可人不履行前款規(guī)定的義務(wù)的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，或者依法采取有效措施督促其履行義務(wù)。”按此法，我國城市房地產(chǎn)行業(yè)，從事“有限自然資源開發(fā)利用、公共資源配置，”“直接關(guān)系公共利益，”理應(yīng)被認(rèn)定為“行政特許行業(yè)”，如果政府實(shí)施城市房地產(chǎn)特許經(jīng)營制度，可以依法招標(biāo)政府人居房產(chǎn)修造，從而取得政府的行政特許收益。此種收益，與現(xiàn)今政府招標(biāo)、拍賣城市土地比較，克服了政府招標(biāo)、拍賣城市土地與《中華人民共和國憲法》第十條的法律沖突，關(guān)鍵是行政特許收益是政府可以控制的，克服了房地產(chǎn)企業(yè)與公權(quán)力具體操作人對有限資源開發(fā)利用領(lǐng)域的價(jià)格顛覆。

參考文獻(xiàn)：

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