樓市并非泡沫，而是供需錯配！

2016年，十一調(diào)控政策前夕，樓市火爆，一二線城市房價上漲顯著。據(jù)調(diào)查，2016年1～9月百城住宅均價累計上漲14.91%，環(huán)比連續(xù)17個月上漲，同比連續(xù)14個月上漲。

樓市/地市雙豐收

期間，全國商品房銷售額80208億元，同比增長41.3%，全國商品房銷售面積105185萬m2，同比增長26.9%，其中二手房已成為一線城市成交主力，成交套數(shù)占比62%，近3年年均增速39%。截至2016年9月，十大城市二手住宅環(huán)比連續(xù)20個月上漲，同比連續(xù)16個月上漲。

土地高溢價，樓面地價大幅上漲，上漲幅度遠超住宅均價

2016年1～9月全國涌現(xiàn)地王261宗，地王數(shù)量呈上升趨勢。一二線城市住宅用地溢價率分別同比上漲63.94%、48 97%，但同期一二線城市住宅用地樓面價分別同比上漲828%、91.9%。

房價增長并非全國現(xiàn)象

以搜房統(tǒng)計的100個城市來說，2016年9月的房價和12個月前相比，有22個城市房價超過15%，個別城市甚至超過40%。但同時也有63個城市上漲小于5%。漲幅分布從上輪的兩頭低中間高，變成了兩頭高中間低。三四線城市庫存仍高企。

觸發(fā)調(diào)控，一線地產(chǎn)仍是剛需經(jīng)濟

近期調(diào)控，尤其是在10月前后，多城市出臺了限購政策，其核心在于限制投機型需求，剛需型置業(yè)受影響并不大。

一二線城市將長期存在結(jié)構(gòu)性機會、高品質(zhì)改善型需求顯著。以北京、上海、深圳、廣州為代表的一線城市經(jīng)濟增長強勢，人口持續(xù)流入，購買力突出，仍存在長期結(jié)構(gòu)性機會。而且，一線城市周邊溢出效應(yīng)明顯，北三縣、昆山、東莞、佛山，均存在結(jié)構(gòu)性機會。以南京、杭州、武漢等為代表的強二線城市人口聚集能力也依然強勁。

市場并非泡沫，而是供需錯配

一二線城市，由于現(xiàn)行土地制度導(dǎo)致土地供應(yīng)不足，比如上海住宅用地僅占城市面積16.5%導(dǎo)致房價/地價失控上漲。而中小城市由于財政資金有限，對土地的依賴度更高，這就導(dǎo)致其土地供應(yīng)過大。但是人口又是從小城市流向大城市的，這就出現(xiàn)土地在地區(qū)間的供需錯配，從而導(dǎo)致中小城市庫存高企。

從數(shù)據(jù)上來看，2016年1-9月一線城市土地成交面積同比下跌53.2%；2016年1～9月二線城市土地出讓金同比增加104.0%?？梢?，我國的供需結(jié)構(gòu)性矛盾將長期存在，若不大幅增加一二線城市土地供應(yīng)，地方政府調(diào)控政策限制措施短期內(nèi)可能抑制市場上漲，長期內(nèi)將導(dǎo)致市場報復(fù)性反彈。房企競爭白熱化，整體凈利潤下滑，負債率持續(xù)走高

2011年至2016年三季度，開發(fā)商凈利潤率呈下降趨勢，加權(quán)平均值從2011年15.4%下降至9.3%，中國金茂、合景泰富、華潤等房企毛利率排名行業(yè)前列。

房企以高杠桿著稱，負債率持續(xù)走高。由于融資利率的進一步降低（平均利率為5.8%），房企加大融資力度，企業(yè)債、公司債高發(fā)，2016年1-9月發(fā)行企業(yè)債1077億元，公司債7252億元，遠超去年全年水平。目前上市房企資產(chǎn)負債率平均為74.7%，其中恒大、綠地等企業(yè)杠桿倍數(shù)超過10，處于高位。

TOP100準(zhǔn)入提高，小型房企幾無生存空間2016年房企銷售金額、面積普遍大幅上升，1～3季度百強排名金額、面積門檻分別同比上升59.38%、61.22%。TOP100房企目前市場占有率為46%，房企之間的并購也是風(fēng)起云涌，行業(yè)集中度大幅提高，小型房企幾無生存空間。

主要數(shù)據(jù)來源：鼎信長城基金鼎信長城基金介紹：公司專注于房地產(chǎn)金融領(lǐng)域價值創(chuàng)造，以百強房企為主，堅持項目投資“四優(yōu)”準(zhǔn)則，形成了以股權(quán)、債權(quán)、夾層和母基金（FOF）為主的多元化并舉的發(fā)展路徑，公司旗下三只基金均完成并通過了中國證監(jiān)會的備案。截止2013年12月，公司管理超過了40余支房地產(chǎn)基金，累計投資規(guī)模逾200億元人民幣。