保障性住房建設(shè)的成本管理控制分析

周明

摘要：2008年底，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)沖擊，我國(guó)制定了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的十項(xiàng)政策，其中第一項(xiàng)就是加快保障性住房的建設(shè)，作為大規(guī)模的保障性安居工程，保障性住房的建設(shè)受到了黨中央的重視，在這個(gè)大背景下，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)的成本控制十分重要，本文將從保障性住房建設(shè)過程中遇到的問題出發(fā)，深入研究保障性住房成本管理的措施，以供相關(guān)從業(yè)人員借鑒學(xué)習(xí)。

關(guān)鍵詞：成本控制；保障性住房；成本管理；代建管理

我國(guó)自從確立了保障性住房建設(shè)的政策方針之后，不僅使城市低收入家庭的住房條件得到了改善，還加快了我國(guó)城市化進(jìn)程，因此隨著保障性住房力度逐漸加大，保障性住房的成本控制問題越來越重要，本文將立足于保障性住房建設(shè)過程中成本管理存在的問題，并提出解決措施。

一、目前保障性住房項(xiàng)目存在的問題

（一）保障性住房建設(shè)的前期階段

保障性住房建設(shè)前期的成本問題，主要表現(xiàn)在設(shè)計(jì)與招投標(biāo)兩個(gè)方面，作為一項(xiàng)惠民工程，保障性住房的建設(shè)要盡量滿足城市低收入人群的需要，但部分地區(qū)保障性住房的設(shè)計(jì)交由專門的設(shè)計(jì)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)，存在沒有按照保障性住房建設(shè)的實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)與規(guī)劃的情況，因此當(dāng)計(jì)劃與圖紙下發(fā)到建設(shè)單位后，無法付諸實(shí)踐。只能重新設(shè)計(jì)，在這個(gè)過程中，就浪費(fèi)了大量的時(shí)間成本。此外，在招投標(biāo)階段，也存在著保障性住房建設(shè)成本管理的問題，首先，保障性住房主體工程與附屬工程是分別開展招標(biāo)的，這導(dǎo)致附屬招標(biāo)的施工單位不熟悉主體施工的一些布局，從而導(dǎo)致施工緩慢，甚至延誤工期，在一定程度上增加了保障性住房建設(shè)的成本。

（二）保障性住房施工階段

保障性住房在施工的過程中，容易受到不同的因素影響，從而延誤工期，增加成本。保障性住房施工當(dāng)中受到設(shè)計(jì)因素、人員因素、環(huán)境因素、材料因素、市場(chǎng)因素。例如市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)，會(huì)給保障性住房的成本管理工作造成一定的影響。成本控制是受到市場(chǎng)因素制約的，近年來作為房屋建設(shè)主要材料的鋼材價(jià)格大起大落，造成部分建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展受阻。因此在構(gòu)建保障性住房成本管理編制時(shí)，不能不考慮到建筑施工材料在供應(yīng)方面的情況以及價(jià)格上的波動(dòng)。對(duì)保障性住房的環(huán)境進(jìn)行深入的分析探討，爭(zhēng)取在各個(gè)環(huán)節(jié)上都做到?jīng)]有漏洞，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一。

（三）保障性住房后期管理階段

后期管理階段也是保障性住房建設(shè)成本管理的重要階段，很多質(zhì)量問題也是在這個(gè)階段慢慢凸顯出來的，如果保障性住房質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，或者使用性能達(dá)到不用戶的需要，就會(huì)在后期階段中增加維修與維護(hù)成本，包括屋面外墻滲水、衛(wèi)生間漏水，都要由物業(yè)負(fù)責(zé)，這導(dǎo)致保障性住房的成本激增，不利于保障性住房建設(shè)成本管理工作的開展。

二、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)中成本控制的對(duì)策

（一）加強(qiáng)項(xiàng)目前期的成本控制

在設(shè)計(jì)階段，盡量選擇本地的設(shè)計(jì)單位，并加大招標(biāo)的力度，選擇較為優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)單位從事保障性住房的設(shè)計(jì)工作，在設(shè)計(jì)的過程中，還要加強(qiáng)設(shè)計(jì)單位和建設(shè)單位的溝通，甚至可以要求設(shè)計(jì)單位對(duì)建設(shè)地點(diǎn)周邊居民進(jìn)行調(diào)查，了解當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣，戶型喜好，在設(shè)計(jì)上進(jìn)行考慮，避免出現(xiàn)與當(dāng)?shù)匦枨竺撾x的情況，建設(shè)單位可以根據(jù)實(shí)際情況，提出建議與方案，保證保障性住房在不增加成本的基礎(chǔ)上，通過優(yōu)化戶型，增加住房的實(shí)際使用面積，來提升經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益。此外，在招標(biāo)階段時(shí)，對(duì)招標(biāo)清單及控制價(jià)進(jìn)行仔細(xì)審核，確保清單編制內(nèi)容與設(shè)計(jì)圖紙一致，避免出現(xiàn)清單漏項(xiàng)、錯(cuò)誤也是成本控制的重點(diǎn)工作。另外，盡量將保障性住房的附屬工程與主體工程捆綁招標(biāo)，即杭州地區(qū)目前采用的大總包模式，一方面，能夠節(jié)省二次招標(biāo)的費(fèi)用。另一方面，還能夠增加保障性住房建設(shè)的整體性，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一。

（二）建設(shè)過程中成本控制的措施

施工階段工程成本管理不是一成不變的，而是隨著不同的影響因素的變動(dòng)而變化的，這要求相關(guān)管理人員能夠根據(jù)施工階段成本管理的各種變動(dòng)因素，調(diào)整自身的工作，并且對(duì)施工階段的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的監(jiān)管。鑒于施工材料占保障性住房施工成本的50%左右，因此加強(qiáng)材料的管理，對(duì)于提高施工階段工程成本管理水平具有重要的意義。加強(qiáng)合同管理是強(qiáng)化施工階段成本管理水平的有效途徑，通過細(xì)化合同內(nèi)容，嚴(yán)格依照合同條款約定對(duì)工程變更及費(fèi)用支付進(jìn)行審核。

（三）后期管理階段的成本控制措施

為了減少后期在維護(hù)與維修之中的投入，應(yīng)該加大監(jiān)管力度，在施工階段，確保保障性住房的質(zhì)量過關(guān)。這要求管理部門能夠起到督查的作用，各部門也要積極配合管理部門的工作。在物業(yè)管理方面，則要充分發(fā)揮住戶在物業(yè)管理中的積極作用，減少后期成本的投入，通過制定合理的物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使承租戶能夠積極參與到樓梯管理、物業(yè)保潔的工作中。

（四）采用代建方式引進(jìn)專業(yè)管理人才

上面提到的各階段成本控制，最終都需要專業(yè)管理人才進(jìn)行落實(shí)。現(xiàn)在階段的保障房建設(shè)各地通常成立臨時(shí)的項(xiàng)目指揮部進(jìn)行管理，專業(yè)人才力量不足，導(dǎo)致保障房建設(shè)質(zhì)量欠佳、成本不低。而引進(jìn)專業(yè)的代建管理公司，可以通過支付少量的代建管理費(fèi)，聘請(qǐng)到一只專業(yè)的管理人才隊(duì)伍，甚至可以在不增加成本的基礎(chǔ)上建設(shè)工程質(zhì)量好，成本低的保障性住房。這方面，目前杭州地區(qū)走在全國(guó)的前列，保障房建設(shè)代建管理制度已經(jīng)落實(shí)到各個(gè)保障房建設(shè)項(xiàng)目，并取得很好的社會(huì)效益。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，為了加強(qiáng)保障性住房建設(shè)的成本控制，實(shí)現(xiàn)保障性住房的持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該采用專業(yè)的管理人員從施工前期、施工過程中與交付使用等三個(gè)階段來開展成本管理工作，切實(shí)把好質(zhì)量關(guān)，共建和諧安定的居住環(huán)境。