城市商業(yè)規(guī)模核心控制指標(biāo)體系的專業(yè)性構(gòu)建

王鶴+孔德靜+徐嵩

基金項(xiàng)目：河北省社會(huì)科學(xué)基金資助項(xiàng)目“城市商業(yè)規(guī)模核心控制指標(biāo)體系的專業(yè)性構(gòu)建”（編號(hào)HB16SH030）

中圖分類號(hào)：F722.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

內(nèi)容摘要：本文從當(dāng)今制定城市商業(yè)規(guī)模習(xí)慣采用的上位城市指標(biāo)參考、國(guó)內(nèi)外城市指標(biāo)借鑒、基于現(xiàn)狀數(shù)據(jù)的指標(biāo)預(yù)測(cè)三種途徑入手，構(gòu)建城市商業(yè)規(guī)模的核心控制指標(biāo)體系，立足城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)專業(yè)角度提出讀城市建設(shè)用地平衡表這種行之有效的方法，并以此測(cè)算河北昌黎中心城區(qū)商業(yè)規(guī)模核心控制指標(biāo)體系相關(guān)數(shù)據(jù)的精確度，為城市商業(yè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃中商業(yè)規(guī)模的制定提供專業(yè)參考。

關(guān)鍵詞：城市商業(yè)規(guī)模 人均商業(yè)面積 核心控制指標(biāo)體系 城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)方法

引言

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，2015年實(shí)物商品網(wǎng)上零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額比例達(dá)到12.9%，較年初提高4.6個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)顯著，而百貨店、實(shí)體超市、實(shí)體專業(yè)店銷售額同比增速顯著回落。此外，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增加值同比增速也持續(xù)回落。實(shí)體商業(yè)增速放緩負(fù)面影響市場(chǎng)對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求，城市商業(yè)規(guī)模出現(xiàn)過(guò)剩現(xiàn)象，這種階段性問(wèn)題直接體現(xiàn)在商業(yè)空房率增加和新增商業(yè)營(yíng)業(yè)用房量下降方面，需要不斷調(diào)控以回歸正常發(fā)展路徑。城市商業(yè)規(guī)模的發(fā)展與多重因素有關(guān)，但均離不開(kāi)城市人口指標(biāo)，適度的城市商業(yè)規(guī)模有利于城市經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。十三五規(guī)劃建議稿中提出，要發(fā)揮消費(fèi)對(duì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)作用，著力擴(kuò)大居民消費(fèi)，引導(dǎo)消費(fèi)朝著智能、綠色、健康、安全方向轉(zhuǎn)變，以擴(kuò)大服務(wù)消費(fèi)為重點(diǎn)帶動(dòng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)的前提條件是制定科學(xué)、合理的城市商業(yè)規(guī)模和理性、清晰的城市商業(yè)分布層級(jí)。

源頭：城市商業(yè)規(guī)模的調(diào)控途徑

城市商業(yè)規(guī)模最直觀的測(cè)算方法是人均商業(yè)面積與常住人口規(guī)模（下稱人口規(guī)模）的乘積。人均商業(yè)面積的制定是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃的具體內(nèi)容之一，人口規(guī)模在其上位規(guī)劃中可以清晰獲知。立足商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃的編制方法分析城市商業(yè)總規(guī)模，更具專業(yè)性和針對(duì)性，測(cè)定各項(xiàng)商業(yè)指標(biāo)進(jìn)而調(diào)控城市商業(yè)規(guī)模是行之有效的辦法。現(xiàn)階段有多種具體操作方法，集中體現(xiàn)為基于對(duì)上位或國(guó)內(nèi)外其它城市指標(biāo)的參考和對(duì)現(xiàn)狀商業(yè)規(guī)模的預(yù)測(cè)性制定。

（一）中小城市的上位城市指標(biāo)參考

因地緣關(guān)系，具有行政從屬關(guān)聯(lián)的城市之間在政策制定、社會(huì)文化發(fā)展、生活方式、地形地貌等方面具有更大可能的相似性。因此，在制定城市發(fā)展指標(biāo)時(shí)，下位城市往往以上位城市作為直接標(biāo)桿效仿參照。例如在參考上位城市成都市人均商業(yè)面積，并充分結(jié)合自身商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，邛崍市將人均商業(yè)面積劃定為0.9-1.2平方米。

這種方法具有極大的便捷性，并未過(guò)多涉及指標(biāo)的量性計(jì)算或測(cè)算過(guò)程，在操作層面提供了一種感性傾向。然而，受到自身差異性影響，不同等級(jí)、不同規(guī)模的城市形態(tài)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)分布等因素或多或少與參考城市有別，在制定指標(biāo)時(shí)可能出現(xiàn)盲目估大的現(xiàn)象。短時(shí)期內(nèi)，城市商業(yè)的虛假繁榮帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，城市民眾受益于商業(yè)規(guī)模的持續(xù)膨脹，主要體現(xiàn)于購(gòu)物便捷度、商品服務(wù)可選擇度、性價(jià)比較度和就業(yè)崗位增量等方面。但這種進(jìn)程的最終結(jié)果不利于理性發(fā)展城市商業(yè)，還將造成因商業(yè)規(guī)模過(guò)剩擴(kuò)招就業(yè)人口的部分失業(yè)問(wèn)題。

（二）大城市、特色城市的國(guó)內(nèi)外其它城市指標(biāo)借鑒

對(duì)于規(guī)模、等級(jí)較大的國(guó)內(nèi)城市而言，有些城市處于行政區(qū)劃的上層，無(wú)法進(jìn)一步借鑒上位城市的成果數(shù)據(jù)；或在某一層次中發(fā)展特色較為突出，則需要橫向借鑒國(guó)內(nèi)外其它同規(guī)模等級(jí)或同特色城市的發(fā)展指標(biāo)，如表1、表2所示。當(dāng)前國(guó)內(nèi)城市在制定人均商業(yè)面積指標(biāo)時(shí)，除參考表3當(dāng)前國(guó)內(nèi)城市人均商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)外，可充分借鑒1.2 平方米這一國(guó)際人均商業(yè)面積警戒數(shù)值。

（三）特殊城市的基于現(xiàn)狀商業(yè)規(guī)模預(yù)測(cè)

通過(guò)連續(xù)幾年的人口數(shù)據(jù)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)和現(xiàn)狀城市商業(yè)總規(guī)模與人口規(guī)模，采用夾逼方法推算未來(lái)城市商業(yè)規(guī)模，即采用人口、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率估算城市商業(yè)總規(guī)模增長(zhǎng)，同時(shí)利用估算人均商業(yè)面積與人口規(guī)模乘積測(cè)算城市商業(yè)總規(guī)模，再對(duì)兩者進(jìn)行比較、調(diào)和形成最終商業(yè)規(guī)模預(yù)測(cè)。針對(duì)一些發(fā)展較為特殊的城市，如密切依賴地勢(shì)環(huán)境發(fā)展、歷史事件和不可抗因素干擾、政策傾向等問(wèn)題，借鑒自身發(fā)展進(jìn)程或是更為合理的途徑。當(dāng)然，這種方法并非局限在上述特殊城鎮(zhèn)之間。

策略：核心控制指標(biāo)體系構(gòu)建

（一）核心控制指標(biāo)體系結(jié)構(gòu)內(nèi)涵

核心控制指標(biāo)體系主要包括以下幾個(gè)指標(biāo)：

人均商業(yè)面積。用以描述一個(gè)城市中的居民總體上對(duì)商業(yè)設(shè)施規(guī)模的占有量指標(biāo)。在肯定商業(yè)設(shè)施分布結(jié)構(gòu)勻稱的假設(shè)前提下，人均商業(yè)面積指標(biāo)對(duì)衡量城市商業(yè)規(guī)模的合理性具有重要作用。城市商業(yè)發(fā)展規(guī)模的其它指標(biāo)制定，均需基于此項(xiàng)指標(biāo)之上。

城市商業(yè)總規(guī)模。人均商業(yè)面積與人口規(guī)模的乘積，為各級(jí)商業(yè)中心規(guī)模與社區(qū)零散商業(yè)規(guī)模的總和。反映整個(gè)城市商業(yè)的基本情況，包括所轄區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村屯各級(jí)商業(yè)狀態(tài)。

各級(jí)商業(yè)中心規(guī)模。市級(jí)商業(yè)中心是指商業(yè)高度集聚，經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能完善，服務(wù)范圍為超廣域的城市商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)街長(zhǎng)度一般在1200米以上，或商業(yè)集聚在25公頃的區(qū)域范圍內(nèi)；區(qū)級(jí)商業(yè)中心是指商業(yè)高度集聚，商業(yè)服務(wù)行業(yè)比較完善，服務(wù)范圍為廣域的地區(qū)商業(yè)中心，其商業(yè)街長(zhǎng)度一般在800米以上，或商業(yè)集聚在8公頃的區(qū)域范圍內(nèi)；社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)中心是指商業(yè)一定程度集聚，主要配置居民日常生活消費(fèi)必需的商業(yè)行業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，服務(wù)對(duì)象主要為當(dāng)?shù)鼐用竦纳鐓^(qū)商業(yè)中心。各級(jí)商業(yè)中心規(guī)模與其輻射范圍和輻射人口有關(guān)，在已知人均商業(yè)面積的前提下，通過(guò)折算可以獲得。

社區(qū)商業(yè)規(guī)模。是一種以社區(qū)范圍內(nèi)居民為服務(wù)對(duì)象的，以便民、利民、滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次。其規(guī)模為居住區(qū)配套商業(yè)規(guī)模，一般理解為除去社區(qū)商業(yè)中心以外的零散商業(yè)規(guī)模的總和。

（二）核心控制指標(biāo)體系構(gòu)建方法論—讀城市建設(shè)用地平衡表

商業(yè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃編制的核心依據(jù)是上位規(guī)劃—城市總體規(guī)劃，其中分時(shí)期明確規(guī)劃出各類建設(shè)用地規(guī)模，集中體現(xiàn)在規(guī)劃文本城市建設(shè)用地平衡表中。根據(jù)城市總體規(guī)劃文本和圖集內(nèi)容，依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范GB50180-93》和商務(wù)部《居住區(qū)公建服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)》獲知：

其一，城市建設(shè)用地平衡表中對(duì)居住用地、商住混合用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的規(guī)模進(jìn)行了明確量化規(guī)劃；其二，居住區(qū)配套公建用地比重占15%-25%，其中商業(yè)約占8%，商住混合用地中商業(yè)約占20%；其三，居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)建筑面積千人指標(biāo)為700-910m2/千人，折算營(yíng)業(yè)面積約為580-760m2/千人。

進(jìn)一步建立城市人均商業(yè)面積指標(biāo)測(cè)定模型：（C1+C2）/Cc=C0/Cc，即Cc=（C0·Cc）/（C1+C2）。其中，C1為居住用地商業(yè)規(guī)模，C2為商住混合用地商業(yè)規(guī)模，Cc為城市商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地規(guī)模，C0為居住區(qū)人均商業(yè)面積，Cc為城市人均商業(yè)面積。

城市商業(yè)總規(guī)模指標(biāo)測(cè)定模型：C=Cc·N。其中，C為城市商業(yè)總規(guī)模，N為城市常住總?cè)丝凇?/p>

各級(jí)商業(yè)中心規(guī)模指標(biāo)測(cè)定模型：Cn=Cc·Nn+X。其中，Cn為各級(jí)商業(yè)中心規(guī)模，Nn為各級(jí)商業(yè)中心輻射人口，X為外延服務(wù)的變量值，社區(qū)商業(yè)中心考慮其服務(wù)范圍主要為社區(qū)內(nèi)部，因此X為0。

社區(qū)零散商業(yè)規(guī)模指標(biāo)測(cè)定模型：Cs=C-∑Cn。其中，Cs為社區(qū)零散商業(yè)規(guī)模。

實(shí)效：專業(yè)性指標(biāo)體系的精確度

鑒于對(duì)城市商業(yè)規(guī)模的預(yù)測(cè)、規(guī)劃和控制沒(méi)有行業(yè)統(tǒng)一的方法，因此基于城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)對(duì)城市商業(yè)規(guī)模控制指標(biāo)體系構(gòu)建具有較強(qiáng)的說(shuō)服力和探索空間。針對(duì)這種專業(yè)性指標(biāo)體系的精確度，本文選取河北昌黎中心城區(qū)作為驗(yàn)證藍(lán)本，依據(jù)《昌黎城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2011-2030）》（下稱總體規(guī)劃），對(duì)中心城區(qū)人均商業(yè)規(guī)模等內(nèi)容進(jìn)行分析。規(guī)劃期限為2011-2030年，其中近期為2011-2015年，中期為2016-2020年，遠(yuǎn)期為2021-2030年。本次驗(yàn)證時(shí)間節(jié)點(diǎn)選定為2015年，即總體規(guī)劃期限的近期截止年。

（一）核心指標(biāo)—人均商業(yè)面積驗(yàn)證

以經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)學(xué)方法驗(yàn)證。據(jù)課題組普查，截至2014年初，昌黎商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總營(yíng)業(yè)面積389086m2，人均0.82m2。其中，中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積257062m2，人均1.62m2。選定統(tǒng)計(jì)測(cè)算值為樣本1，即人均1.62m2；借鑒國(guó)內(nèi)三線城市參考值0.5m2為樣本2，初步設(shè)定為人均1.00m2。據(jù)總體規(guī)劃顯示，近年來(lái)昌黎GDP一直保持12%-18%的基本增長(zhǎng)率。因此假設(shè)選定人均商業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)率為12%（因采用城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)方法測(cè)定時(shí)，總體規(guī)劃中近期和中期所需規(guī)劃數(shù)值相差較大，2015年為近期截止年，數(shù)值應(yīng)當(dāng)更貼近中期規(guī)劃數(shù)值，選取近期數(shù)值測(cè)算較為保守，因此這里取下限值更科學(xué)合理）。

樣本1：Cc=1.62×（1+12%）（2015-2014）=1.81m2

樣本2：Cc =1.00×（1+12%）（2015-2014）=1.12m2

顯然，樣本1的人均指標(biāo)過(guò)大，即昌黎中心城區(qū)商業(yè)過(guò)剩，與存量規(guī)劃理念相悖；樣本2的人均指標(biāo)的選定具有主觀人為特性，即選取結(jié)果會(huì)直接影響最終結(jié)論。換言之，若樣本2的人均指標(biāo)選定合理，則測(cè)算結(jié)果可信。

以城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)方法驗(yàn)證。參考昌黎城市建設(shè)用地平衡表（見(jiàn)表4），依據(jù)上文測(cè)算辦法進(jìn)行測(cè)定。居住區(qū)人均商業(yè)面積為0.58-0.76m2，取上限測(cè)算：

Cc=（C0·Cc）/（C1+C2） =（0.76×150.56）/（616.51×8%+379.50×20%）=0.91m2

綜上，以經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)學(xué)方法測(cè)定的結(jié)果與采用城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)專業(yè)方法測(cè)算的結(jié)果趨于相同，進(jìn)一步證明專業(yè)方法的可行性，然而后者的優(yōu)勢(shì)效果在于充分注重城市規(guī)劃編制的系統(tǒng)性和連續(xù)性。對(duì)于商業(yè)發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃而言，指標(biāo)制定以上位規(guī)劃為依托，尊重總體規(guī)劃的權(quán)威和科學(xué)性。本質(zhì)而言，以專業(yè)方法制定指標(biāo)和以專業(yè)性指標(biāo)指導(dǎo)規(guī)劃編制是一個(gè)相輔相成的過(guò)程，在充分依賴城市總體規(guī)劃的前提下，以城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)專業(yè)方法構(gòu)建商業(yè)規(guī)模核心控制指標(biāo)體系，對(duì)總體規(guī)劃的編制提出了極高的科學(xué)要求。

（二）相關(guān)指標(biāo)—城市商業(yè)總規(guī)模、各級(jí)商業(yè)中心規(guī)模、社區(qū)零散商業(yè)規(guī)模

城市商業(yè)總規(guī)模。人均商業(yè)面積指標(biāo)值采用城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)方法測(cè)算值0.91 m2（下同），參考總體規(guī)劃對(duì)人口規(guī)模的預(yù)測(cè)（見(jiàn)表5），即：

C=Cc·N=0.91×16=14.56萬(wàn)m2

與調(diào)查統(tǒng)計(jì)現(xiàn)狀相比，進(jìn)一步證實(shí)昌黎中心城區(qū)商業(yè)總規(guī)模的膨脹過(guò)量，需科學(xué)、合理地完成對(duì)各類相同業(yè)態(tài)的整合、縮減，并嚴(yán)格適度地控制未來(lái)增量。

市級(jí)商業(yè)中心規(guī)模。專項(xiàng)規(guī)劃中對(duì)中心城區(qū)市級(jí)商業(yè)中心規(guī)劃2處，以服務(wù)半徑1000米測(cè)算輻射人口規(guī)模（見(jiàn)圖1），獲知老城區(qū)商業(yè)中心輻射人口約1.54萬(wàn)人，新城區(qū)商業(yè)中心輻射人口約1.02萬(wàn)人（見(jiàn)表6），考慮老城區(qū)、新城區(qū)發(fā)展成熟，具備較強(qiáng)的外延服務(wù)功能，設(shè)定外延規(guī)模為2.5萬(wàn)m2（數(shù)值可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整確定），因此：

C老=C老·N老+X老=0.91×1.54+2.50=3.90萬(wàn)m2

C新=C新·N新+X新=0.91×1.02+2.50=3.43萬(wàn)m2

片區(qū)級(jí)商業(yè)中心規(guī)模（見(jiàn)表7）。專項(xiàng)規(guī)劃中對(duì)片區(qū)級(jí)商業(yè)中心規(guī)劃2處，以服務(wù)半徑800米測(cè)算，其均不具備外延服務(wù)功能，則：

C北片=C北片·N北片+X北片=0.91×0.97+0=0.88萬(wàn)m2

C南片=C南片·N南片+X南片=0.91×1.43+0=1.30萬(wàn)m2

社區(qū)級(jí)商業(yè)中心規(guī)模。專項(xiàng)規(guī)劃中對(duì)社區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃8處，以服務(wù)半徑500米測(cè)算，方法同上（見(jiàn)表8），獲知社區(qū)零散商業(yè)規(guī)模：累計(jì)以上商業(yè)中心規(guī)?？偭浚罁?jù)公式模型得知：

Cs=C-∑Cn=14.56-（3.90+3.43+0.88+1.30+3.43）=1.62萬(wàn)m2

折合每個(gè)社區(qū)零散商業(yè)規(guī)模約為2000m2。

（三）實(shí)證指標(biāo)體系的結(jié)論

遵循專業(yè)方法測(cè)算的人均商業(yè)面積指標(biāo)值控制在國(guó)際參考線以下，并與國(guó)內(nèi)城市借鑒值相適應(yīng)，具有合理性。以此產(chǎn)生的城市商業(yè)總規(guī)模和各級(jí)商業(yè)中心規(guī)模數(shù)據(jù)分布層級(jí)明顯，其中老、新城區(qū)商業(yè)中心規(guī)模較大，分別占總規(guī)模比重的26.8%和23.6%，與城市現(xiàn)狀和規(guī)劃發(fā)展方向吻合；北、南部片區(qū)商業(yè)中心規(guī)模適度，其中北部片區(qū)商業(yè)中心因靠近老城區(qū)商業(yè)中心，其規(guī)模有所收斂，二者分別占總規(guī)模比重的6.0%和8.9%；社區(qū)商業(yè)總規(guī)模5.05萬(wàn)m2，占總規(guī)模比重的34.7%，其中每個(gè)社區(qū)商業(yè)中心規(guī)模與零散商業(yè)規(guī)模比例調(diào)配在2∶1左右，具有專業(yè)性和科學(xué)性，如表9所示。

建議：適用范圍層面的參考調(diào)整

遵循專業(yè)方法測(cè)算的商業(yè)規(guī)?？刂浦笜?biāo)體系制定相關(guān)指標(biāo)數(shù)值，是普遍適用的基本層次。深層次考慮，不同規(guī)模、受不同因素影響的各類城市控制指標(biāo)存在一定差異性，在適用范圍層面需要進(jìn)行必要調(diào)整，即原則內(nèi)的系數(shù)化修正，使結(jié)果更具有靈活性和適應(yīng)性，避免產(chǎn)生機(jī)械、片面、套用等不良情況。一方面需要考慮縣域村鎮(zhèn)商業(yè)分布結(jié)構(gòu)特征，其參考人口規(guī)?？砂凑真?zhèn)對(duì)等于居住小區(qū)、村屯對(duì)等于組團(tuán)級(jí)別適當(dāng)取值。城市人均商業(yè)規(guī)模指標(biāo)可以調(diào)控在國(guó)際參考值范圍內(nèi)，具有合理性。進(jìn)而依據(jù)調(diào)整合理的人均商業(yè)規(guī)模指標(biāo)測(cè)算體系內(nèi)的其它指標(biāo)值，得到系統(tǒng)、完善的數(shù)據(jù)組合。另一方面，針對(duì)對(duì)外輻射功能較大的特大城市、大城市而言，外來(lái)流動(dòng)人口尤其在特定時(shí)期（節(jié)假日）對(duì)城市商業(yè)的貢獻(xiàn)不可忽視，測(cè)算人口不能局限在常住人口范圍，在滿足專業(yè)測(cè)算基本原則（即以常住人口進(jìn)行測(cè)算）的前提下，采用修正系數(shù)或取上限值等方法適當(dāng)增大人均商業(yè)規(guī)模，以降低因忽略外來(lái)流動(dòng)人口所造成的指標(biāo)誤差。這或許成為國(guó)內(nèi)外某些城市人均商業(yè)規(guī)模數(shù)值過(guò)高的原因之一，此外也與城市村鎮(zhèn)規(guī)模、數(shù)量等較小不無(wú)關(guān)系。

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