淺析珠海市香洲區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展前景

羅曉健

（廣東工業(yè)大學(xué)華立學(xué)院）

【摘要】隨著改革開(kāi)放繼續(xù)深入，近三十年來(lái)我國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)逐漸發(fā)展為重要的經(jīng)濟(jì)支柱，影響著地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在本文中，研究對(duì)象設(shè)置為珠海市香洲區(qū)，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展早，速度快的地區(qū)，該地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到房產(chǎn)市場(chǎng)影響更為深刻和具體，本文的研究能夠從各個(gè)方面入手，分析房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，并為典型的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景做出展望。

【關(guān)鍵詞】珠海市香洲區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展現(xiàn)狀

一、房地產(chǎn)行業(yè)重要意義

在各國(guó)，房地產(chǎn)都具有重要的經(jīng)濟(jì)地位，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。作為一個(gè)典型的周期性行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有典型的周期性發(fā)展特點(diǎn)，從興起到衰落到再次興起，房地產(chǎn)行業(yè)能夠影響國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而房地產(chǎn)企業(yè)也由于高回報(bào)和高盈利性成為政府和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，有著重要的意義和經(jīng)濟(jì)地位。由于受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于高度壟斷的地區(qū)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)，在區(qū)域內(nèi)有行業(yè)壟斷的特點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)

（一）多樣性

在房地產(chǎn)市場(chǎng)及交易中，由于房產(chǎn)用途的不同，房產(chǎn)交易的種類(lèi)也是不同，主要為商用和民用，而根據(jù)開(kāi)發(fā)商的不同又分為政府性和非政府性。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的多種形態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)之一就是多樣性的發(fā)展。而買(mǎi)賣(mài)的方式也是具有多樣性的，不僅是買(mǎi)賣(mài)，還存在典當(dāng)、租賃等各種形式的交易。

（二）雙重性

房地產(chǎn)行業(yè)中，房產(chǎn)作為重要的商品，作為商品進(jìn)行交易和使用。作為重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品，房地產(chǎn)產(chǎn)品還可以作為商品進(jìn)行投資，不僅僅作為必需品進(jìn)行使用。因此，房產(chǎn)商品還具有雙重性的特點(diǎn)。

三、不平衡性

房產(chǎn)行業(yè)作為周期性產(chǎn)業(yè)，是具有不平衡性的，供求關(guān)系容易被各種原因干擾而打破，從而影響整個(gè)行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。通常來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)價(jià)值和投入受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)和影響，而房產(chǎn)本身出現(xiàn)的波動(dòng)又影響著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在相互干擾的情況下，房產(chǎn)行業(yè)隨之出現(xiàn)波動(dòng)性和不平衡性。

（一）珠海市宏觀環(huán)境概述

1.地理環(huán)境

珠海市位于廣東省西南部，毗鄰香港和高門(mén)地區(qū)，是珠江三角洲的重要城市。珠海市的地理位置優(yōu)勢(shì)突出，位于北緯21°48′～22°27′，地理環(huán)境和氣候發(fā)展十分特別，冬無(wú)嚴(yán)寒，常年溫暖，是我國(guó)的南方重要地區(qū)。珠海市設(shè)有拱北、九洲港、珠海港、萬(wàn)山、橫琴、斗門(mén)、灣仔、珠澳跨境工業(yè)區(qū)等8個(gè)國(guó)家一類(lèi)口岸，是珠三角中海洋面積最大、島嶼最多、海岸線(xiàn)最長(zhǎng)的城市，由于島嶼眾多，被稱(chēng)為 “百島之市”。

2.交通運(yùn)輸

珠海市島嶼眾多，水文地質(zhì)發(fā)達(dá)，由此帶來(lái)的海上運(yùn)輸較為發(fā)達(dá)。而在另一方面，由于毗鄰港澳，珠海市的城際軌道交通也十分發(fā)達(dá)，南北相連，東西相通，機(jī)場(chǎng)到郊區(qū)均可直達(dá)，廣珠鐵路主要為貨運(yùn)鐵路，聯(lián)結(jié)廣東和珠海的貨運(yùn)。珠海市的公路建設(shè)較鐵路更為發(fā)達(dá)，由于地貌特別，珠海市的公路四通八達(dá)，均可以通過(guò)公路交通到達(dá)目的地。截止2016年上半年，珠海公路通車(chē)?yán)锍?500公里，其中高速公路通車(chē)?yán)锍探?30公里。對(duì)于機(jī)場(chǎng)的建設(shè)為早期建設(shè)，在90年代就已建成珠海機(jī)場(chǎng)，客運(yùn)吞吐能力達(dá)到日客運(yùn)輸量6000余人次，航空運(yùn)輸為重要的交通運(yùn)輸。

3.珠海市香洲區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的SWOT分析

（1）優(yōu)勢(shì)

香洲區(qū)房地產(chǎn)主要的優(yōu)勢(shì)有三點(diǎn)：（一）區(qū)域優(yōu)勢(shì)。香洲區(qū)依托珠海市，懷抱澳門(mén)，地勢(shì)獨(dú)特，有著特殊的地理和人文景觀，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，地理位置幫助香洲區(qū)能夠成為珠海市的重心地帶，享受最先發(fā)展的特權(quán)。（二）城市優(yōu)勢(shì)。香洲區(qū)依托珠海市，是國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展城市，有著重要的政治幫扶政策。立足于珠三角的中心地帶，香洲區(qū)有著重要的城市優(yōu)勢(shì)。（三）生態(tài)優(yōu)勢(shì)。香洲區(qū)有著眾多島嶼，亞熱帶季風(fēng)氣候帶來(lái)了完美的地理環(huán)境，宜人宜居，這給該地區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了更大的經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展依據(jù)。

（2）劣勢(shì)

香洲區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有著兩個(gè)主要的劣勢(shì)。（一）土地面積小，可利用土地較少。香洲區(qū)地面面積小，為主城區(qū)，發(fā)展時(shí)間早，這給了城區(qū)建設(shè)許多困難。另外，旅游城市大量地皮被旅游產(chǎn)物所占有，可開(kāi)發(fā)地區(qū)較少，地塊較分散。（二）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要依賴(lài)外來(lái)資本，本地資本不足。香洲區(qū)的經(jīng)濟(jì)受到外界因素的影響過(guò)多，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展同樣無(wú)法深入發(fā)展。

（3）機(jī)會(huì)

香洲區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)主要集中在兩個(gè)部分。（一）港澳合作的便利和國(guó)際資本的投入。香洲區(qū)的土地價(jià)格受到港澳臨近的便利，水漲船高，發(fā)展速度驚人。（二）政治導(dǎo)向的幫助。由于地處特殊，政府對(duì)香洲地區(qū)的建設(shè)和幫助催生了該地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的快速穩(wěn)定的發(fā)展。

4.珠海市香洲區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策及建議

香洲區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有一定的問(wèn)題所在，為了幫助香洲區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，有以下建議可供參考。

首先，香洲區(qū)應(yīng)當(dāng)積極完善土地交易和出讓制度，幫助城市增加可用地規(guī)模。

在香洲區(qū)，許多房屋事實(shí)上處于空置狀態(tài)，老城區(qū)房屋價(jià)格上漲，但是增幅較低，這就意味著許多持有房屋屬于浪費(fèi)狀態(tài)。為了幫助香洲區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度變快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有新的增長(zhǎng)點(diǎn)，香洲區(qū)政府應(yīng)該積極出臺(tái)管理制度，完善土地出讓制度，幫助城市增加可用地規(guī)模，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

其次，香洲區(qū)應(yīng)該注重宏觀調(diào)控，政府應(yīng)該加大對(duì)區(qū)域的稅收管理力度。

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)是一個(gè)高利潤(rùn)低風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的行業(yè)，這就意味著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要國(guó)家政策的宏觀調(diào)控，稅收制度就是一個(gè)重要的調(diào)控方法。在香洲區(qū)的發(fā)展中，城市建設(shè)應(yīng)該注重宏觀調(diào)控和稅收管理，控制由于市場(chǎng)行為造成的房市危機(jī)。

四、結(jié)論

根據(jù)本文的研究，珠海市香洲區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)隨著整個(gè)中國(guó)大環(huán)境的變化而變化，但是又有自己的特點(diǎn)。由于地處珠江三角洲，房地產(chǎn)的發(fā)展受到地理和政策的雙重影響，有著長(zhǎng)久的生命力，也有著遠(yuǎn)大的發(fā)展前程，發(fā)展前景較為樂(lè)觀。