基于新政策下我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的研究

莫平凡

（河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

【摘要】中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是在改革開(kāi)放后，隨著城鎮(zhèn)住房制度和土地使用制度的改革和發(fā)展逐步復(fù)蘇活躍起來(lái)的?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。本篇文章客觀分析了我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，指明了其中存在的問(wèn)題，并且提出一些切實(shí)可行的措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)新政策 問(wèn)題 可行性措施

一、引言

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。它主要有兩個(gè)方面的促進(jìn)因素，其一是宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其二是我國(guó)的城市化戰(zhàn)略。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的特殊行業(yè)，涉及范圍大，關(guān)聯(lián)程度高，而且和社會(huì)穩(wěn)定有很大的關(guān)系。目前，各大城市紛紛出臺(tái)加強(qiáng)版“限購(gòu)”政策，樓市新一輪收緊序幕正式開(kāi)啟。本文在這樣的背景下對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了分析。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題

（一）發(fā)展速度過(guò)快，房?jī)r(jià)非理性上漲

我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速，尤其是近十多年，超過(guò)了世界上很多國(guó)家?？偟膩?lái)說(shuō)，在向前發(fā)展的實(shí)際過(guò)程中，不乏人民內(nèi)在需求的促進(jìn)。但是很明顯，過(guò)度開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上流動(dòng)性過(guò)于旺盛，投機(jī)性和過(guò)度投資性資金是房?jī)r(jià)上漲的最根本原因。過(guò)高的房?jī)r(jià)下存有大量的經(jīng)濟(jì)泡沫，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展留有很大隱患。

（二）剛性需求不穩(wěn)定

“吃穿住行”是人們生活的基本需求。在當(dāng)前生活水平下，對(duì)大多數(shù)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，滿足溫飽的花費(fèi)占家庭總支出的比重已經(jīng)微乎其微，但是住房支出卻成為了家庭總支出的最大項(xiàng)目。在中國(guó)，房地產(chǎn)發(fā)展速度很快這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。由于受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)家政策的導(dǎo)向，在近十年以非理性的速度發(fā)展，存在著大量房地產(chǎn)泡沫。不穩(wěn)定的市場(chǎng)狀況下，人們的剛性需求也不穩(wěn)定。當(dāng)前，因?yàn)槭芡顿Y收益減小和通貨膨脹因素影響，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心下降，購(gòu)房意愿減小，剛性需求走低。

（三）市場(chǎng)發(fā)展不成熟

雖然我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度很快，但是忽視了很多相關(guān)因素，沒(méi)有形成系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)體系，所以存在著很多潛在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)程度很高的行業(yè)，它不僅僅會(huì)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來(lái)影響，而且關(guān)系著我國(guó)的自然環(huán)境與土地資源的合理分配。在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，地價(jià)房?jī)r(jià)水平高，難以反映人們的真實(shí)需求。而且由于國(guó)情和行業(yè)的特殊性，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)遠(yuǎn)沒(méi)有形成買(mǎi)方市場(chǎng)。雖然我國(guó)國(guó)土面積大，但是真正可供利用的土地資源卻很少，而且利用率還極低，與土地市場(chǎng)的供求關(guān)系形成矛盾。房地產(chǎn)廠商的粗放式開(kāi)發(fā)也對(duì)環(huán)境造成了一定的威脅。

（四）政府干預(yù)措施的影響

我國(guó)是實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家，很多資源掌握在政府的手中，其中就包括了土地資源。我國(guó)的土地所有權(quán)為國(guó)家，所以土地資源的開(kāi)發(fā)完全掌握在政府的手中。政府對(duì)于開(kāi)發(fā)的控制能夠極大的影響房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模。與此同時(shí)，政府還會(huì)出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，這也在很大程度上影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。如果政府的宏觀政策不切實(shí)際，那么市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)不公平競(jìng)爭(zhēng)。

三、針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的可行性措施

（一）制定合理的發(fā)展規(guī)劃

從改革開(kāi)放到現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，將房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)有它特殊的歷史背景也起到了相應(yīng)的作用。但是我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，長(zhǎng)期將房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)是否合適，這個(gè)問(wèn)題值得我們探討。當(dāng)前我國(guó)處于房地產(chǎn)改革深入發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨著巨大的管理方式與發(fā)展模式的調(diào)整，調(diào)整得當(dāng)就能有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。所以，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)該切實(shí)考慮我國(guó)國(guó)情并結(jié)合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)制定一個(gè)合理的發(fā)展規(guī)劃。

（二）完善行業(yè)法律體系

“無(wú)規(guī)矩難成方圓”，各行各業(yè)的發(fā)展都需要一個(gè)規(guī)范化的導(dǎo)向，那么最根本的就是形成針對(duì)性的法律法規(guī)。在當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r下，房地產(chǎn)行業(yè)尤其需要。政府有關(guān)立法機(jī)構(gòu)應(yīng)該結(jié)合我國(guó)的具體國(guó)情結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，構(gòu)建有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展的法律體系。

（三）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)督

考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資渠道以及財(cái)務(wù)杠桿問(wèn)題。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度，堅(jiān)持公平競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)格執(zhí)行信貸標(biāo)準(zhǔn)。政府的監(jiān)管部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)商品房?jī)r(jià)格監(jiān)管，進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（四）合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投機(jī)性購(gòu)房需求

投機(jī)性和過(guò)度投資性資金是房?jī)r(jià)非理性上漲的最根本原因。所以，為了有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲，政府應(yīng)該合理引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)，實(shí)行必要的宏觀調(diào)控。政府應(yīng)該繼續(xù)加大差別化信貸執(zhí)行力度，完善住房稅收政策。同時(shí)，也要引導(dǎo)居民樹(shù)立合理節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。

（五）落實(shí)各級(jí)政府的職責(zé)

住房具有民生性質(zhì)，應(yīng)該著重保障中低收入者的住房需求，因?yàn)樗麄兊男枨笫莿傂缘摹Ｄ壳拔覈?guó)正加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)，目的就是要在很大程度上滿足低收入人群的需求。如今，年輕人的住房消費(fèi)觀念正在發(fā)生變化，越來(lái)越多的年輕人選擇租房生活。所以這種市場(chǎng)需求引導(dǎo)政府應(yīng)該大力加強(qiáng)開(kāi)發(fā)房屋租賃市場(chǎng)。這些工作都需要各級(jí)政府落到實(shí)處，切實(shí)解決民生問(wèn)題。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的影響是不容忽視的。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房?jī)r(jià)攀高，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了一些隱患。只有全面而深刻地分析我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，并且綜合了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，才能對(duì)癥下藥，制定和執(zhí)行有針對(duì)性的規(guī)劃和政策，有效干預(yù)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其朝著更加健康有序的方向發(fā)展。

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