基于價(jià)值鏈的我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

李世龍

[摘 要]近年來(lái)，雖然我國(guó)房地產(chǎn)公司發(fā)展速度較快，但在資產(chǎn)負(fù)債率及流動(dòng)比率方面還存在一定缺陷，同時(shí)受我國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策不斷調(diào)整及宏觀(guān)調(diào)控的綜合性影響，我國(guó)房地產(chǎn)公司所面臨的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)于公司正常發(fā)展來(lái)說(shuō)有直接影響。因此，如何強(qiáng)化內(nèi)控與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，推行內(nèi)控與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系建設(shè)，讓財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理產(chǎn)生實(shí)效，對(duì)于如今發(fā)展勢(shì)頭迅猛的我國(guó)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，是一個(gè)具有挑戰(zhàn)性的新課題。文章以?xún)r(jià)值鏈財(cái)務(wù)管理理論為基礎(chǔ)，以我國(guó)房地產(chǎn)公司為研究對(duì)象，找出存在的問(wèn)題及原因，提出解決問(wèn)題的建議，從而提高公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的水平。

[關(guān)鍵詞]宏觀(guān)調(diào)控；房產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.51.155

1 研究背景

在目前國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策中，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)早已完成買(mǎi)方與賣(mài)方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，特別是最近限購(gòu)及限貸相關(guān)政策不斷實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境也日趨激烈，在資金呈現(xiàn)不斷匱乏的同時(shí)，各方面均有完善的樓盤(pán)卻銷(xiāo)售情況不良，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，即將面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，然而也有些房地產(chǎn)企業(yè)卻能從風(fēng)險(xiǎn)中尋求發(fā)展機(jī)會(huì)，在不斷開(kāi)發(fā)的新樓盤(pán)中處于優(yōu)勢(shì)地位，成為行業(yè)的領(lǐng)軍者，由此可以發(fā)現(xiàn)，環(huán)境給企業(yè)帶來(lái)的影響僅是一方面，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制才是發(fā)展的關(guān)鍵，和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是否成功有直接關(guān)系。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，房地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)形式和經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品品種的不斷革新，為我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域中企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理帶來(lái)了新的難度。近年來(lái)，我國(guó)政府不斷出臺(tái)新的政策來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和去庫(kù)存，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇，但同時(shí)，房地產(chǎn)公司的資金來(lái)源問(wèn)題以及內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理模式陳舊的問(wèn)題成了房地產(chǎn)公司發(fā)展和業(yè)務(wù)革新的桎梏，因此，本文依托價(jià)值鏈分析方法對(duì)于房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方式提出了理論建議并構(gòu)建了操作程序體系，并依托我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的實(shí)例，分析了這一理論模式的可行性，為廣大房地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理模式升級(jí)上提供了參考。

2 我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1 基于我國(guó)房產(chǎn)公司產(chǎn)業(yè)鏈的縱向價(jià)值鏈分析

我國(guó)房產(chǎn)公司當(dāng)前的發(fā)展，結(jié)合國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特征，以“做強(qiáng)銷(xiāo)售、做大外包、拓展管理”為目標(biāo)，加快產(chǎn)業(yè)布局，目前，大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)已形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)外包、租賃與管理三大主業(yè)，能夠在住宅、商業(yè)用地、商鋪、建筑建設(shè)、住宅管理等領(lǐng)域，為客戶(hù)提供高品質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，為客戶(hù)提供開(kāi)發(fā)—產(chǎn)品—銷(xiāo)售—服務(wù)的一站式服務(wù)，業(yè)務(wù)鏈與管理詳見(jiàn)下圖。

對(duì)我國(guó)房產(chǎn)公司而言，其縱向價(jià)值鏈更多的是對(duì)于財(cái)務(wù)成本管理的分析，在整個(gè)價(jià)值鏈過(guò)程中，其基本成本分析表如表1所示。

由上表可看出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的利潤(rùn)率是比較平均的。

為了能夠促進(jìn)公司更好地化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高公司盈利能力，我國(guó)房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步探究其利潤(rùn)率平均的主要原因，并根據(jù)原因進(jìn)一步分析后期的應(yīng)對(duì)措施。

2.2 基于我國(guó)房地產(chǎn)公司內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈背景下的財(cái)務(wù)分析

所謂的我國(guó)房產(chǎn)公司內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈戰(zhàn)略，即我國(guó)房產(chǎn)公司通過(guò)對(duì)公司內(nèi)部當(dāng)前現(xiàn)有的各種財(cái)務(wù)資源以及其他資源進(jìn)行整合，從而實(shí)現(xiàn)提高公司核心競(jìng)爭(zhēng)力水平的一種發(fā)展戰(zhàn)略。

本文的分析，綜合考慮我國(guó)房產(chǎn)公司所處的行業(yè)環(huán)境以及其自身所具有的特性，通過(guò)引入SPM 公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣以及生命周期耦合象限的公司內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈戰(zhàn)略分析方法，來(lái)對(duì)我國(guó)房產(chǎn)公司的整個(gè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行分析和說(shuō)明。

根據(jù)我國(guó)上市房產(chǎn)公司 2011—2014年的平均相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，本文分析得出了我國(guó)房產(chǎn)公司內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析的相關(guān)指標(biāo)，具體情況如表2所示。

分析上表中的數(shù)據(jù)，能夠發(fā)現(xiàn)：

對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)公司而言，在2011—2014年經(jīng)歷了一個(gè)較高的增長(zhǎng)時(shí)期，但在2011年由于政府部門(mén)相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定和實(shí)施，導(dǎo)致了公司的經(jīng)營(yíng)受到嚴(yán)重影響，公司經(jīng)營(yíng)的虧損導(dǎo)致了公司各項(xiàng)指標(biāo)的嚴(yán)重下滑。而這種境況也迫使我國(guó)房產(chǎn)上市公司尋求業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展與轉(zhuǎn)型。

2009—2012年，剔除國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的影響，根據(jù)所處公司財(cái)務(wù)矩陣與生命周期耦合象限來(lái)看，公司所處象限均在Ⅱ象限，表明公司的持續(xù)增長(zhǎng)能力是極強(qiáng)的，在企業(yè)生命周期中是成長(zhǎng)型企業(yè)，但現(xiàn)金短缺，籌資壓力大。

因此，對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)公司而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)當(dāng)專(zhuān)注于保障其財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施上，對(duì)其價(jià)值鏈中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理應(yīng)當(dāng)集中在其財(cái)務(wù)戰(zhàn)略中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，保證企業(yè)在整個(gè)價(jià)值鏈業(yè)務(wù)中的經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)性。

3 我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理建議

3.1 內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

（1）成本控制管理的建立。通過(guò)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析，我國(guó)房產(chǎn)公司當(dāng)前EVA水平較不理想，因此為了能夠提升公司財(cái)務(wù)水平，我國(guó)房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)注重成本控制的建立。具體而言，應(yīng)當(dāng)做到平衡效益與質(zhì)量的關(guān)系、降低工程成本、提高工程效益、建立成本核算明細(xì)賬以及完善內(nèi)部成本管理體系，依靠科技創(chuàng)新等方面來(lái)實(shí)現(xiàn)成本控制。

（2）資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化?；趦r(jià)值鏈的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化戰(zhàn)略，主要是指企業(yè)在籌資上實(shí)施資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化戰(zhàn)略，根據(jù)與價(jià)值鏈依存度的關(guān)系，合理確定融資戰(zhàn)略。

在當(dāng)前房地產(chǎn)“去庫(kù)存”成為主基調(diào)的市場(chǎng)環(huán)境下，通過(guò)資產(chǎn)證券化模式來(lái)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低資金成本，已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的新選擇，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。有關(guān)專(zhuān)家甚至斷言，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)趨于成熟，房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式也將隨之改變。

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)已進(jìn)行了許多探索和創(chuàng)新。從市場(chǎng)情況看，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品大致可分為標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）、準(zhǔn)REITs（或類(lèi)REITs）、住房抵押類(lèi)貸款支持證券、涉及收益權(quán)和債權(quán)的基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的資產(chǎn)支持證券等。

多種新型房地產(chǎn)金融工具的出現(xiàn)，都為我國(guó)房產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化提供了良好的外部基礎(chǔ)，能夠在很大程度上實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

3.2 外部?jī)r(jià)值鏈財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

外部?jī)r(jià)值鏈戰(zhàn)略是指價(jià)值鏈的核心企業(yè)通過(guò)協(xié)調(diào)以其為核心的價(jià)值鏈企業(yè)群整體的財(cái)務(wù)資源來(lái)達(dá)到提升整個(gè)價(jià)值鏈核心競(jìng)爭(zhēng)能力的策略。

當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)公司已經(jīng)形成了一整套圍繞客戶(hù)所展開(kāi)的價(jià)值鏈體系，能夠?yàn)榭蛻?hù)提供一系列的價(jià)值服務(wù)。因此對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)公司而言，其外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理應(yīng)當(dāng)注重合作伙伴的選擇，從而實(shí)現(xiàn)共贏。

（1）公司戰(zhàn)略伙伴與競(jìng)爭(zhēng)者策略。對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)公司而言，在橫向價(jià)值鏈中的合作中，應(yīng)當(dāng)通過(guò)吸引更多的戰(zhàn)略伙伴以及合作伙伴來(lái)實(shí)現(xiàn)公司技術(shù)以及銷(xiāo)售渠道的不斷拓寬；在縱向價(jià)值鏈的合作中，應(yīng)當(dāng)通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈的不斷整合來(lái)實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)價(jià)值鏈的不斷拓寬。

（2）生命周期戰(zhàn)略。價(jià)值創(chuàng)新生命周期財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，主要是基于價(jià)值鏈創(chuàng)新具有生命周期，不同的生命周期階段需要采取相應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略予以配合。

我國(guó)房產(chǎn)公司在籌資戰(zhàn)略上采取權(quán)益籌資戰(zhàn)略，以鞏固財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，以支撐經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略；在投資上應(yīng)集中財(cái)力，投資于最急切、最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)上；分配上，應(yīng)注重好激勵(lì)及內(nèi)源性資金，抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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