淺談如何構(gòu)建新型的高校物業(yè)管理模式

李福明

中圖分類號(hào)：F270 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)：A 文章編號(hào)：1674-1145（2017）03-000-02

摘要根據(jù)我國高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀，不論從體制上還是管理模式上，大部分高校的物業(yè)管理并沒有真正意義上納入現(xiàn)代物業(yè)管理體系。因此要構(gòu)建新型的物業(yè)管理模式，實(shí)行專業(yè)化、社會(huì)化的物業(yè)管理服務(wù)，才能為教學(xué)、科研提供安全可靠的后勤保障，為師生生活提供良好的服務(wù)。

關(guān)鍵詞高校物業(yè)管理管理模式后勤保障

對于高校來說，物業(yè)管理是高校軟實(shí)力的一種體現(xiàn)，關(guān)系到高校發(fā)展、師生教學(xué)學(xué)習(xí)以及生活的方方面面。在以提高管理效率、深化改革的思想引領(lǐng)下，高校房產(chǎn)的物業(yè)管理逐步從學(xué)校后勤自我監(jiān)管、自我經(jīng)營模式向?qū)I(yè)化、社會(huì)化模式轉(zhuǎn)變。多數(shù)高校通過合理引入優(yōu)質(zhì)社會(huì)資源參與校園市場服務(wù)競爭，為高校提供專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。

一、當(dāng)前我國高校物業(yè)管理中存在的問題

在高校規(guī)?？焖侔l(fā)展過程中，物業(yè)管理的發(fā)展是相對滯后的。當(dāng)前高校物業(yè)管理普遍存在觀念知識(shí)落后、規(guī)模效應(yīng)差、職責(zé)權(quán)限不明確等方面問題，具體表現(xiàn)在：一是業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)不明確，物業(yè)管理各主體之間的法律關(guān)系不明確，出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責(zé)任；二是物業(yè)管理企業(yè)的行為不規(guī)范，物業(yè)服務(wù)價(jià)格不合理，具體表現(xiàn)在重復(fù)性收費(fèi)，或者同等服務(wù)收費(fèi)價(jià)格不等，出現(xiàn)同工不同酬，收費(fèi)與服務(wù)不相符、損害業(yè)主的合法權(quán)益；三是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組成、成立及運(yùn)作等缺少監(jiān)督和制約，尤其表現(xiàn)在校園住宅區(qū)，物業(yè)公司對應(yīng)學(xué)校和業(yè)主兩方，業(yè)主的權(quán)利不能充分發(fā)揮，業(yè)主不能參與到物業(yè)管理之中；四是物業(yè)管理體制陳舊，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。物業(yè)管理企業(yè)單純追求經(jīng)濟(jì)效益，不注重社會(huì)效益和環(huán)境效益。由此可以看出，深入研究高校物業(yè)管理發(fā)展的模式及其運(yùn)行，提出并建立相應(yīng)的物業(yè)管理新體制和新模式十分必要。

二、構(gòu)建新型物業(yè)管理模式的具體舉措

（一）轉(zhuǎn)變觀念，樹立科學(xué)的管理目標(biāo)

1.因需而動(dòng)，從需求入手反向梳理目標(biāo)。一是方便并滿足學(xué)校師生工作、學(xué)習(xí)、生活的基本需要；二是在物業(yè)管理方面達(dá)到資產(chǎn)管理的要求，提高物業(yè)資產(chǎn)的使用效率，促進(jìn)學(xué)校國有資產(chǎn)管理；三是集中學(xué)校管理主體的職能統(tǒng)一管理，明確各監(jiān)管部門職責(zé)有效監(jiān)管；四是按物業(yè)區(qū)域特性、功能劃分實(shí)行區(qū)域化、專業(yè)化的物業(yè)管理；五是引入市場化競爭機(jī)制，提升物業(yè)服務(wù)水平，提高物業(yè)管理效率；六是建立考評制度，從制度上完善物業(yè)管理制度體系。通過對國內(nèi)高校物業(yè)管理模式的分析可以得出，現(xiàn)有的各種物業(yè)管理模式都存在著不足。因此，新的管理模式需從物業(yè)管理主體職能、物業(yè)區(qū)域劃分、物業(yè)實(shí)施主體的選擇、物業(yè)服務(wù)效果的監(jiān)督考核等方面對高校物業(yè)管理制度進(jìn)一步完善。

2.走出去與引進(jìn)來并行，追求物業(yè)管理的社會(huì)化和專業(yè)化。高校物業(yè)管理結(jié)構(gòu)由高校、物業(yè)管理公司、師生、物業(yè)管理公司員工共同組成。傳統(tǒng)的高校物業(yè)管理結(jié)構(gòu)中，過分地強(qiáng)調(diào)校方和物業(yè)管理公司的有形組織管理，而忽視了師生和物業(yè)管理公司員工的參與管理。因此，應(yīng)鼓勵(lì)具備物業(yè)資質(zhì)的高校物業(yè)管理公司走向社會(huì)，擴(kuò)大經(jīng)營范圍。尤其是對于開設(shè)管理專業(yè)，尤其是物業(yè)管理專業(yè)的高校來說，更是一個(gè)好的教學(xué)和實(shí)踐機(jī)會(huì)，學(xué)校應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)鼓勵(lì)政策。物業(yè)管理涉及多方面內(nèi)容，必須要有相關(guān)部門單位的積極參與配合及必要的約束監(jiān)督，才能規(guī)范其行為，保證其發(fā)展。同時(shí)，物業(yè)管理與高校的每一位師生員工息息相關(guān)，必須要有師生員工的代表來參與管理，進(jìn)行監(jiān)督，反映意見和要求，以維護(hù)其自身的合法權(quán)益。教師要積極引導(dǎo)相關(guān)專業(yè)學(xué)生參與到實(shí)際管理中來，通過理論教學(xué)、實(shí)踐、再學(xué)習(xí)的良性循環(huán)來使得高校物業(yè)管理和物業(yè)管理專業(yè)走上不斷進(jìn)步快速發(fā)展的道路。

（二）集中管理主體職能，明晰各監(jiān)管部門職責(zé)

1.明確校內(nèi)職能部門在物業(yè)管理中的職責(zé)。校園的物業(yè)計(jì)劃制定、實(shí)施，包括制定物業(yè)服務(wù)范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)經(jīng)費(fèi)的申報(bào)、物業(yè)管理公司的遴選等具體工作，以及與校園物業(yè)密切相關(guān)的校園綠化、衛(wèi)生環(huán)境、宣傳物及場所、商鋪等綜合治理工作；基礎(chǔ)設(shè)施、房屋、設(shè)施設(shè)備等日常維護(hù)維修的申報(bào)、執(zhí)行和監(jiān)管等職責(zé)都?xì)w于校內(nèi)一個(gè)職能部門統(tǒng)一管理，避免出現(xiàn)多頭管理、交叉管理等造成的管理主體不明確、職責(zé)分工不清晰的局面，有利于物業(yè)管理效率的提高。

2.明確監(jiān)管部門職責(zé)。建立考評隊(duì)伍，將物業(yè)的實(shí)施和監(jiān)管分離。由學(xué)校相關(guān)職能部處及院系組成考評小組履行監(jiān)管職責(zé)，接受師生的投訴，定期對物業(yè)執(zhí)行情況進(jìn)行考評，其考評結(jié)果作為物業(yè)經(jīng)費(fèi)撥付及下一年度物業(yè)經(jīng)費(fèi)申報(bào)的依據(jù)。學(xué)校紀(jì)委、審計(jì)處等職能部門監(jiān)管考評結(jié)果是否與學(xué)校物業(yè)整體效果一致，計(jì)劃財(cái)務(wù)處根據(jù)考評結(jié)果核準(zhǔn)物業(yè)實(shí)施單位下一年度物業(yè)經(jīng)費(fèi)的申報(bào)及決定其撥付額度。

（三）分區(qū)域、分功能實(shí)行專業(yè)化、區(qū)域優(yōu)化管理

高校物業(yè)的構(gòu)成很復(fù)雜，物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容較為廣泛，一個(gè)大學(xué)園區(qū)有教學(xué)樓、公寓、行政辦公樓、大學(xué)生活動(dòng)中心、體育場館、食堂、浴室等多種類型的業(yè)態(tài)，因此需要實(shí)施不同的管理模式，對校內(nèi)物業(yè)分區(qū)域、分功能實(shí)行專業(yè)化、區(qū)域優(yōu)化管理。有許多項(xiàng)目專業(yè)性很強(qiáng)，物業(yè)管理應(yīng)針對各類物業(yè)特點(diǎn)、使用頻率及教學(xué)活動(dòng)的要求，實(shí)施不同的管理手段。

1.教學(xué)科研類樓宇物業(yè)及學(xué)生公寓部分。該部分物業(yè)是保證教學(xué)、科研和師生生活的基本和必要條件，其物業(yè)服務(wù)的好壞直接影響到師生工作、學(xué)習(xí)的質(zhì)量，關(guān)系到學(xué)校的長遠(yuǎn)發(fā)展，因此該部分物業(yè)要求相對較高，必須保證其隨時(shí)處于良好、可利用狀態(tài)。在物業(yè)管理公司的遴選上可以優(yōu)先考慮校內(nèi)自身的物業(yè)公司，充分發(fā)揮其對院系及校內(nèi)相關(guān)部門、校內(nèi)樓宇都相對熟悉的優(yōu)勢，準(zhǔn)確把握服務(wù)對象需求。在做好防盜、防火、衛(wèi)生保潔的同時(shí)，還要針對學(xué)生單身的特點(diǎn)，積極和學(xué)生處、校團(tuán)委等部門聯(lián)系，開展各種活動(dòng)，豐富課余生活，促進(jìn)學(xué)生在公寓生活中的交流，加強(qiáng)公寓文化建設(shè)，使之成為校園文化的一個(gè)重要組成部分。

2.室外環(huán)境部分。對于綠化養(yǎng)護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目，可通過競爭引入社會(huì)專業(yè)公司對樹木進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)，在做好道路清潔、降低樹木死株率、缺株率、蟲株率的同時(shí)，利用專業(yè)公司自身的專業(yè)知識(shí)對校內(nèi)已有植物進(jìn)行調(diào)換，豐富校園內(nèi)植物的品種。通過不同樹種的搭配，把景觀、小品和綠化相結(jié)合，做到錯(cuò)落有致，校園的每一個(gè)角落、每一個(gè)季節(jié)都有不同的花開，都有不同的景色。在做好上述工作的同時(shí)，可以開展勤工儉學(xué)活動(dòng)，邀請大學(xué)生和老師一起參與其中，也體現(xiàn)了“服務(wù)育人”的這一管理理念。

3.體育場館、大學(xué)生活動(dòng)中心等專有場所部分。該類物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容與一般的教學(xué)樓不同，不僅限于掃地擦窗等保潔服務(wù)，場館內(nèi)各種設(shè)備、設(shè)施種類繁多，專業(yè)性很強(qiáng)，維修保養(yǎng)難度大，這就需要物業(yè)服務(wù)人員還應(yīng)具備一定的專業(yè)知識(shí)。對于該類物業(yè)，校內(nèi)物業(yè)管理中心缺乏相應(yīng)管理人員，通過公開招標(biāo)的方式遴選有大型場館管理經(jīng)驗(yàn)的物管公司進(jìn)行管理。根據(jù)不同的場館、器械設(shè)施設(shè)備進(jìn)行專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)，減少磨損，提高專有場館使用效率。

4.根據(jù)物業(yè)功能特性采取的專業(yè)化管理。校園內(nèi)某些物業(yè)、設(shè)施具有特定的功能且對物業(yè)維護(hù)具有特殊的要求和專業(yè)的資質(zhì)，其正常運(yùn)行關(guān)系到物業(yè)使用者的生命安全，如消防設(shè)施、電梯等設(shè)施。針對該類物業(yè)的專業(yè)性要求采用專業(yè)化管理手段，確保其使用的安全性與穩(wěn)定性。校內(nèi)的管理主體在選擇物業(yè)實(shí)施單位時(shí)必須加強(qiáng)對此類物業(yè)的重視，而不能將其等同于一般的物業(yè)，否則，一旦出現(xiàn)問題將給學(xué)校造成嚴(yán)重的不良影響。

三、結(jié)語

高校物業(yè)管理是保障高校各項(xiàng)工作得以有效運(yùn)行的重要工作，是高校后勤工作中的重點(diǎn)，高校物業(yè)管理的優(yōu)化有利于高校資產(chǎn)管理的工作成效，在一定程度上確保了高校資產(chǎn)保值增值。因此，高校物業(yè)管理模式的改進(jìn)都以提高高校物業(yè)服務(wù)質(zhì)量為重點(diǎn)，以增強(qiáng)高校物業(yè)管理實(shí)體的活力和市場競爭力為核心。探索高校物業(yè)管理新模式，要深入理解市場經(jīng)濟(jì)的概念，選擇符合物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展必然趨勢的運(yùn)營模式，不斷開拓新思路，使高校物業(yè)管理走向更規(guī)范、更有序、更有操作性、更適合為高校師生員工服務(wù)的工作平臺(tái)。