我國資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)市場機(jī)會分析

陶運正

【摘要】房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、房地產(chǎn)抵押貸款等，目前是存在于我國的可用于資產(chǎn)證券化的大量資產(chǎn)。本文著手于房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，以及資產(chǎn)證券化市場的現(xiàn)狀，針對證券化房地產(chǎn)市場的機(jī)會和其廣闊的發(fā)展空間，進(jìn)行詳細(xì)闡述，對拓寬溶資渠道和完善資本市場，財政和經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系進(jìn)行梳理。

【關(guān)鍵詞】資產(chǎn) 證券 市場分析

一、房地產(chǎn)證券化的含義和性質(zhì)

自從1930年美國政府二級抵押貸款市場開拓以來，美國出現(xiàn)了以住房抵押貸款證券化為代表的房地產(chǎn)證券化。是指把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，被稱為房地產(chǎn)證券化。主要包括房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式。房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化即商業(yè)性房地產(chǎn)投資證券化。從理論上講，房地產(chǎn)證券化是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資的變革。房地產(chǎn)證券化實質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配，是以房地產(chǎn)這種有形資產(chǎn)做擔(dān)保，將房地產(chǎn)股本投資權(quán)益予以證券化。

二、證券化資產(chǎn)的現(xiàn)狀

中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司，是國內(nèi)排名資產(chǎn)總額第三的商業(yè)銀行，將于柒月貳拾玖日在銀行間債券市場上發(fā)行不良貸款證券化形成的叁拾點陸零億元（肆億伍仟玖佰萬美元）的證券。其中三年期的證券價值20.60億元，占總額的67.30%。五年期的證券價值10億元。此證券來自于批發(fā)、房地產(chǎn)和紡織業(yè)的1199名貸款人和204名借款人。農(nóng)行表示，截至03月21日，未付本息107.30億元，不良貸款預(yù)計可回收43.70億元。來自中國銀監(jiān)會的統(tǒng)計表明，截止06月30日，商業(yè)銀行的不良貸款率較前一季度增加了六個基點，達(dá)到1.81%。不良貸款余額由2015年底的1.27萬億元到3月底的1.39萬億元?！吧虡I(yè)銀行可以不再依靠傳統(tǒng)的方式來處置不良資產(chǎn)，如清算、注銷和轉(zhuǎn)讓。不良資產(chǎn)證券化是一種高效低成本的改善商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的可能性，”普華永道在最近的一篇評論文章中稱?！叭欢C券化仍然面臨一些障礙，包括估價、產(chǎn)品定價和投資需求，以及政策和法律方面的考慮?！?/p>

中國農(nóng)業(yè)銀行發(fā)型的是迄今規(guī)模最大的不良貸款證券，今年早些時候國內(nèi)推出一項不良貸款證券化試點計劃。銀監(jiān)會選定了五個資產(chǎn)規(guī)模最大的商業(yè)銀行和招商銀行參與了該計劃，設(shè)置為最初的配額共計500億元。之后，銀監(jiān)會兩周前在會議期間表示，他們將允許更多的金融機(jī)構(gòu)加入不良貸款證券化的研究。5月，中國銀行出售公司不良貸款證券3億100萬元，招商銀行出售信用卡不良貸款證券2億3千3百萬元。6月28日，招商銀行發(fā)行中小企業(yè)不良款證券4.7億元。中國國內(nèi)資本在中國房地產(chǎn)投資市場中發(fā)揮越來越重要的作用，國有企業(yè)將成為重要的賣家，國際房地產(chǎn)顧問公司仲量聯(lián)行周三的一份報告中表明。

該報告強調(diào)了2015年是中國房地產(chǎn)商業(yè)投資破紀(jì)錄的一年，總交易資產(chǎn)價值達(dá)到約1500億元（238億美元），其中三季度是國內(nèi)投資驅(qū)動。中國的國內(nèi)投資集聚擴(kuò)大，年復(fù)合增長率為15.4%，投資者主要包括私人股本基金、企業(yè)、國有企業(yè)和保險公司。

“中國的房地產(chǎn)投資將繼續(xù)按照其經(jīng)濟(jì)增長，以適應(yīng)不斷變化的投資偏好，”顧東尼，仲量聯(lián)行中國資本市場主管表示。“中國國內(nèi)的投資者也日趨成熟，而且在捕捉國內(nèi)外的投資機(jī)會時具有相當(dāng)競爭力。毫無疑問，外國投資者將繼續(xù)增加在中國的投資腳印，但是本土投資者仍然是最大的貢獻(xiàn)者。中國房地產(chǎn)市場在過去幾年迅速擴(kuò)大，2015年體制上在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的投資總量僅次于美國，約8060億元。仲量聯(lián)行預(yù)測，很可能還會保持一個相當(dāng)快的增長速度。“我們看到國內(nèi)投資者在一個多元化的空間里不斷積累經(jīng)驗和規(guī)模，在一個空前的速度上創(chuàng)造、購買和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)。在國內(nèi)資本保持提供這樣的沖量情況下，我們期望在未來的幾年里能夠看到2015年的記錄不斷重現(xiàn)。”

三、五種方法中國投資者可以成為投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化的主要力量

（1）國有企業(yè)有希望成為市場中的大賣家：預(yù)計未來國有企業(yè)改革打破房地產(chǎn)持有效率地下的形象，收購和資產(chǎn)重新定位，將會出現(xiàn)更多的機(jī)會。

（2）中國的保險公司可能成為國內(nèi)外最大的買家 ：中國管制體制使得國內(nèi)保險公司成為其中最活躍的機(jī)構(gòu)投資者群體。隨著保險公司在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資經(jīng)驗增加，仲量聯(lián)行預(yù)計在未來的歲月里，他們的投資將繼續(xù)加速擴(kuò)張。

（3）中國私募股權(quán)基金將擴(kuò)大他們的足跡：私人股本可能在中國的房地產(chǎn)發(fā)展中起到潛在的促進(jìn)作用，甚至可能從國內(nèi)保險公司的活動中興旺發(fā)展。

（4）證券化是將uodong下一波的投資活動：通過多年在全國多個試點方案，中國政府一直在測試證券化的概念，？同時證券化的作用將隨著政府行為，提高稅收和監(jiān)管透明度。

（5）創(chuàng)新的方法將補充主流投資渠道：應(yīng)用軟件，如群眾集資和p2p借貸只是兩個真正的房地產(chǎn)投資領(lǐng)域中的技術(shù)支持下的創(chuàng)新案例。仲量聯(lián)行預(yù)計某些技術(shù)要比他們相對在西方更快地在中國被接受。

四、我過房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

上海提高了所需的最低首付，購房者現(xiàn)在必須支付額外的貸款利息，而且銀行要求收緊銀根，當(dāng)局以政策要求抑制飛漲的放假。根據(jù)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于上海房地產(chǎn)和銀行的通知》從11月28日起購買者首次購房將支付至少35%，第二次購房的買家不得不做出50%的首付，而非普通住宅買家將支付70%。同時，要求銀行提高利率10%的購房者從政府的住房公積金貸款，第二次最高下調(diào)10萬元。有兩項抵押貸款的人將被禁止訪問公積金貸款。銀行還要求購房者提供文件徹底檢查，以防止制造投機(jī)的目的。如果他們每月的按揭支付超過薪水的40%，購房者將不能借款。

五、我國推行房地產(chǎn)證券化的可行性和必要性

（一）房地產(chǎn)證券化的必要性

（1）個國家的資本市場更加健全。我國住房抵押貸款市場只有一級市場還不存在二級市場。我國的住房抵押貸款市場結(jié)構(gòu)單一，仍處在放貸一還款的簡單循環(huán)階段，由此決定了抵押貸款資金的流動性差，抵押貸款市場尚需進(jìn)一步發(fā)展。

（2）房地產(chǎn)運行機(jī)制構(gòu)建的更加好，資金在房地產(chǎn)業(yè)中可以拓寬來源，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)運行機(jī)制。抵押貸款的規(guī)模很小。拿中國建設(shè)銀行來講，該行房地產(chǎn)信貸部所經(jīng)辦的抵押貸款業(yè)務(wù)僅占到房貸部貸款總額的10.7%，占總行貸款總額的比例還不到1%。由于沒有相當(dāng)規(guī)模的抵押貸款積累，抵押債權(quán)的證券化便難以推行；

（3）整降低金融風(fēng)險，銀行的資金可以使流動性提高，釋放金融風(fēng)險。我國目前股票市場的幾乎80%左右的上市企業(yè)，流入房地產(chǎn)業(yè)是其從股票市場上發(fā)行股票籌集來。雖然目前我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款資金也比較寬松，百分之四的比例是個人住房抵押貸款占全部貸款的比例。但是，由于業(yè)務(wù)發(fā)展的不平衡，個人住房抵押貸款發(fā)展最快的建行，其余額占全部貸款金額的比重已超過9%，我國目前的債券市場上，為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)行的債券已有兩種：第一種是房地產(chǎn)投資券。第二種是受益?zhèn)?。如農(nóng)業(yè)銀行寧波市信托投資公司于1991年1月20日向社會公開發(fā)行的“信托投資收益證券”，總額達(dá)1000萬人民幣，期限為10年。主要投資于房地產(chǎn)和工商業(yè)等項目。房地產(chǎn)證券化有利于釋放由此產(chǎn)生的金融風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)證券化的可行性

（1）國際上房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗。各市場經(jīng)濟(jì)國家均推出了多樣化且富有彈性的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。發(fā)達(dá)國家成熟的經(jīng)驗對我國房地產(chǎn)證券化的推行有著重要的借鑒意義。

（2）龐大的房地產(chǎn)證券化投資需求群體。我國居民擁有大量儲蓄。2005年3月末，我國人民幣儲蓄存款余額12.9萬億元，同比增長15.5%，這樣一個擁有大量結(jié)余資金的群體，將為房地產(chǎn)證券化及其上市創(chuàng)造一個必要的市場環(huán)境。眾所周知，住房抵押貸款是最容易進(jìn)行證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，其原始債務(wù)人信用較高。

（3）證券化是一種市場行為，但也離不開政府的有力支持。在房地產(chǎn)證券化發(fā)展的初期，我國政府也極力推動住房抵押證券化的發(fā)展。首先，調(diào)整和完善國家金融政策，使我國房地產(chǎn)市場已發(fā)展成為包括房地產(chǎn)開發(fā)、住房金融、保險等多方位、功能齊全的市場體系；例如，2005年3月，由中國人民銀行牽頭，發(fā)展改革委、財政部、建設(shè)部、稅務(wù)總局等十部門負(fù)責(zé)人共同組成了信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點工作協(xié)調(diào)小組，在國務(wù)院直接領(lǐng)導(dǎo)下，具體組織和協(xié)調(diào)信貸資產(chǎn)證券化的試點工作，分析研究試點工作進(jìn)展情況，討論有關(guān)難點問題并商議解決方案。其次，經(jīng)過幾年的發(fā)展，我國證券市場逐步走向成熟和規(guī)范，監(jiān)管力度于證券市場正在加大，積累了一些的發(fā)展證券市場的經(jīng)驗，金融市場基礎(chǔ)為實行房地產(chǎn)證券化較好。

六、財政經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與發(fā)展中資產(chǎn)證券化的作用

第一，資產(chǎn)的流動性是指資產(chǎn)變現(xiàn)的能力，我們知道貨幣是流動性最高的資產(chǎn)，而貸款、應(yīng)收款等則是流動性較差的資產(chǎn)。加大力度推進(jìn)重大項目建設(shè)；大力推進(jìn)財政資金統(tǒng)籌使用；加大降稅清費力度。

第二，提升政府和社會資產(chǎn)負(fù)債管理能力。強化市場理念和風(fēng)險意識；資產(chǎn)證券化對政府和社會的資產(chǎn)負(fù)債管理的提升作用體現(xiàn)在可以解決資產(chǎn)和負(fù)債的不匹配性。

第三，實現(xiàn)地方政府的成本融資低成本，規(guī)范政府債務(wù)管理能力。，統(tǒng)籌穩(wěn)增長和防風(fēng)險理。抓緊推動融資平臺公司市場化轉(zhuǎn)型改造；信用級別的提高必然使得投資者的要求回報率降低，所以融資成本就得到了節(jié)約。

第四，發(fā)揮好各類合規(guī)投資的作用。設(shè)立各類合規(guī)投資基金，提高資本配置的有效性創(chuàng)新運作方式，引導(dǎo)民間資本投入經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的關(guān)鍵領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。因此通過證券化，可以縮短資金周轉(zhuǎn)周期，提高資金利用效率。

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