加碼的房地產(chǎn)調控政策效應有多大

韓復齡

各地政府嚴厲調控政策的相繼出臺，一定程度上反映了國家穩(wěn)定房價、抑制房價過快上漲的決心。

當前的房地產(chǎn)調控現(xiàn)狀可以用8個字來概括：層層加碼，效果不彰。

2015年，在去庫存政策的推動下，一、二線城市的房價大幅上漲，并且形成輪動效應。深圳、北京等一線城市率先上漲，南京、蘇州、合肥、廈門等二線城市緊隨其后，房價迭創(chuàng)新高，面對近乎“瘋狂”的房地產(chǎn)市場，2016年9月底開始，在中央精神指導下，南京、蘇州、杭州、北京、上海等16個城市，出臺史上最嚴限購限貸新政。這一輪政治色彩濃重的嚴厲調控，試圖讓眾多城市的房地產(chǎn)進入高位盤整期甚至是下行周期。2017年3月17日，北京更是推出了堪稱史上最嚴的“3·17新政”，該政策恢復了之前認房又認貸的模式，居民家庭在京已有1套房且無貸款記錄的，購買普通自住房首付比例不低于60%；暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含公積金貸款）。北京“3·17新政”推出后，石家莊、鄭州、廣州等地也相繼出臺調控新政。各地政府嚴厲調控政策的相繼出臺，一定程度上反映了國家穩(wěn)定房價、抑制房價過快上漲的決心。

房地產(chǎn)調控政策：限購、限貸壓縮的是需求端

現(xiàn)階段，我國經(jīng)濟增長正步入新常態(tài)，經(jīng)濟結構正處在轉型升級的關鍵時期。在今后一段時期的經(jīng)濟發(fā)展中，我們應當堅持以推進供給側結構性改革為主線，以“三去一降一補”五大戰(zhàn)術為核心任務，確保我國經(jīng)濟社會得以保持平穩(wěn)健康發(fā)展。而在“三去一降一補”這五大戰(zhàn)術中，房地產(chǎn)市場無疑是當務之急。

高房價源于何處

中國房價快速上漲的根本原因在于地價的上漲。在當前的土地制度之下，地方政府從農(nóng)民手里征收土地，尤其是大城市周邊的土地，低價收進來，然后高價賣給開發(fā)商，這中間的差額就是這些地方政府一個非常重要的財政收入來源，所以，地方政府非常樂于維持高地價。高地價和高房價提高了開發(fā)商的建房成本，進而反過來推高房價。高房價必然使購房者高不可攀，望而卻步，從而使得開發(fā)商的資金難以回流，無法應付銀行貸款的還本付息。久而久之，開發(fā)商的投資成本必然會越來越高，不但不能盈利，相反對銀行的負債會越來越重，甚至債臺高筑。

高房價不利于國家大力推行城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略

在國家大力推進城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的背景下，大量的農(nóng)村剩余勞動力將向城市轉移。而在大量農(nóng)村人口向城市轉移的征程中，進入城市的農(nóng)民在高房價面前注定會面臨無錢購房、居無定所的殘酷現(xiàn)實。

高房價不利于城市的持續(xù)繁榮

如果一個城市因房價太高給人們帶來巨大的經(jīng)濟壓力，以至于每天辛苦工作換來的工資少得無法支付房貸或房租，人們可能會選擇離開該城市，年輕人紛紛逃離北、上、廣就是例證。當人們紛紛撤離城市，以致需求大減，屆時將是城市失去繁榮之時。以首都北京為例，這個曾經(jīng)每年吸引最多外來人口的城市，如今的購房主力正僅限于擁有一定資產(chǎn)，且對各類生活資源有強烈需求的置換人群，無房剛需族只能“望房興嘆”。

高房價不利于國民經(jīng)濟的均衡發(fā)展

我們應該清楚，高房價必然引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛膨脹，在巨額利益的驅動下，全社會的經(jīng)濟發(fā)展重心將會聚焦于房地產(chǎn)行業(yè)，其他行業(yè)的發(fā)展將會滯后。日本20世紀70年代偏重發(fā)展房地產(chǎn)導致房地產(chǎn)行業(yè)極度膨脹，終使日本經(jīng)濟長期停滯不前就是很好的例證。

因此，考慮到當前房地產(chǎn)市場對我國經(jīng)濟帶來的巨大潛在風險，也就不難理解現(xiàn)階段各地政府接二連三頒布嚴厲的房地產(chǎn)調控政策。這也是當前我國經(jīng)濟發(fā)展中“三去一降一補”戰(zhàn)術的重要組成部分。

尋求房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本政策

從右圖可以看出，自2016年9月底各地政府實行嚴厲的房價調控政策以來，房地產(chǎn)市場的銷售額呈現(xiàn)出顯著的下降態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售額及商品房銷售額累積同比增速已從2016年4月的60%降至2017年2月的20%附近，且下降速度有進一步加快之勢。隨著各地房地產(chǎn)調控政策的進一步加碼，相信我國房地產(chǎn)市場運行最終會趨于平穩(wěn)，這有利于房地產(chǎn)市場風險的進一步釋放。

需要注意的是，在看到樓市政策收緊的同時，不能忽視的另一個重要事實是，國家統(tǒng)計局近期公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年1—2月全國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)大超預期。這具體表現(xiàn)在：第一，2017年1—2月商品房銷售面積累計同比增速高達25.1%，遠高于之前市場的普遍預期（2016年年底時，市場的普遍預期在-15%～-20%）；第二，2017年1—2月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比增速8.9%，比2016年全年提高了2.0%。

限購限貸只是治標之舉，遠非治本之策，從長遠來看，必須多管齊下，從源頭抓起：

第一，穩(wěn)定地方政府的財源。以新的財政收入來源替代國有土地使用權的出讓金收入，使地方政府擺脫對土地財政的依賴，逐步實施以個人住房為對象的房產(chǎn)稅。

第二，大力發(fā)展房屋租賃市場。建設大量公租房提供給中低收入者，這是現(xiàn)在中國各地政府的普遍做法。這種做法源于重慶房價平穩(wěn)的成功經(jīng)驗。重慶是我國四大直轄市之一，也是西部核心城市，但由于廉租房解決了相應的住房剛需，因此重慶成為八大二線城市中房價較低的一個。

第三，進一步分散人口。當前，基礎設施的建設投資和相應的教育、就業(yè)、醫(yī)療機會過分集中在部分大城市，人口大量涌入，結果引發(fā)這些地區(qū)的土地和房價快速上漲，當務之急是把基礎設施建設向周邊一些中小城市適度分散，以控制上漲態(tài)勢。