房價變化的驅(qū)動因素、因果關(guān)系與約束條件

賈忠文

(深圳金匯投資公司，深圳518000)

房價變化的驅(qū)動因素、因果關(guān)系與約束條件

賈忠文

(深圳金匯投資公司，深圳518000)

依據(jù)國家統(tǒng)計局、中國社科院、英國自然出版集團、《價值線》數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)對房價變化分析，認(rèn)為房價全面性上漲有可能動搖金融體系的基礎(chǔ)，進而對國民經(jīng)濟和社會各個方面產(chǎn)生負(fù)面影響；本輪房價上漲中，人口凈流入量、貨幣超發(fā)、動物精神、因城施策等為主要驅(qū)動因素；鉆石體系、產(chǎn)業(yè)集群程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與前景、勞動生產(chǎn)率與收入水平高低、人口聚集、動物精神和房地產(chǎn)需求增減，形成了房價漲跌的條件組合，其中房地產(chǎn)需求增減必不可少；房價漲跌受制于具體城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、樓市供需關(guān)系和公共政策目標(biāo)，三者相互影響，分別或共同發(fā)揮作用。

房價變化；驅(qū)動因素；因果關(guān)系；約束條件

近幾個月，房價上漲城市多，漲幅大，形成全面性上漲態(tài)勢，已經(jīng)成為經(jīng)濟生活中的聚焦點。國家統(tǒng)計局有關(guān)資料顯示，3月份以來，全國70個大中城市中，無論新房二手房價格，還是環(huán)比同比房價，都令人堪憂。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下特點：一是上漲肇始于一線城市深京滬，二是一線城市由領(lǐng)漲變?yōu)闈q幅收窄放緩后又繼續(xù)擴大，三是二線城市漲幅擴大由緊跟一線變?yōu)轭I(lǐng)漲和普漲，四是多個二線城市漲幅超越了一線城市，五是一些三線城市漲幅由降轉(zhuǎn)升并繼續(xù)擴大，六是一線和部分二線城市地王頻現(xiàn)，七是一二三線城市環(huán)比同比漲幅均呈現(xiàn)繼續(xù)擴大態(tài)勢，[1]八是今年的“325新政”“930新政”分別針對一、二線城市房價暴漲。房價不斷上漲并高位運行，如果不加以警惕，就有可能會動搖金融體系的基礎(chǔ)，進而對國民經(jīng)濟和社會方方面面產(chǎn)生負(fù)面影響。探討房價變化的驅(qū)動因素、因果關(guān)系與約束條件，對政府出臺調(diào)控舉措，企業(yè)生存發(fā)展，個人理性投資都具有非常重要的意義。

一、本輪房價上漲的驅(qū)動因素

20世紀(jì)90年代至今，中國房價過高的問題反復(fù)被提出來。房價變化驅(qū)動因素一直是研究房價問題的重點。明晰房價變化的驅(qū)動因素中的非理性成分，是判斷房價是否理性和制定恰當(dāng)調(diào)控政策的關(guān)鍵。房價變化的驅(qū)動因素不同，需要采取的調(diào)控舉措也就不同。

沈悅和劉洪玉、梁云芳和高鐵梅等認(rèn)為，收入是中國房價變化的一個重要原因；況偉大等認(rèn)為，城市房價上漲還相當(dāng)程度源于住戶對房價的上漲預(yù)期；李永友認(rèn)為，收入、滯后效應(yīng)和擴散效應(yīng)一起構(gòu)成了房價上漲的主要因素，供給面因素的貢獻最?。黄叫聠毯完惷魪?、況偉大、王岳龍等認(rèn)為，地價上漲與房價上漲有密切關(guān)系；袁志剛和樊瀟彥、易憲容、賈文燕等認(rèn)為，中國擴張性利率和信貸政策是房價持續(xù)上漲的一個重要原因；梁若冰和湯韻、馮皓和陸銘、趙安平和羅植等認(rèn)為，中國城市房價變化中存在明顯的公共支出資本化現(xiàn)象；朱麗夏認(rèn)為，房地產(chǎn)短期價格波動影響因素中，影響度依次為對未來房價的預(yù)期，城市家庭人均可支配收入，住房按揭抵押貸款。房地產(chǎn)長期價格波動影響因素中，影響度依次為人口規(guī)模，對未來房價的預(yù)期，開發(fā)貸款，土地成本等。[2]

本文認(rèn)為，房價變化的驅(qū)動因素很多，本輪主要是由需求和政策驅(qū)動，具體包括人口凈流入量產(chǎn)生大量需求，貨幣超發(fā)效應(yīng)形成強勁購買力，動物精神主導(dǎo)和誤導(dǎo)市場偏好與行為，分類調(diào)控與因城施策舉措衍生比較性契機等。其中，動物精神是非常重要的原因，可惜已有研究大多集中在收入、預(yù)期、利率和信貸政策等方面，動物精神一直沒有深入探討，研究者和決策者應(yīng)當(dāng)對其加以關(guān)注。

(一)人口凈流入量產(chǎn)生大量需求

人口凈流入量與需求量緊密關(guān)聯(lián)，可作為判斷區(qū)域樓價趨勢的重要指標(biāo)。《價值線》雜志數(shù)據(jù)中心依據(jù)財政收入高低，對2013年前50名城市進行人口吸引力排名。人口凈流入逾百萬者有22，其中，上海以人口凈流入953.5萬排名第一，北京以人口凈流入771.8萬排名第二，深圳以人口凈流入755.5萬排名第三，東莞以人口凈流入643.18萬排名第四，廣州以人口凈流入461.59萬排名第五，蘇州以人口凈流入401.07萬排名第七，廈門以人口凈流入204.70萬排名第十，武漢以人口凈流入190.29萬排名第十一，南京以人口凈流入117.62萬排名第十四[3]。本輪房價環(huán)比領(lǐng)漲全國者，均為人口凈流入大的城市，說明人口流入與房價漲跌成正比，流入越多，需求就變得越大，往往樓價漲得也越多。

(二)貨幣超發(fā)效應(yīng)形成強勁購買力

中國貨幣供應(yīng)量持續(xù)高速增長，多年來年增長率皆在14%以上。2000年M2余額為12萬億，2015年末M2余額為139.2萬億元，15年翻了11倍有余。M2的增速快于名義GDP增速，致使M2/GDP也長期呈現(xiàn)攀升之勢。有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，1978年M2/GDP為0.32，2012年已經(jīng)攀升到2.06，擴大了近7倍[4]。M2/GDP指貨幣為媒的交易占經(jīng)濟交易總量的比重，用于衡量國家或地區(qū)經(jīng)濟貨幣化深淺的程度，以及經(jīng)濟發(fā)展水平的高低。如果該比值越小，就表明經(jīng)濟的貨幣化程度越淺，反之亦然。該比值在1.5左右比較合理，因為這樣貨幣量供給與實體經(jīng)濟變化就基本呈現(xiàn)匹配關(guān)系。而該比值為2.06，顯然已經(jīng)過高，說明經(jīng)濟貨幣化程度已經(jīng)非常嚴(yán)重，將給中國經(jīng)濟留下不少隱患。當(dāng)超發(fā)的大量貨幣涌入流通領(lǐng)域，就形成強大的購買力，其中有相當(dāng)部分流入了樓市和股市。如此，就不難理解，房價為何持續(xù)調(diào)控又屢創(chuàng)新高。假如能有效擠掉這種超發(fā)貨幣的水分，無疑房價將會大打折扣。本輪房價上漲，說明一二線城市由于財富聚集度高，貨幣超發(fā)效應(yīng)與潛在效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于三四線城市。

(三)動物精神取向主導(dǎo)市場行為

人類天然存在著動物精神——非經(jīng)濟的動機，非理性的預(yù)期、決策及行為。諸如非經(jīng)濟的選擇行為，莫名其妙的充滿信心，對公平、腐敗和欺詐漠視，將貨幣貶值誤認(rèn)為收入增加，將成功個案理解為普遍現(xiàn)象之類皆屬此范疇的表現(xiàn)形式。凱恩斯認(rèn)為理性經(jīng)濟動機是大多數(shù)經(jīng)濟行為根源，同時認(rèn)為動物精神也支配著許多經(jīng)濟行為，經(jīng)濟發(fā)生波動主要是源于動物精神。為了使凱恩斯主義和當(dāng)時主流的古典經(jīng)濟學(xué)差異縮小，追隨者們將動物精神丟棄。之后新古典綜合派也對動物精神，持忽視或否定態(tài)度，并產(chǎn)生廣泛的影響。其實，動物精神是經(jīng)濟危機的根源，如金融危機與房地產(chǎn)危機，就主要是由于思維模式引起，但此見解與主流經(jīng)濟學(xué)大相徑庭[5]。中國房地產(chǎn)市場，到處彌漫著動物精神的因子。如不少地方政府為了發(fā)展經(jīng)濟，過度依賴房地產(chǎn)，以“土地財政”為聚財?shù)闹饕侄危粯鞘姓{(diào)控政策出臺，中央政策時不時遭遇地方對策，執(zhí)行跑偏使結(jié)果大打折扣；有人認(rèn)為自己對市場趨勢的判斷，高于一般人，想從中獲利；購房者認(rèn)為房屋是保值增值最理想的商品，預(yù)期其只漲不跌，房價越漲越受追捧；投資投機交織，影響力度強過剛需，常常主導(dǎo)和誤導(dǎo)市場偏好與行為；供給端往往催生地王，今年一二線城市地王頻現(xiàn)已超百個，有的拿地者根本就不計風(fēng)險與成本而志在必得；一些缺乏科學(xué)依據(jù)的房地產(chǎn)言論，泛濫于市場，并受到不少群體與個體的追捧；……這些無疑會使市場經(jīng)濟體系基礎(chǔ)變得脆弱。近年，房價持續(xù)上漲，樓市充滿著動物精神無疑是非常重要的原因之一。可惜，已有的房價變化研究文獻，沒有涉及動物精神。動物精神在房地產(chǎn)市場，主要通過群體決策而發(fā)揮作用。這種社會心理規(guī)律建立在忽視科學(xué)分析，主要憑借直覺來決策的基礎(chǔ)之上，帶有非常強的非理性色彩。當(dāng)動物精神的某些因子，被群體決策選中并持續(xù)發(fā)酵和放大，形成洶涌之勢，故而一再將房價不斷推高。

(四)因城施策舉措衍生比較性契機

毋庸諱言，中國樓市整體庫存嚴(yán)重，但呈現(xiàn)非均衡性板塊結(jié)構(gòu)。雖然不少二線樓市和絕大多數(shù)三四線樓市面臨巨大的庫存壓力，但一線樓市和部分二線樓市庫存壓力卻很小。去庫存的過程中，各地具有相當(dāng)?shù)淖灾鳈?quán)，因而去庫存的調(diào)控舉措演變?yōu)楦鞯乩梅康禺a(chǎn)推動經(jīng)濟發(fā)展的一個契機與動力。經(jīng)濟發(fā)達(dá)的城市，率先成為這種比較性契機的受益者。于是，庫存壓力很小的一二線樓市迅速升溫，價格飆升；庫存壓力巨大的三四線樓市成交有限，價格低迷。針對這種情況，3月底國家要求上海、深圳等地配合分類調(diào)控、因城施策的政策，推進供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革，對供需進行調(diào)節(jié)，抑制投資投機性需求，降低市場的非理性增長，滬深等地3月25日推出地產(chǎn)調(diào)控新政。結(jié)果，必然會將有能力而失資格的大量購房者，推移到周邊城市，調(diào)控新政又演變?yōu)樾碌谋容^性契機。惠州、中山、東莞、珠海、佛山等地，均因深圳地產(chǎn)新政成為受益者。昆山、蘇州、無錫、南京等地，均成為上海地產(chǎn)新政的受益者。北京此次沒有出臺調(diào)控新政，但此前的限貸限購一直沒有放松。廊坊因承接首都功能疏解及服務(wù)首都核心區(qū)生態(tài)建設(shè)的緣故，也受惠于北京的高房價與限貸限購。一線樓市調(diào)控，大批購買力轉(zhuǎn)移到周邊二線城市。國慶期間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢等9城，在4天里出臺了10次調(diào)控舉措(其中蘇州出了2次政策)。[6]此次調(diào)控主要針對二線城市，再次演變?yōu)樾碌谋容^性契機，將使大批購買力外溢到周邊三四線城市。一線和二線城市外溢出來的購買力，所到之處樓價和成交量必將深受影響。

當(dāng)人口凈流入量產(chǎn)生大量需求，貨幣超發(fā)效應(yīng)形成強勁購買力，動物精神主導(dǎo)和誤導(dǎo)市場偏好與行為，分類調(diào)控與因城施策舉措衍生比較性契機時，就構(gòu)成了一二線樓市量價齊升的主要驅(qū)動因素。其中，一線城市對未來房價的非理性預(yù)期影響度最高，是全國平均水平的約四倍，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人口規(guī)模、開發(fā)貸款、土地成本的影響度；二線城市對未來房價的非理性預(yù)期影響度最高，是全國平均水平的近兩倍，同時城市家庭人均可支配收入、人口規(guī)模也對它有很大影響。

二、房價漲跌的因果關(guān)系

從產(chǎn)業(yè)組織理論的視角來看，國家、地區(qū)或城市的競爭優(yōu)勢關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢。邁克爾·波特在研究競爭優(yōu)勢時指出，其決定因素有生產(chǎn)要素、需求條件、支撐產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)、企業(yè)戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)及競爭對手的表現(xiàn)。四要素相互作用，構(gòu)成“鉆石體系”，合力形成競爭優(yōu)勢。[7]房價漲跌受多種因素影響,而且這些因素可能屬于不同類型。依據(jù)因果關(guān)系研究的重要理論之一的INUS理論，[8]在房價漲跌的因果關(guān)系中，鉆石體系(生產(chǎn)要素、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度、需求條件、競爭程度)、產(chǎn)業(yè)集群程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與前景、勞動生產(chǎn)率高低、收入水平高低、人口聚集量(人口凈流入或凈流出)、動物精神取向和房地產(chǎn)需求增減一起形成了房價漲跌的條件組合。在這個條件組合中，房地產(chǎn)需求增減是一個不可缺少的部分，如果沒有房地產(chǎn)需求增減，僅有其他條件，房價漲跌是不會成為現(xiàn)實的。

(一)生產(chǎn)要素質(zhì)量

生產(chǎn)要素可分為初級、一般、高級和專業(yè)四類。對于建立競爭優(yōu)勢與推動區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展來說，初級和一般要素的重要性正日益下降，高級和專業(yè)要素的重要性正日益凸顯。只有注重發(fā)展后者，才能順應(yīng)彼消此長的現(xiàn)實，憑借生產(chǎn)要素來實現(xiàn)產(chǎn)品獨特或技術(shù)領(lǐng)先，并建立持續(xù)的競爭優(yōu)勢。人才聚集度與科研能力，是培育和提供高級和專業(yè)生產(chǎn)要素源泉，也決定著一個城市是否具有持續(xù)的競爭優(yōu)勢。高等院校為我們探討人才聚集度提供了重要視角。一二線城市中高校聚集者很多，據(jù)不完全統(tǒng)計，北京有87所、武漢有69所、廣州有58所、南京有55所、天津有52所、西安有50所、上海有49所、長沙有46所、廊坊有30多所(基本都來自北京)。深圳雖然只有4所高校，但由于深圳是改革的“發(fā)展極”，具有體制和政策優(yōu)勢，不僅吸引了大量外商投資，還聚集了大量來自各地的專業(yè)人才。

技術(shù)、技術(shù)變動和技術(shù)轉(zhuǎn)移是發(fā)展中國家提高生產(chǎn)率和產(chǎn)出的一個關(guān)鍵因素，技術(shù)變動的前提是科學(xué)發(fā)明和技術(shù)革新。自然出版集團的《Nature》雜志，根據(jù)自然的"加權(quán)分值計數(shù)法"指數(shù)(簡稱WFC)，分析了2013年中國發(fā)表論文的情況，并對城市及研究機構(gòu)進行評分排名。結(jié)果，北京、上海位居冠亞，遙遙領(lǐng)先，北京WFC：2050，具有150家研究機構(gòu)；上海WFC：712，具有63家研究機構(gòu)；南京第三，WFC：310，具有30家研究機構(gòu)；香港第四，WFC：241，具有17家研究機構(gòu)；長春第五，WFC：224，具有11家研究機構(gòu)；武漢第六，WFC：217，具有33家研究機構(gòu)；合肥第七，WFC：212，具有17家研究機構(gòu)；杭州第八，WFC：178，具有17家研究機構(gòu)；廣州第九，WFC：170，具有27家研究機構(gòu)；天津第十，WFC：168，具有19家研究機構(gòu)[9]。

由于一線城市和部分二線城市的人才聚集度高、科研能力強，高級和專業(yè)生產(chǎn)要素所占比重大，生產(chǎn)要素的質(zhì)量高，相對而言，會更迅速接受知識進步的擴散并取得經(jīng)濟增長的優(yōu)勢，也更容易建立區(qū)域和產(chǎn)業(yè)的持續(xù)競爭優(yōu)勢。本輪房價上漲各城市的市場表現(xiàn)，表明與生產(chǎn)要素質(zhì)量高低正向相關(guān)。

(二)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度

產(chǎn)業(yè)集群是在特定領(lǐng)域或空間，通常以一個優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為核心，聚集大量相關(guān)產(chǎn)業(yè)，核心和相關(guān)產(chǎn)業(yè)高度關(guān)聯(lián)，核心產(chǎn)業(yè)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)提升，并共同形成持續(xù)競爭優(yōu)勢的現(xiàn)象。產(chǎn)業(yè)集群的核心和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度，是唇亡齒寒的關(guān)系，是競爭優(yōu)勢的重要來源。東南沿海得益于“先行一步”的優(yōu)惠政策，率先發(fā)展出多種初級形態(tài)的產(chǎn)業(yè)集群。之后，產(chǎn)業(yè)集群逐步升級并北上西移，先從珠江三角洲到長江三角洲，再到環(huán)渤海地區(qū)，并向廣大中西部地區(qū)不斷擴散。

珠江三角洲以“三來一補”方式發(fā)展為“世界工廠”，經(jīng)過不斷調(diào)整升級，目前已經(jīng)形成了多個頗具規(guī)模的跨城市產(chǎn)業(yè)集群區(qū)。如分布于深圳、東莞、廣州、惠州的電子信息產(chǎn)業(yè)集群區(qū)，分布佛山、中山、珠海的家電產(chǎn)業(yè)集群區(qū)，分布于廣州、深圳、珠海的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群區(qū)，分布于深圳、東莞、廣州、佛山、中山的機械裝備產(chǎn)業(yè)集群區(qū)，分布于深圳、廣州、佛山、中山、東莞、江門的紡織服裝產(chǎn)業(yè)集群區(qū)，分布于廣州、深圳、江門、佛山的汽車產(chǎn)業(yè)集群區(qū)，分布佛山、開平、順德的建材產(chǎn)業(yè)集群區(qū)。長江三角洲以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主體，形成了許多很有競爭優(yōu)勢的跨城市產(chǎn)業(yè)集群區(qū)。如電子信息產(chǎn)業(yè)集群區(qū)，將上海張江高科技園區(qū)、蘇州高新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、昆山高新區(qū)、吳江開發(fā)區(qū)、無錫高新區(qū)、南京江寧開發(fā)區(qū)、南京珠江路科技園區(qū)等緊密地連接在一起。如生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群區(qū)，將上海張江藥谷、南京生物醫(yī)藥谷、蘇州工業(yè)園區(qū)、常州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、啟東生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、無錫生物醫(yī)藥谷、杭州“新藥港”產(chǎn)業(yè)園區(qū)等緊密地連接在一起。環(huán)渤海灣產(chǎn)業(yè)集群，雖然跨城市連片集聚程度不如珠三角、長三角，但也出現(xiàn)了一些重要的產(chǎn)業(yè)集群。如北京的中關(guān)村信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，天津濱海新區(qū)的醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)和新能源汽車產(chǎn)業(yè)集群，河北曹妃甸區(qū)的海上風(fēng)電產(chǎn)業(yè)和太陽能光伏產(chǎn)業(yè)集群，山東青島海爾系列工業(yè)園的以家電、信息產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)集群，壽光水果蔬菜產(chǎn)業(yè)集群等。近年，中西部一些地區(qū)也出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)集群化的趨勢，如湖北武漢光電子產(chǎn)業(yè)集群，江西贛州稀土新材料集群，四川夾江陶瓷產(chǎn)業(yè)集群，重慶摩托車產(chǎn)業(yè)集群等。

大量產(chǎn)業(yè)集群跨城市連綴成片，提升了城市化進程和相互的競爭優(yōu)勢與能力。目前，珠江三角洲、長江三角洲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群和資本與技術(shù)結(jié)合型產(chǎn)業(yè)集群居多，而且呈現(xiàn)跨城市連片集聚的格局，產(chǎn)業(yè)集群水平相對較高。環(huán)渤海灣傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集群比重大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群和資本與技術(shù)結(jié)合型產(chǎn)業(yè)集群稍弱，主要還是局限于城市的點狀集聚的格局。中西部地區(qū)尚未充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群的優(yōu)勢，同類或相關(guān)企業(yè)尚未有機地整合，區(qū)域產(chǎn)業(yè)配套能力亟待提高。本輪房價上漲各城市的市場表現(xiàn)，表明與產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度密疏正向相關(guān)。

(三)需求條件

通過市場途徑，產(chǎn)業(yè)集群會集聚數(shù)量可觀的有效需求。既有可能是許多中小企業(yè)聚集在一定地域，通過激烈的市場競爭與相互交易，形成較為緊密關(guān)聯(lián)的協(xié)作與需求，也可能是某些大企業(yè)為核心，聚集一大批小企業(yè)，形成緊密關(guān)聯(lián)的協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，同時將上下游的許多需求大量匯集。大量關(guān)聯(lián)廠商云集，相互需求碰撞，資訊數(shù)量倍增，使企業(yè)處于多元、挑剔的環(huán)境壓力，更容易激發(fā)滿足客戶需求的熱情與能力的提升，更注重培育和發(fā)掘適應(yīng)市場、抓住機遇的能力，從而企業(yè)市場嗅覺將更加靈敏，更容易建立競爭優(yōu)勢。如膠州灣的海爾國際工業(yè)園，聚集了三洋壓縮機、艾默生電機等20多家國際化供應(yīng)商，甚至吸引這些供應(yīng)商直接參與產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計和工業(yè)園建設(shè)，這些企業(yè)位居世界500強之列，促使山東半島制造業(yè)形成優(yōu)質(zhì)的國際化需求和相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)集群。又如東莞電腦制造業(yè)之所以發(fā)達(dá)，逐步形成以電子信息和軟件、電腦加工、光電數(shù)碼為特色的IT產(chǎn)業(yè)集群，很大程度上是得益于從深圳等地將已經(jīng)成熟產(chǎn)業(yè)群體引進而產(chǎn)生的龐大需求。本輪房價上漲各城市的市場表現(xiàn)，表明與產(chǎn)業(yè)需求條件優(yōu)劣正向相關(guān)。

(四)競爭程度

許多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)聚集成產(chǎn)業(yè)集群，即使同行業(yè)企業(yè)易于相互比較，又催生專門化行業(yè)協(xié)會，還容易提煉業(yè)績評價的尺度與標(biāo)準(zhǔn)。實踐中，許多產(chǎn)業(yè)集群研發(fā)創(chuàng)新、設(shè)計構(gòu)思、市場營銷、品牌塑造等環(huán)節(jié)比較薄弱，產(chǎn)品競爭在生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)白熱化，致使產(chǎn)品在激烈競爭同時，附加值較低又盈利有限，難以形成自主性強勢品牌。產(chǎn)業(yè)集群及其企業(yè)如果注重在附加值較高的環(huán)節(jié)創(chuàng)新和競爭，將提升競爭的技術(shù)含量檔次，并促使競爭程度大大增強，一方面對脫穎而出者而言更容易塑造強勢品牌，另一方面對經(jīng)營績效欠佳者將產(chǎn)生巨大的競爭壓力。域內(nèi)激烈的市場競爭是催生競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵性因素，如果處理得好,競爭壓力就可能演變成創(chuàng)新的動力，通過企業(yè)共享區(qū)域公共設(shè)施、市場環(huán)境和外部經(jīng)濟，降低信息交流和物流成本，形成范圍經(jīng)濟和規(guī)模經(jīng)濟，產(chǎn)生區(qū)域集聚效應(yīng)，為企業(yè)和區(qū)域帶來持續(xù)的競爭優(yōu)勢并將這種優(yōu)勢移植到區(qū)域市場之外。

深圳的產(chǎn)業(yè)集群競爭非常激烈，激發(fā)了企業(yè)的創(chuàng)新活力，促使企業(yè)紛紛注重挖掘潛力，努力塑造競爭優(yōu)勢。2012年，全國電子信息產(chǎn)品出口額中19.2%由深圳貢獻；2013年，全國電子新型制造業(yè)的10%由深圳貢獻，有15家企業(yè)入選中國電子信息百強；深圳有境內(nèi)外上市的電子信息類企業(yè)數(shù)量已經(jīng)超過200家[10]。目前，深圳已經(jīng)成為中國軟件名城、國家軟件出口基地、國家服務(wù)外包示范城市，已經(jīng)形成包括集成電路設(shè)計、制造、封裝、大軟件在內(nèi)完整的IT領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)鏈。競爭程度強，促使本地企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)中創(chuàng)新型企業(yè)不斷涌現(xiàn)，華為、中興企業(yè)發(fā)展成為世界級企業(yè)，很多企業(yè)發(fā)展成為互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)細(xì)分行業(yè)的龍頭企業(yè)。這些企業(yè)通過競爭和創(chuàng)新，在高附加值的環(huán)節(jié)不斷提高技術(shù)含量，取得了可喜的成績，如華為與蘋果相互的技術(shù)許可中，華為已經(jīng)由入超轉(zhuǎn)變?yōu)槌龀１据喎績r上漲各城市的市場表現(xiàn)，表明與競爭程度強弱正向相關(guān)。

(五)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

2015年《城市競爭力藍(lán)皮書:中國城市競爭力報告No.13——巨手：托起城市中國新版圖》由中國社會科學(xué)院發(fā)布，其對包括港澳臺在內(nèi)的294個中國城市進行綜合競爭力排名。排名中，年初房價領(lǐng)漲全國的深圳居第一，香港居第二，上海居第三，北京居第八。本輪房價環(huán)比領(lǐng)漲全國的二線城市蘇州居第七，武漢居第十二，南京排居第十三，東莞居第十四，廈門居第十七?！?015年中國城市競爭力排行榜”由東海證券、上海財經(jīng)大學(xué)發(fā)布，從上市公司視角對城市進行排名。年初房價領(lǐng)漲全國的深圳排名市級第一，北京、上海分別排名省級第三、第四。本輪房價環(huán)比領(lǐng)漲全國的二線城市南京排第五，珠海排第九，武漢排第十一，廈門排第十五，蘇州排第十七，廊坊排第二十三，東莞排第二十七，惠州排第二十八。從排行榜變化來分析，一些以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)如鋼鐵、水泥等為經(jīng)濟支柱的城市，排名明顯下滑，一些大力發(fā)展科技含量高的新興產(chǎn)業(yè)，諸如IT、生物醫(yī)藥、環(huán)保節(jié)能等產(chǎn)業(yè)的城市，排名則迅速攀升[11]。房價領(lǐng)漲全國的城市大多排位靠前，在一定程度上反映了經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級的水平與現(xiàn)狀。

本輪樓市上漲，先是深圳、北京、上海等率先領(lǐng)漲，繼而廊坊、南京、珠海、武漢、合肥、天津等表現(xiàn)突出。其中，合肥、廈門、南京環(huán)比漲幅已超京滬，天津等城市漲幅則超過廣州和深圳。說明鉆石體系諸要素——生產(chǎn)要素、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度、需求條件、競爭程度及其相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)——與樓價漲跌關(guān)系密切并呈正相關(guān)，是影響樓市漲跌的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)需求乃房價漲跌的INUS條件。INUS是英語“Insufficient but Necessary part of anUnnecessary but Sufficient condition ”的縮寫 ， 意為“某個充分不必要條件中的必要不充分部分”。房地產(chǎn)需求與其他條件一起組成了房價漲跌的一個充分原因。房地產(chǎn)需求增減與房價漲跌之間的關(guān)聯(lián)程度，不僅受到房地產(chǎn)需求增減和房價漲跌聯(lián)合分布的影響，而且受到鉆石體系(生產(chǎn)要素、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度、需求條件、競爭程度)、產(chǎn)業(yè)集群程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與前景、勞動生產(chǎn)率高低、收入水平高低、人口聚集量(人口凈流入或凈流出)、動物精神取向等所有因素與房價漲跌之間聯(lián)合分布的影響。在房地產(chǎn)需求增減與房價漲跌協(xié)同變化的過程中，表現(xiàn)出一些相似的特征——尤其是在強度上，房地產(chǎn)需求增減程度，導(dǎo)致相應(yīng)的房價漲跌程度，其波動總是對應(yīng)相應(yīng)的房價波動。

鉆石體系整體及其要素結(jié)構(gòu)的發(fā)育水平，產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展?fàn)顩r，已經(jīng)成為帶動中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展領(lǐng)先的深圳、東莞、珠海、蘇州、溫州等地，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與升級相對優(yōu)化，發(fā)展前景良好，人均可支配收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平，同時吸引了大量外來人口，形成龐大的人口凈流入。大量人口聚集形成巨大的房地產(chǎn)需求，收入水平高形成強勁購買力，動物精神強化和放大了這種購買力，對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生巨大推動，使房價持續(xù)不斷地上漲。

三、房價漲跌的約束條件

特定情況下，通貨膨脹和持續(xù)的價格上漲，很可能是生產(chǎn)高度擴張的一種現(xiàn)象，是經(jīng)濟增長的重要推動力。房地產(chǎn)市場非均衡發(fā)展的現(xiàn)實，需要我們透過現(xiàn)象來識別房價變化的約束條件。房價上漲或下跌，受制于具體城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、樓市供需關(guān)系和公共政策目標(biāo)。三者從經(jīng)濟、市場和政策方面形成樓市房價變化的約束條件,對房價漲跌形成一定限制。而且，三個約束條件相互影響、相互強化，分別或共同對樓市漲跌發(fā)揮作用。

(一)經(jīng)濟發(fā)展水平

經(jīng)濟發(fā)展的影響因素包括要素投入量和要素生產(chǎn)率，其中，就業(yè)人數(shù)及其年齡性別構(gòu)成、工時數(shù)、就業(yè)人員的教育年限與程度、資本存量多少屬于要素投入量，資源再配置、規(guī)模經(jīng)濟、范圍經(jīng)濟、知識進步屬于要素生產(chǎn)率。對現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的貢獻來說，要素生產(chǎn)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于要素投入量。資源再配置使各種資源組合成新的生產(chǎn)力，規(guī)模經(jīng)濟使產(chǎn)量增加、成本減低、收益提高，范圍經(jīng)濟獲得新的利潤來源、分散風(fēng)險。經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展最基本的要素生產(chǎn)率是知識進步——包括技術(shù)進步、管理進步、機構(gòu)研究、個人研究、觀察的經(jīng)驗積累。經(jīng)濟發(fā)展是一個結(jié)構(gòu)變化過程，發(fā)展中的結(jié)構(gòu)變化規(guī)律，可通過產(chǎn)業(yè)部門結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面反映出來。

樓價漲跌的經(jīng)濟約束條件，是經(jīng)濟發(fā)展及其相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平。如果某個城市知識進步水平高，能有效進行資源再配置，規(guī)模經(jīng)濟和范圍經(jīng)濟能獲得良好效益。相對而言，其城市經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)也就會充滿活力，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整也會做得好，勞動生產(chǎn)率高，區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢也會具有持續(xù)發(fā)展的動力。這樣，也就更容易吸引大量人才涌入，促使其人口凈流入增加，收入水平提高，產(chǎn)生大量需求和強勁購買力，進而去推動其房價變化。

整體而言，一二線城市經(jīng)濟發(fā)展比三四線城市明顯樂觀很多，但從經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)來看，不少城市仍然潛藏著危機。2015年，武漢由于大力發(fā)展化學(xué)制藥、光纖光纜、軟飲料、顯示器等產(chǎn)業(yè)，吸收了不少因鋼鐵、紡織產(chǎn)業(yè)去產(chǎn)能后下崗的人員就業(yè)，所以其對制造業(yè)進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，GDP超過了6.5%的全國平均增幅達(dá)到8.3%，可惜二線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中這種情況非常少見，而且六七月份的水災(zāi)使武漢經(jīng)濟大傷元氣。蘇州因不少外資企業(yè)搬離，從2012年開始工業(yè)連續(xù)四年增長乏力，雖然早就在喊產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級，但直到今天仍然沒有有效鎖定新的經(jīng)濟增長點。東莞很多企業(yè)是從深圳等地遷移過來的，現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量總計接近15萬家，總體來看，其中本土品牌并不多，研發(fā)創(chuàng)新水平尚有待提高，應(yīng)當(dāng)注重以技術(shù)驅(qū)動來改變GDP增速逐年放緩的局面。天津的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)十分不合理，主要工業(yè)產(chǎn)品中需要去產(chǎn)能的鋼材、汽油等產(chǎn)業(yè)在政府補貼的情況下大幅增產(chǎn)，新興電子產(chǎn)業(yè)中諸如電腦、液晶電視、手機、光伏電池等應(yīng)該增長的產(chǎn)業(yè)卻出現(xiàn)負(fù)增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級沒有落到實處。南京近年企業(yè)虧損非常嚴(yán)重，有約五分之一的企業(yè)虧損，與全國相比2015年企業(yè)虧損面要高出5個百分點達(dá)18.2%，不少企業(yè)經(jīng)營困難,亟待提高結(jié)構(gòu)水平化解增長乏力問題。

就經(jīng)濟發(fā)展而言，許多城市的水平有待進一步提高，即便是經(jīng)濟發(fā)展相對較好的珠三角、長三角，企業(yè)缺乏自主核心技術(shù)與知識產(chǎn)權(quán),熱衷仿制也絕非僅存于個別企業(yè)，而是具有一定的普遍性。又如，東莞的計算機及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群,雖然匯集了不少境外企業(yè)的分支機構(gòu)，但還是有一些企業(yè)具有一定的不穩(wěn)定性,隨時有外遷的可能，并且已經(jīng)有一些在向外地遷移。再如，浙東南的一些產(chǎn)業(yè)集群如小商品、五金、針織品、服裝、鞋帽等皆是以勞動密集型為主，在全球一體化產(chǎn)業(yè)分工中處于價值鏈的低端,緣于勞動力和土地等低要素所帶來的優(yōu)勢，難以在競爭中持續(xù)保持。

經(jīng)濟發(fā)展水平及其持續(xù)性，約束著城市人口凈流入增加、收入水平提高及其相應(yīng)的需求和購買力。因此，雖然樓市量價攀升已成事實，但與經(jīng)濟發(fā)展水平并不匹配，持續(xù)上升缺乏支撐的經(jīng)濟基礎(chǔ)。

(二)樓市供需關(guān)系

價格的變動既可以由需求引起，也可以由供給變動引起，還可以由供需共同引起。當(dāng)需求增加，價格上漲，數(shù)量增加；當(dāng)需求減少，價格下跌，數(shù)量減少；當(dāng)供給增加，價格下跌，數(shù)量增加；當(dāng)供給減少，價格上漲，數(shù)量減少。供求不平衡時，總有一方受數(shù)量約束，難以完全實現(xiàn)其期望的交易量。非均衡條件下，受數(shù)量約束者必然會通過價格變化去突破數(shù)量約束。如果供給和需求交織并同時變動，情況就會復(fù)雜化，價格與數(shù)量的變動就變得不易確定。樓市需求和供給都增加，樓價變動存在漲跌的兩種可能，當(dāng)需求增加量大于供給增加量時，樓價就有可能上升；當(dāng)需求增加量小于供給增加量時，樓價就有可能下跌。

中國樓市呈現(xiàn)板塊結(jié)構(gòu)，一方面一線樓市和部分二線樓市庫存很小，多數(shù)二線樓市存在庫存壓力，但都成交活躍，價格飛漲；另一方面三四線樓市庫存壓力巨大，卻成交有限，價格低迷。目前成交活躍，說明樓市表現(xiàn)存在一定的合理性。樓價飛漲且成交活躍，不排除一線樓市或部分二線城市存在供需量同增，但需求量增幅大于供給量增幅的可能；但存在庫存壓力的二線樓市和部分三線樓市量價齊升，則說明意在逐利而且非自住的投資與投機已經(jīng)達(dá)到一定比例。傳統(tǒng)居家置業(yè)觀念不僅深刻地影響著人們對房地產(chǎn)消費的偏好與行為，而且還影響著人們對樓價與走勢的預(yù)期?；谏鐣幕男枰c購房升值的實際經(jīng)歷，將深刻影響著人們相應(yīng)的投資、投機的偏好與行為。當(dāng)投資、投機難以區(qū)分并和消費疊加，就難免被動物精神主導(dǎo)和誤導(dǎo)，出現(xiàn)對樓價偏離價值的高估。

樓價漲跌的市場約束條件，是樓市供需關(guān)系。目前，高房價已經(jīng)偏離真實需求，與去庫存背道而馳。因此，從樓市供需關(guān)系角度看，房價偏離價值和需求，持續(xù)上升缺乏支撐的市場基礎(chǔ)。

(三)公共政策目標(biāo)

經(jīng)濟發(fā)展的最佳目標(biāo)既包括可以衡量的總產(chǎn)值最大化，即價格最大化，也包括主觀衡量的福利最大化，即效用最大化。去年以來，“330新政”“930新政”、公積金政策、降準(zhǔn)降息、各地去庫存政策、不限購城市首付降低、公積金存款利率統(tǒng)一上調(diào)、房產(chǎn)契稅與營業(yè)稅下調(diào)等一系列政策陸續(xù)推出，不僅大大降低了購房成本，對消費者購房的心理預(yù)期產(chǎn)生了明顯影響，對消化庫存發(fā)揮了一定作用，同時還促進樓市分化，形成冷熱并存的樓市格局。今年春節(jié)前后的政策調(diào)整，盡管強調(diào)對一線城市與非一線城市“分類調(diào)控”“分城施策”，盡管“325新政”對一線樓市嚴(yán)格調(diào)控，新“930新政”對二線樓市嚴(yán)格調(diào)控，但目前三四線樓市仍然沒有明顯起色，樓市冷熱格局依舊。顯然，這與高層三四線樓市去庫存，同時整體市場健康發(fā)展的期望相去甚遠(yuǎn)。

本輪一二線城市房價上漲的原因非常類似，并無根本性差別。當(dāng)一線城市不限貸不限購，房價增幅更加引人注目，吸收了二線城市的部分購買力。當(dāng)針對一線城市的限貸限購新政推出，購買力大量流動到周邊，二線城市迅速出現(xiàn)補漲性的行情。一二線樓市房價上漲，與三四線樓市去庫存并整體市場健康發(fā)展的政策預(yù)期存在齟齬。當(dāng)房價上漲成為熱點話題，負(fù)面評價言論日益增多，風(fēng)險系統(tǒng)性積聚，引發(fā)物價上升、失業(yè)增加、工資增長停滯、政府開支縮減等諸多社會問題，妨礙“公平與效率”的平衡時，為了能夠使三四線樓市去庫存并維持整體市場健康發(fā)展，為了實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展的最佳目標(biāo)，政府必然會擇時制定并實施相應(yīng)的新調(diào)控舉措。通過《人民日報》的權(quán)威人士訪談中“去庫存”，“去杠桿”，“房地產(chǎn)泡沫”，“樓市的政策取向回歸”，“通過人的城鎮(zhèn)化來‘去庫存’”，“高杠桿是‘原罪’”，“恢復(fù)房地產(chǎn)市場正常運行”，“一二線城市房地產(chǎn)價格上漲較快”[12]等表述，已可窺見調(diào)控新舉措取向的端倪。國慶期間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢等9城，4天出臺了10次調(diào)控舉措，其中蘇州還出臺了2次，表明為了實現(xiàn)公共政策目標(biāo)，調(diào)控新舉措已經(jīng)進入實施階段，樓市政策很可能再次步入拐點。

樓價漲跌的政策約束條件，是公共政策目標(biāo)。一二線樓市房價上漲，無法滿足三四線樓市去庫存并整體市場健康發(fā)展的預(yù)期。因此，從政策目標(biāo)的角度來看，難以獲得政策面的長久支持，持續(xù)上升缺乏支撐的政策基礎(chǔ)。

綜上所述，近期房價不僅上漲城市增多，漲幅也在繼續(xù)擴大，形成全面性上漲態(tài)勢。房價不斷上漲并高位運行，如果不加以警惕，就有可能會動搖金融體系的基礎(chǔ)，進而對國民經(jīng)濟和社會方方面面產(chǎn)生負(fù)面影響。

房價變化的驅(qū)動因素很多，本輪主要是由需求和政策驅(qū)動，具體包括人口凈流入量產(chǎn)生大量需求，貨幣超發(fā)效應(yīng)形成強勁購買力，動物精神主導(dǎo)和誤導(dǎo)市場偏好與行為，分類調(diào)控與因城施策舉措衍生比較性契機等。其中，動物精神是非常重要的原因，可惜已有的房價變化研究文獻中，并未涉及而是一直缺位。

房價漲跌受多種因素影響并遵循一定的規(guī)律，在房價漲跌的因果關(guān)系中，鉆石體系(生產(chǎn)要素、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度、需求條件、競爭程度)、產(chǎn)業(yè)集群程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與前景、勞動生產(chǎn)率高低、收入水平高低、人口聚集量(人口凈流入或凈流出)、動物精神取向和房地產(chǎn)需求增減一起形成了房價漲跌的條件組合。在這個條件組合中，房地產(chǎn)需求增減是一個不可缺少的部分，如果沒有房地產(chǎn)需求增減，只有其他條件，房價漲跌便不會發(fā)生。

房價上漲或下跌，受制于具體城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、樓市供需關(guān)系和調(diào)控政策目標(biāo)。三者從經(jīng)濟、市場和政策方面形成樓市房價變化的約束條件,對房價漲跌形成一定限制。而且，三個約束條件相互影響、相互強化，分別或共同對樓市漲跌發(fā)揮作用。從這三個視角來看，雖然樓市量價攀升已成事實，但持續(xù)上升恐怕難以持久。

[1]國家統(tǒng)計局.70個大中城市住宅銷售價格變動情況(2016年3-8月份)[EB/OL]，http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201609/t20160919_1401192.html，2016-9-19.

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(責(zé)任編輯 呂曉英)

On Driving Factors, Causality and Constraints of Housing Price Changes

Jia Zhongwen

(Shenzhen Jinhui Investment and Development Co., Ltd., Shenzhen, Guangdong 518000)

Based on the data from the National Bureau of Statistics, the Chinese Academy of Social Sciences, Nature Publishing Group and the value line, this paper studies the driving factors, causality and constraints of the price changes. The basic conclusions are as follows: overall prices may shake up the financial system, thus having a negative impact on national economic and social aspects; driving factors of the current round of price increases mainly include the net inflow of population quantity, super currency, animal spirits, and the policies applied by the city; the relationships among the price rise, degree of industrial clusters, diamond system, structure and prospects, industry labor productivity level, income level, population and the demand for real estate are the combined conditions for the price rise, where the demand for real estate is essential to price rise, where the fall and rise of housing prices are subject to the specific level of economic development of the city, the supply and demand in the property market and the regulation of policy objectives, the three influencing each other and playing a separate or joint role in this regard.

house price change; driving factor; cause and effect; constraint condition

10.16169/j.issn.1008-293x.s.2017.01.006

F127

A

1008-293X(2017)01-0036-10

2016-11-12 作者簡介：賈忠文(1963- ),男，安徽安慶人，深圳金匯投資公司總經(jīng)理。