城市土地價(jià)格空間分布布局及其影響因素

[摘要]我國(guó)在城市土地價(jià)格空間的分布布局上面正處于一個(gè)變化發(fā)展的時(shí)期，雖然他的發(fā)展?fàn)顟B(tài)還不是很成熟，但是城市土地供給是城市擴(kuò)張的重要支撐.城市不同類型的土地價(jià)格空間分布特征對(duì)于城市土地的合理開(kāi)發(fā)具有極其重要的意義，因此我們必須要對(duì)我國(guó)城市土地價(jià)格空間分布布局方面未雨綢繆，及時(shí)進(jìn)行布局上面的研究整改。隨著我國(guó)各方面行業(yè)力量的逐漸膨脹，我國(guó)對(duì)城市土地價(jià)格空間的制定也正在處于一種全面更新以及擴(kuò)建的迅速發(fā)展時(shí)期，由此我們更應(yīng)該抓住這一千載難逢的機(jī)會(huì)著力的去進(jìn)行城市土地價(jià)格控制實(shí)施的效應(yīng)、變化與思考。

[關(guān)鍵詞]城市土地；價(jià)格空間；分布布局影響因素

本文主要是通過(guò)列舉某城市規(guī)劃主城區(qū)土地價(jià)格空間分布布局上的相關(guān)實(shí)踐與調(diào)查數(shù)據(jù)，來(lái)說(shuō)明我國(guó)城市土地價(jià)格空間分布布局的相關(guān)問(wèn)題及其影響因素。眾所周知，我國(guó)是一個(gè)國(guó)土面積龐大、南北極跨度極大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展型國(guó)家，與此同時(shí)它具有極其豐富的資源，也具有比較原始的生態(tài)環(huán)境，因此對(duì)于他的城市土地的管理也是極為復(fù)雜的，就目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)城市土地規(guī)劃部門(mén)一般都比較看好通過(guò)城市價(jià)格空間發(fā)生的變化來(lái)對(duì)城市土地價(jià)格的空間分布布局進(jìn)行相應(yīng)的分析。因此城市土地價(jià)格空間分布的合理規(guī)劃對(duì)于分析我國(guó)復(fù)雜的國(guó)土地勢(shì)與面積來(lái)說(shuō)它具有一定的優(yōu)勢(shì)，但是他也會(huì)存在著許多不為人所看好的劣勢(shì)，比如我國(guó)的城市土地價(jià)格上下浮動(dòng)的頻率總體來(lái)說(shuō)還是快的，它的自我改進(jìn)能力不強(qiáng)，基礎(chǔ)的價(jià)格調(diào)控模式十分落后，而且隨著近些年來(lái)我國(guó)城鄉(xiāng)化的發(fā)展趨勢(shì)，已經(jīng)加劇了他自身的調(diào)節(jié)難度。

1、城市地價(jià)隨時(shí)間所發(fā)生的變化分析

城市地價(jià)的演變是一個(gè)動(dòng)態(tài)的時(shí)空復(fù)合過(guò)程。城市土地價(jià)格具有時(shí)效性、空間性。時(shí)效性是指具體地塊單元的地價(jià)隨時(shí)間的變化而變化：而空間性除土地位置的固定性外。還表現(xiàn)在由地價(jià)突變?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)或城市中心帶動(dòng)周邊區(qū)域土地價(jià)格呈波動(dòng)上漲的趨勢(shì)。城市空間格局演變意味著地價(jià)影響因素的變化.整體上導(dǎo)致地價(jià)空間分布和地價(jià)與影響因素相關(guān)關(guān)系的動(dòng)態(tài)變化：對(duì)個(gè)別地塊而言.則導(dǎo)致該地塊地價(jià)水平上漲或下降。傳統(tǒng)的數(shù)量分析模型現(xiàn)已被較為廣泛地應(yīng)用于國(guó)內(nèi)各城市的地價(jià)評(píng)估工作中。但單純的數(shù)量分析模型存在如下缺點(diǎn)：①忽略了空間區(qū)位的固定性與獨(dú)特性對(duì)地價(jià)的影響。不能反映城市土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)演變的空間過(guò)程及其變化趨勢(shì)：②無(wú)法識(shí)別土地市場(chǎng)變化的熱點(diǎn)或敏感區(qū)域.不利于政府規(guī)劃政策的實(shí)施及其宏觀調(diào)控：③由于空間演變影響城市地價(jià)的空間結(jié)構(gòu)演變，統(tǒng)計(jì)區(qū)域劃分的不確定性決定了簡(jiǎn)單的空間分區(qū)統(tǒng)計(jì)比較方法已不再適用于基準(zhǔn)地價(jià)變化分析。

2、城市地價(jià)空間分析的重要意義

自古以來(lái)，土地就是我國(guó)人民賴以生存的重要基礎(chǔ)，同時(shí)它也是人類生存與發(fā)展的基本條件，土地是一個(gè)有歸屬感的東西，無(wú)論環(huán)境還是人文怎樣變化，他都會(huì)在那里，千秋繁雜，萬(wàn)古不變，由此土地上所存在的任何一個(gè)東西或者物件，包括樹(shù)木、山林，建筑古物等等，都是這片地方所獨(dú)有的，這都是這些地方人文情感的寄托。除了對(duì)情感上的寄托，土地合理的規(guī)劃對(duì)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是至關(guān)重要的，我們?cè)谶M(jìn)行城市土地價(jià)格空間的規(guī)劃時(shí)，首先要調(diào)查清楚整個(gè)土地的資源狀況，做出合理而又科學(xué)的評(píng)價(jià)，然后再應(yīng)用合理的管理模式去加強(qiáng)對(duì)城市土地資源的規(guī)劃、管理與保護(hù)和利用，進(jìn)而來(lái)通過(guò)這些方式去維護(hù)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)與文化的快速、健康的發(fā)展，由此做好土地的管理具有很重要的意義。

2.1城市地價(jià)變化區(qū)域分為突變和平穩(wěn)變化區(qū)

地價(jià)突變區(qū)的確定主要根據(jù)各特征剖面曲線上相鄰特征點(diǎn)間的剖面坡度來(lái)確定。首先計(jì)算各主要交通干道上地價(jià)最高點(diǎn)到地價(jià)最低點(diǎn)之間沿城市地價(jià)動(dòng)態(tài)變化監(jiān)測(cè)的空間分析方法研究道路方向的平均坡度g，作為判定地價(jià)是否突變的域值。當(dāng)特征剖面曲線上的相鄰特征點(diǎn)T1和T2間剖面坡度G的絕對(duì)值大于域值g時(shí)，則將特征點(diǎn)T1（G>0）或T2（G<0）作為突變區(qū)域的分界點(diǎn)，如P1和P2就是特征曲線上兩個(gè)地價(jià)突變點(diǎn)。然后.將通過(guò)地價(jià)最高點(diǎn)的所有特征曲線上的地價(jià)突變點(diǎn)連接并進(jìn)行封閉.就獲取以該地價(jià)最高點(diǎn)為中心的城市地價(jià)變化的突變區(qū)域。采用沿主要交通干道的特征剖面曲線確定地價(jià)突變點(diǎn)，獲取對(duì)所有以類似特征曲線極值點(diǎn)為中心的地價(jià)突變區(qū)，能夠較好地解決地價(jià)空間異向分布對(duì)樣本插值影響所帶來(lái)的誤差。

2.2城市地價(jià)的空間變化時(shí)序分析

由空間對(duì)象和與它們對(duì)應(yīng)的區(qū)域組成.區(qū)域表示了平面上距域。地價(jià)平穩(wěn)變化區(qū)域主要是因?yàn)橛绊懗鞘姓w地價(jià)水平的因素.如物價(jià)、供需狀況等變化所導(dǎo)致的.其變化幅度與當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)指數(shù)變化基本保持一致：地價(jià)突變區(qū)域是指由于城市規(guī)劃、環(huán)境改善、交通條件的改變以及其他因素發(fā)生變化導(dǎo)致土地價(jià)格產(chǎn)生變化.使地價(jià)變化幅度較周邊區(qū)域土地地價(jià)變化幅度有很大差異。地價(jià)呈非線性變化或局部突變現(xiàn)象。

3、監(jiān)測(cè)樣本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析

我們?cè)谶M(jìn)行土地價(jià)格空間分布分析時(shí)，我們需要提前通過(guò)檢測(cè)樣本數(shù)據(jù)來(lái)得到一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，比如說(shuō)通過(guò)空間位置獲取地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)武漢市漢陽(yáng)區(qū)2000年定級(jí)因素的總分值。并利用總分值和地價(jià)關(guān)系模型計(jì)算監(jiān)測(cè)點(diǎn)的標(biāo)定地價(jià)。將該監(jiān)測(cè)點(diǎn)實(shí)際發(fā)生地價(jià)修正到基準(zhǔn)期日（2000年）、標(biāo)準(zhǔn)容積率2.0以及最高使用年限70年，保證監(jiān)測(cè)點(diǎn)的修正地價(jià)與標(biāo)定地價(jià)內(nèi)涵一致。區(qū)域主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為發(fā)達(dá)的中山大道、步行街為中心的區(qū)域：2001年度.土地交易較2000年總體輪廓向外有所擴(kuò)張.除了上一年度的樣本最密集地區(qū)即漢口江漢北路以北.由于拆遷改造工程的實(shí)施.武昌積玉橋也成為新增的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。

結(jié)語(yǔ)：

隨著我國(guó)改革開(kāi)放的步伐逐漸加快且范圍越來(lái)越廣，我國(guó)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化已經(jīng)處于一個(gè)急速發(fā)展的時(shí)期，在這種良好的發(fā)展環(huán)境中，我國(guó)的各行各業(yè)也明顯出現(xiàn)了可喜的勢(shì)頭，因此我們城市的發(fā)展要想繼續(xù)保持這一發(fā)展速度，就勢(shì)必要依賴于我國(guó)城市城區(qū)的合理規(guī)劃，比如說(shuō)城市土地價(jià)格分布布局的合理規(guī)劃。城市土地價(jià)格空間分布布局的進(jìn)行要著力于自己內(nèi)部更好實(shí)施方案的建立，切實(shí)的去做到在內(nèi)部做大做強(qiáng)，在外部樹(shù)立好形象的目標(biāo)。只有這樣，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)才能擁有永遠(yuǎn)不會(huì)枯竭的發(fā)展源動(dòng)力，只有這樣，我們房地產(chǎn)業(yè)才能拋開(kāi)那些泡沫經(jīng)濟(jì)，達(dá)到迅速而又平穩(wěn)的發(fā)展。