規(guī)范的市場秩序是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎

[摘要]本文從濱州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，根據(jù)國家房地產(chǎn)業(yè)有關政策，結(jié)合市場發(fā)展形勢，分析市場發(fā)展過程中存在的不足，提出規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展秩序、優(yōu)化市場發(fā)展環(huán)境的措施和辦法，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

[關鍵詞]房地產(chǎn)；秩序；規(guī)范；平穩(wěn)

規(guī)范的秩序是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎，是房地產(chǎn)市場做大做強做優(yōu)的必要條件。打造公平公正、規(guī)范有序的市場秩序，應按照國家房地產(chǎn)業(yè)政策，結(jié)合本地房地產(chǎn)市場實際，研究制定一系列行之有效的管理措施，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

1、房地產(chǎn)市場存在的相關問題

近年來，濱州市嚴格按照相關法律法規(guī)，積極采取一系列行之有效的管理措施，加強房地產(chǎn)開發(fā)管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，優(yōu)化房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境，房地產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出供需平衡、結(jié)構合理、價格穩(wěn)定、秩序良好、品質(zhì)提升的局面。房地產(chǎn)市場在平穩(wěn)健康發(fā)展的同時，也存在因開發(fā)企業(yè)實力偏弱、經(jīng)驗不足等原因，造成延期交房、延期辦證等問題，損害了購房者的合法權益，易引發(fā)各類矛盾糾紛問題。

1.1歷史遺留問題項目長期未徹底解決，存在矛盾糾紛問題隱患

我市個別歷史遺留問題項目長期未徹底解決，引發(fā)矛盾糾紛，此類問題涉及面廣、情況復雜、影響較大，處理難度較大。此類問題成因復雜，既涉及歷史原因，又涉及社會問題，且購房戶眾多，協(xié)調(diào)處理難度較大。

1-2開發(fā)企業(yè)自身原因，引發(fā)一系列問題

個別房地產(chǎn)開發(fā)項目建設方與施工方在合作中存在合同、經(jīng)濟糾紛，施工方通過停止施工、不予配合驗收等方式，要求建設方超額支付合同約定的工程款，造成項目建設停滯、延期交房等問題。開發(fā)企業(yè)因自身實力偏弱、開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗不足，導致建設進度緩慢，不能按照合同約定按期為業(yè)主交房，引發(fā)一系列問題。

1.3購房業(yè)主依法維權意識淡薄

我市購房業(yè)主依法維權意識淡薄，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)合同糾紛、經(jīng)濟糾紛問題，往往要求政府予以協(xié)調(diào)處理，不愿通過司法途徑依法依規(guī)解決。

2、對策和建議

規(guī)范的市場秩序是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎，良好的市場發(fā)展環(huán)境是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的必要條件。打造公平公正、規(guī)范有序的市場秩序，首先要依據(jù)相關法律、法規(guī)，制定切實可行、符合濱州實際的房地產(chǎn)開發(fā)管理模式及辦法，最大限度保護開發(fā)企業(yè)和購房者的合法權益，打造政府放心、企業(yè)有利、群眾滿意的房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境。

2.1強化措施，健全機制，從源頭減少房地產(chǎn)市場矛盾糾紛發(fā)生

（1）建立動態(tài)監(jiān)管模式，對房地產(chǎn)開發(fā)實行“閉合式”管理。推行對市場、項目、企業(yè)“三位一體”的動態(tài)監(jiān)管模式，以開發(fā)項目建設條件意見書制度管理為前置，開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理為龍頭，預售許可及預售資金監(jiān)管為抓手，竣工綜合驗收備案為總閘，形成貫穿土地出讓、建設、銷售、交付全過程的監(jiān)管體系，最大限度地減少盲區(qū)和死角，為我市房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展打下堅買的基礎。

（2）開展綜合整治行動。濱州市將按照全國整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為電視電話會議精神和省、市關于開展房地產(chǎn)領域易發(fā)問題治理工作的安排，持續(xù)開展房地產(chǎn)領域易發(fā)問題三年治理工作，并將集中打擊囤房炒房等違法違規(guī)行為專項行動并入同步開展，實施綜合整治。將由濱州市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組統(tǒng)一領導和組織，開展綜合整治行動，集中打擊囤房炒房等行為，嚴肅查處違法占地、未批先建、違規(guī)售房、哄抬房價、拖延辦證等行為，加強房地產(chǎn)土地出讓、規(guī)劃建設、房屋銷售、明碼標價、交付辦證、二手房交易管理，維護群眾合法權益。

（3）靠前服務，提前預防各類矛盾糾紛問題。創(chuàng)新管理、靠前服務，實行對企業(yè)負責人定期約談機制，在開發(fā)前、開發(fā)中各個環(huán)節(jié)通過“定期約談企業(yè)”等方式，提前告知企業(yè)負責的人相關注意的事項。實行“全面進場入企”常態(tài)化，安排專人深入項目，摸清項目底數(shù)，幫助開發(fā)企業(yè)提前預防和化解各類矛盾糾紛問題，從源頭避免各類矛盾問題的發(fā)生。

（4）加強商品房銷售管理，維護購房者權益。根據(jù)《山東省商品房銷售條例》、《山東省商品房預售資金監(jiān)管辦法》、《濱州市商品房銷售管理辦法》等相關規(guī)定，進一步強化商品房預售監(jiān)管，嚴格商品房預售許可批準條件。對開發(fā)項目建設實行現(xiàn)場監(jiān)控管理，在項目現(xiàn)場安裝影像系統(tǒng)，根據(jù)企業(yè)提報的預售審批方案、工程建設形象進度、建設完成時間節(jié)點等要素撥付商品房預售資金，確保預售資金專項用于工程建設，保障按期建成。對開發(fā)建設手續(xù)實行動態(tài)調(diào)度管理，緊扣各個節(jié)點，督促、指導企業(yè)完善各項手續(xù)，確保項目完工，手續(xù)同步完成，及時交房辦證，維護購房者權益。

（5）實行商品房銷售場所銷售信息公開、公示制度，提高交易透明度。部分非房地產(chǎn)項目在未辦理相關開發(fā)手續(xù)的情況下，違規(guī)面向社會銷售，致使買受人購房后無法辦理相關房屋確權手續(xù)，引發(fā)各類糾紛問題。為進一步規(guī)范房地產(chǎn)交易市場秩序，維護商品房買賣雙方的合法權益，確保交易信息對稱，減少交易糾紛。我市將要求開發(fā)企業(yè)在商品房銷售場所，將預售房屋的證明文件、房源、房價、建設進度、交房日期以及矛盾糾紛協(xié)商解決聯(lián)系人等信息公開公示，以充分保護廣大購房者的知情權，構建公平公正、和諧透明的房地產(chǎn)交易市場環(huán)境。

2.2轉(zhuǎn)變觀念，調(diào)整思路，切實維護房地產(chǎn)市場秩序

（1）屬地負責，部門配合，共同做好矛盾糾紛問題化解工作。房地產(chǎn)領域出現(xiàn)的矛盾糾紛問題，主要因為前期市場發(fā)展不規(guī)范而產(chǎn)生的歷史遺留問題項目，相關矛盾糾紛問題形成較為復雜，相關矛盾糾紛問題化解及市場秩序維護應按照“屬地負責、部門配合”的原則，由屬地政府牽頭，組織相關部門共同協(xié)作、合力處置，研究制定處理歷史遺留問題實施方案，妥善解決相關問題。

（2）營造依法依規(guī)、按照合同處理問題的社會氛圍。按照“訴訪分離”原則，積極引導、幫助當事人通過法律途徑解決相關問題。房地產(chǎn)開發(fā)領域出現(xiàn)的延期交房、違約賠償?shù)葐栴}，均為合同、經(jīng)濟糾紛問題，對行政手段難以協(xié)調(diào)解決的案件，引導責任各方按照相關法律法規(guī)和商品房買賣合同約定條款，依法依規(guī)解決相關問題，營造依法依規(guī)、按照合同處理問題的社會氛圍。

（3）強化宣傳引導。要堅持正面的輿論導向，引導媒體客觀、全面、準確的報道市場信息和政府采取的政策措施，既不能以偏概全，也不能斷章取義。要加大對反面典型的曝光力度，對各類違法違規(guī)、侵害群眾利益的行為，堅決予以曝光并嚴肅處理。