關于我國不動產(chǎn)登記制度問題研究

[摘要]不動產(chǎn)也即是指個人所擁有的房屋及土地的財產(chǎn)，物權法專門作用于保護該財產(chǎn)而產(chǎn)生，其具體是采取房屋登記的方式來針對個人不動財產(chǎn)進行登記，從而由此產(chǎn)生一定的公信力。然而當前我國物權法本身依然存在相應的問題，具體表現(xiàn)在相應的登記制度方面。特別是房屋登記制度方面，當前我國仍然缺乏統(tǒng)一化的房屋登記制度，因此可以說個人的不動財產(chǎn)依然難以獲得有效的法律保護及公示。為此，本文針對我國不動產(chǎn)登記制度存在的問題展開研究，并為此簡要論述以供參考。

[關鍵詞]不動產(chǎn)；登記制度；物權法

不動產(chǎn)登記制度本身是物權法當中的重要構成，對于個人不動產(chǎn)法律效力及公示力的體現(xiàn)而言，是一種有效的方法及手段，這本身是物權法保障個人不動產(chǎn)權利益的重要基礎。當前頒發(fā)及推行的物權法直接對不動產(chǎn)登記制度做出明確的規(guī)定，直接預示我國不動產(chǎn)登記制度開始走向統(tǒng)一發(fā)展的道路。目前國內(nèi)不動產(chǎn)登記制度的缺陷越來越明顯，并且通過研究表明，主要是由于登記制度過于混亂所致。因此，為了能夠?qū)崿F(xiàn)我國不動產(chǎn)的立法趨勢，必須由此不斷完善我國不動產(chǎn)登記制度。

1、當前實施不動產(chǎn)登記制度的意義

當前我國實施不動產(chǎn)登記制度的意義主要體現(xiàn)在以下方面：（1）錢夠有效維護不動產(chǎn)權人的合法權益，并且通過采取對不動產(chǎn)的登記舉措，有效保障了人們在進行不動產(chǎn)交易重的安全性，從而極大的減少了相應的欺詐現(xiàn)象。（2）從客觀的角度來看，不動產(chǎn)登記制度本身還具備相應的反腐倡廉效果，這一特點深受廣大人們?nèi)罕姷闹匾?。尤其是在當今炒房客不斷涌現(xiàn)的時期，人們都希望借助不動產(chǎn)登記制度，直接將此類炒房人員打回原型，以此促使其接受國家乃至群眾們的監(jiān)督。（3）構建完善的不動產(chǎn)登記制度，能夠幫助政府部門更好的掌控當前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場情況，從而直接給房地產(chǎn)行業(yè)制定出宏觀調(diào)控政策作為主要參考的依據(jù)。近幾年，我國頒布和推行不動產(chǎn)登記制度，通過對不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記，必然將節(jié)約大力的人力資源成本，從而極大的降低了政府在行政管理方面的財政支出。

2、目前我國不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)存問題

2.1不動產(chǎn)登記法律混亂

當前國內(nèi)關于不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)、部門規(guī)章制度以及司法解釋等，都表現(xiàn)出明顯的內(nèi)容雜亂，統(tǒng)一標準匱乏的情況，甚至其中有個別規(guī)定相互間存在一定的矛盾問題。比如直接涉及到不動產(chǎn)的《礦產(chǎn)資源法》、《土地管理法》以及《物權法》等，而和不動產(chǎn)登記的行政法規(guī)主要是土地管理法條例與城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓及轉讓條例等。盡管此類法律法規(guī)直接對不動產(chǎn)登記制度的規(guī)定非常詳細，但是本身也呈現(xiàn)出分散的情況。因為這種不動產(chǎn)登記的法律亂想直線增加了登記申請人本身負擔，擴大了地方財政支出，直接降低其效率的同時，致使登記信息產(chǎn)生錯誤，從而給當時對登記信息的查閱帶來極大的不便。

2.2機構整合力度不足

盡管在不動產(chǎn)登記條例中明確支出，不管是國家還是省級層面，其不動產(chǎn)的登記操作，都必須由相應的國家土地資源管理局進行監(jiān)督與指導。而針對下級的市縣級不動產(chǎn)登記調(diào)查可知，一些極個別的國土機構，通常都直接設立了不動產(chǎn)登記部門，但是整體的積極性明顯不高，甚至非常片面的認為當前不動產(chǎn)部門的管理職能及登記職能都沒有進行明確的劃分，因此導致其對各個部門間的協(xié)調(diào)難度直線增大，實際工作開展非常困難。再加上國土資源管理本身的任務非常繁雜，因此比較傾向于將不動產(chǎn)登記機構直接隸屬于地方政府部門，然后經(jīng)由國土部門進行協(xié)調(diào)指導。

2.3不動產(chǎn)登記制度缺乏公信力

不動產(chǎn)登記的公信力對于不動產(chǎn)交易安全性保障而言，真正起到了極為重要的作用。結合當前我國不動產(chǎn)方面的法律法規(guī)來分析，現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度當中，仍然缺乏有效的法律規(guī)定。其具體體現(xiàn)在以下方面：（一）嚴重缺乏推定權利的正當性制度；（二）缺乏足以信賴的登記制度來對交易雙方的交易安全加以保障的規(guī)定。一旦登記制度本身公信力不足，則必然將直接給登記信息下，專門從事交易活動的第三人造成諸多麻煩。比如，一些不動產(chǎn)登記名義人可直接隱瞞自身真實權利，從而進行不動產(chǎn)的買賣，買受人方面，其主要是結合相應的登記信息來進行交易操作，一旦交易完成后，如果真實權利人以自身為所有權人進行抗辯，這樣必將直接給買賣人的財產(chǎn)帶來嚴重損失。

3、我國不動產(chǎn)登記制度問題的完善策略

3.1制定不動產(chǎn)登記程序法律規(guī)范

在全國人大共同制定的物權法當中，就明確了針對不動產(chǎn)的物權模式，并且直接和登記的模式與規(guī)范實現(xiàn)良好的統(tǒng)一。同時，其還在不動產(chǎn)登記條例方面，深入完善了關于不動產(chǎn)登記的法律規(guī)章制度。盡管當前我國現(xiàn)行的、有關不動產(chǎn)的法律條例相對較多，但其中仍然有極個別的法律條例存在重疊、不協(xié)調(diào)乃至重復的問題。為此，筆者建議完善此類法律法規(guī)，并且在時機成熟的背景下，可直接將《不動產(chǎn)登記暫行條例》直接升級為正式的法律法規(guī)。從而據(jù)此來明確我國不動產(chǎn)登記的效力、程序及性質(zhì)等，由此促使我國不動產(chǎn)登記制度更加完善。

3.2強化機構整合力度

在問題內(nèi)容當中提出了市縣級國土資源管理部門，因為內(nèi)部缺乏相應的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，因此對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構的認識明顯不足。并且其針對不動產(chǎn)登記條例的貫徹實施不全面，在整體思想上不夠統(tǒng)一，具體存在相應的畏難情緒。為此，筆者直接建議國土資源部必須適當?shù)呐汕蚕鄳亩綄藛T，對地方所開展的不動產(chǎn)登記工作進行監(jiān)督與指導，最終由此來保障不動產(chǎn)登記機構的優(yōu)化整合。

3.3構建針對不動產(chǎn)登記審查的制度

要先保證不動產(chǎn)交易的穩(wěn)定性，就必須樹立起物權變動的公信效力，但是通常進行登記的公信力，大都是由登記信息真實性直接決定。因此如何實施實質(zhì)化的審查制度，直接成為檢驗登記信息的重要基礎和前提。當前我國物權法的應有仍然處于初步階段，一些實質(zhì)性審查工作的開展幾乎都需要大量的人力與資金加以保障，由此致使物權法中并沒有明確規(guī)定不動產(chǎn)登記必須開展實質(zhì)性的審查工作。不過，從實際情況來分析，其實質(zhì)的審查工作很難獲得全面有效的落實，甚至還將直接致使相應的登記信息錯位，從而直接對不動產(chǎn)交易的利益雙方帶來巨大的損失。因此，就必須頒布相應的不動產(chǎn)登記審查制度，并深刻貫徹落實該制度。

結語：

綜上所述，當今社會解決發(fā)展迅速，不動產(chǎn)直接成為人們生活與工作必不可少的內(nèi)容。然而我國不動產(chǎn)登記制度本身仍然存在許多問題以待解決。針對此類問題，就必須制定不動產(chǎn)登記程序法律規(guī)范、強化機構整合力度以及構建針對不動產(chǎn)登記的審查制度。只有這樣才能切實促使不動產(chǎn)登記制度獲得更好的完善及發(fā)展。