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    房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險因素及評價分析

    2017-04-12 00:00:00肖鵬

    【摘要】最近幾年房地產(chǎn)事業(yè)正在如火如荼的進(jìn)行,房地產(chǎn)開發(fā)是一種需要大量投資以及高風(fēng)險的行業(yè),因此需要在開發(fā)過程中對存在的風(fēng)險要素進(jìn)行分析,以此最好的規(guī)避一些風(fēng)險,尤其是要做好前期的調(diào)研工作、設(shè)計還有招標(biāo)工作,完成項(xiàng)目階段的成本開發(fā)以及房地產(chǎn)風(fēng)險投資管理,讓管理的方式和管理的手段也得到更多的強(qiáng)化,因此以下對房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險因素及評價分析,借此希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)者提供幫助。

    【關(guān)鍵詞l房地產(chǎn)開發(fā);投資;風(fēng)險因素;評價;分析

    房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工程,其中包含多個方向的工作還有多種環(huán)節(jié),因此在節(jié)約成本和減少風(fēng)險的情況下需要對存在的投資風(fēng)險因素進(jìn)行研究分析,爭取能夠在激烈的市場競爭環(huán)境下減少房地產(chǎn)的投資風(fēng)險,讓開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)都能夠正常有序的進(jìn)行,在市場上也能夠取得更大的成功。

    1、房地產(chǎn)投資階段的風(fēng)險因素分析

    1.1決策階段的風(fēng)險

    政策性的風(fēng)險,政策性的風(fēng)險主要是有政府方面的政策變化所產(chǎn)生的諸多風(fēng)險,這樣就可能給投資商帶來更多的經(jīng)濟(jì)損失,在中國,需要走宏觀調(diào)控的道路,政策上的變化也構(gòu)成了一定的投資風(fēng)險。例如,在2013年,因?yàn)槲覈雠_了關(guān)于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)宏觀調(diào)控方面的政策,后續(xù)還對國有土地的使用方式進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓,讓很多房產(chǎn)投資者在收益目標(biāo)上發(fā)生改變,投資也出現(xiàn)了多方面的困難。

    類型性風(fēng)險。不同類型的房地產(chǎn)公司在投資方面有不同的方式,也有不同的顯現(xiàn),一些房地產(chǎn)對于住宅還有公寓以及別墅辦公樓等等進(jìn)行投資,因此所存在的投資風(fēng)險就是不同的。在風(fēng)險的抵御上也是不同的,并且在決策階段當(dāng)中,還需要選擇更好的物業(yè)管理方式,分清物業(yè)管理的類別,讓風(fēng)險能夠盡量的降低。

    區(qū)位風(fēng)險。區(qū)位風(fēng)險主要是房地產(chǎn)建設(shè)的位置選擇,這就是需要對社會發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況還有自然環(huán)境等等多方面的情況進(jìn)行研究分析,例如,當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還有經(jīng)濟(jì)增長的基本情況以及人口條件等等。例如,某地的房地產(chǎn)選擇一塊位置,附近有名校,建立學(xué)區(qū)房,后續(xù)國家政策發(fā)生變化取消學(xué)區(qū)房,因此投資遭到損失,出現(xiàn)了較大的風(fēng)險。

    1.2建設(shè)階段的風(fēng)險分析

    在工程建設(shè)的過程中存在一定的工期風(fēng)險,例如,承包商對于項(xiàng)目的特點(diǎn)沒有進(jìn)行更好的預(yù)估,也忽略了其中存在的種種施工困難,在施工的組織設(shè)計當(dāng)中出現(xiàn)了不當(dāng)?shù)男袨?,也低估了施工可能遇到的非常?fù)雜的地質(zhì)條件,由此就會導(dǎo)致施工工期的延誤現(xiàn)象。一些新的材料和技術(shù)都不能投入到使用過程中,因此嚴(yán)重的給房地產(chǎn)的開發(fā)商帶來了諸多的問題和困難。

    公眾干預(yù)的風(fēng)險分析。房地產(chǎn)的建立對于居民有一定的利益,公眾也能夠自覺的進(jìn)入到當(dāng)?shù)禺a(chǎn)建設(shè)的干預(yù)過程中,如果有對項(xiàng)目不利的行為就會導(dǎo)致開發(fā)商產(chǎn)生多種損失。

    1.3利率風(fēng)險

    由于房地產(chǎn)投資的數(shù)額非常多,投資過程中也需要大量的資金,因此房地產(chǎn)也有開發(fā)周期非常長的特點(diǎn),房地產(chǎn)的投資,如果銀行在利率上發(fā)生變化就會產(chǎn)生相應(yīng)的風(fēng)險,一般來講,如果市場上的利率有比較小的變動,那么房地產(chǎn)的價值也會相應(yīng)的產(chǎn)生一些變動的情況,利率非常低,昌地產(chǎn)的銷售額就需要做出更多的提升,兩者之間是相反的。

    2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的預(yù)防措施分析

    2.1決策階段的預(yù)防措施分析

    對人才進(jìn)行儲備還需要進(jìn)行人才隊(duì)伍的有效建設(shè),充分的隊(duì)伍工作的可行性進(jìn)行研究分析,強(qiáng)化對房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的研究和預(yù)測,讓國際國內(nèi)的市場政策都能夠更好的掌握在工作人員的手中,了解國家發(fā)展的大政方針,對市場供求情況以及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行理性化的判斷,只有這樣才能夠制定出有效的投資方案。在工作態(tài)度上要樹立起正確的風(fēng)險態(tài)度,強(qiáng)化對風(fēng)險材料的理解還有對風(fēng)險材料的搜集工作,做好多方面的對比,強(qiáng)化風(fēng)險投資理論的學(xué)習(xí),關(guān)注此方面的管理工作。建立起風(fēng)險管理制度,有專門的人員對風(fēng)險進(jìn)行學(xué)習(xí),對考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行研究,建立獎懲制度,安排相應(yīng)的使用措施,在實(shí)際管理中嚴(yán)格的執(zhí)行相關(guān)的規(guī)定,只有這樣才能夠建立起風(fēng)險管理的機(jī)制,也能夠編制出風(fēng)險管理的相關(guān)計劃。

    2.2開發(fā)前的投資風(fēng)險預(yù)防

    在開發(fā)之前需要和政府以及各項(xiàng)管理部門還有金融機(jī)構(gòu)等等建立起更好的關(guān)系,做好溝通,獲得多個部門對房地產(chǎn)開發(fā)過程中地塊的確認(rèn)。還需要對征地、拆遷以及補(bǔ)償?shù)确矫娴膯栴}進(jìn)行確認(rèn),讓設(shè)計方案被政府等部門審核通過,然后做好詳細(xì)性的設(shè)計和分析,通過最佳的融資方案節(jié)約資金的使用。按照現(xiàn)實(shí)情況以及招標(biāo)過程中的相關(guān)能力進(jìn)行工程特點(diǎn)的研究和分析,對發(fā)包的方式進(jìn)行理解,做好合同的審批工作。

    2.3工程建設(shè)階段的風(fēng)險預(yù)防

    開發(fā)商需要明確竣工的日期,然后對工程的質(zhì)量還有安全等等要求進(jìn)行明確,這樣在進(jìn)行投資時就能夠給有更多的籌碼,相關(guān)的新技術(shù)還有新工藝可以得到很多的使用。按照的對工程預(yù)付款還有進(jìn)度款進(jìn)行研究,保障季度施工的正常運(yùn)行,按照施工的成本進(jìn)行施工過程的管理,也需要做好監(jiān)理工作,定期的進(jìn)行現(xiàn)場的觀察和了解,發(fā)布調(diào)度會議。在前期還需要做好多方面的調(diào)研工作,這樣投資才能夠更加可靠,讓投資更加詳細(xì)的定位,整個工程的效益才能夠顯現(xiàn)出來,做好投資的預(yù)估工作,了解利率發(fā)展情況,還需要對目標(biāo)客戶群體進(jìn)行分析,保障此過程中設(shè)計和建議能夠更好的確定,保障營銷的基本方案適宜,減少前期成本的投入。

    結(jié)語:

    綜上所述,本文對房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險因素及評價進(jìn)行了分析和研究。房地產(chǎn)事業(yè)正在如火如荼的進(jìn)行,因此作為開發(fā)商要想獲得更多的利益就需要對前期的投資進(jìn)行有效的分析和處理,讓投資也更有效果,只有這樣才能夠減少投資過程中所產(chǎn)生的種種風(fēng)險,才能夠讓投資的效用顯現(xiàn)出來。除此之外,還需要對人才的素養(yǎng)進(jìn)行提升,培養(yǎng)專業(yè)化的意識,減少風(fēng)險性問題的存在。希望本文的分析和研究對于房地產(chǎn)投資者能夠帶去一定的建議,提升投資效率。

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