站在懸崖邊上的加拿大

房產(chǎn)泡沫正在成為全世界的噩夢。

人們還沒有從北京政府對房地產(chǎn)市場接二連三的去泡沫措施中緩過神來，就聽到大洋彼岸比肩作戰(zhàn)的兄弟團(tuán)隊(duì)傳來噩耗。

近日，加拿大最大的非銀行房貸供應(yīng)商Home Capital Group突然遭遇流動性危機(jī)，導(dǎo)致股價暴跌，瀕臨倒閉邊緣。究竟發(fā)生了什么事呢？通俗點(diǎn)說就是這家機(jī)構(gòu)平時吸收儲戶的資金去做住房貸款，本來是件皆大歡喜的事，但是隨著加拿大樓市泡沫逐漸加大，市場恐慌情緒日益蔓延，儲戶們擔(dān)心買房人斷供對自己的資金構(gòu)成威脅，于是紛紛抽離資金，從3月28日到4月24日不到一個月的時間，資金從該機(jī)構(gòu)的高利儲蓄賬戶存款賬戶中持續(xù)流出，總共減少了5.91億美元，并且撤資行為還在升級。

如果沒有HOOPP（渥太華健康醫(yī)療養(yǎng)老計(jì)劃）提供的20億加元緊急貸款，Home Capital Group此刻或許已經(jīng)遭遇破產(chǎn)，而且很有可能導(dǎo)致加拿大近代史上最大規(guī)模的銀行投資機(jī)構(gòu)擠兌事件。

恐懼導(dǎo)致攻擊。由于樓市泡沫恐慌導(dǎo)致的擠兌事件還在持續(xù)發(fā)酵。

來做一道填空題，問：目前加拿大房地產(chǎn)行業(yè)處于何種情況？答：加拿大目前正處于轟轟烈烈的地產(chǎn)投機(jī)時代。加拿大統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，加拿大建筑業(yè)和其他地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)合計(jì)占到全國GDP的15.5%。今年以來，加拿大近55%的區(qū)域房價上漲了至少10%。目前加拿大房地產(chǎn)業(yè)仍在蓬勃發(fā)展，根據(jù)加拿大抵押貸款和房屋公司統(tǒng)計(jì)，整個加拿大3月份房屋開工量飆升～_253720個，達(dá)到2007年9月以來最高水平。華爾街見聞此前文章提到，在多倫多地區(qū)，房價在過去幾個月一直以20%一30%的驚人速度同比上漲。

蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)背后是政府在推波助瀾。自2009年以來，加拿大經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢艱難，政府實(shí)行的低利息政策對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的刺激效果并未實(shí)現(xiàn)預(yù)期，對房地產(chǎn)的推動倒是出乎意料，加拿大的GDP增速在去年四季度已經(jīng)達(dá)到了2.5%水準(zhǔn)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)立頭功。

以加拿大BC省為例，當(dāng)?shù)卣宄刂溃绻腥魏问虑橛绊懙皆撌〗?jīng)濟(jì)發(fā)展所深度依賴的房地產(chǎn)發(fā)展，全省經(jīng)濟(jì)會立刻出現(xiàn)停滯。因?yàn)樵诩幽么驜C省，22%的經(jīng)濟(jì)活動都與住宅建筑和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)，房地產(chǎn)對該省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性可見一斑。據(jù)美國媒體Business insider消息，BC省去年夏天曾嘗試向外國投資者征收房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，但實(shí)施不久房地產(chǎn)市場就受到顯著影響。轉(zhuǎn)讓稅實(shí)施四個月后，該省經(jīng)濟(jì)增速大幅下滑22%，這促使BC省政府放棄延長房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅的計(jì)劃。與此同時，BC省開始向首次購房者提供補(bǔ)貼——免息貸款，最高可達(dá)37500美元，以幫助買方交清首付。為遏制火爆的住房投機(jī)，加拿大聯(lián)邦政府設(shè)定了購房首付要求，BC省這一舉措?yún)s是為讓買家擺脫首付困擾，因此更加助長房地產(chǎn)市場泡沫。

加拿大房地產(chǎn)市場即將出現(xiàn)恐慌性拋售，知名金融博客Zerohedge主要從五個方面論證自己的判斷：

第一，房價普漲

加拿大房地產(chǎn)協(xié)會（CREA）3月15日稱，加拿大平均房價在2月份上漲3.5%，為519，521加元，該數(shù)據(jù)還在繼續(xù)受到全國最大、交易最活躍的多倫多市場的影響，被不實(shí)地抬高。多倫多目前獨(dú)立屋的均價已超過150萬加元。在周邊地區(qū)，獨(dú)立屋的均價也已超過100萬加元。在過去一年里，大多倫多（GTA）的獨(dú)立屋均價增長了26%，公寓價格增長了近19%，周邊城市均價更是暴漲30%。加拿大房地產(chǎn)平均價格漲幅早就已經(jīng)超越美國的房地產(chǎn)市場。

環(huán)境宜居為多倫多房價飛速上漲插上了騰飛的翅膀。作為加拿大最大的城市，安大略省的省會，多倫多坐落于安大略湖西北岸的南安大略地區(qū)。由于這里的犯罪率極低、怡人的環(huán)境，多倫多被評為是全球最宜居的城市之一，連續(xù)多年占據(jù)全球宜居城市排行前十名。多倫多在2016年毫無懸念地成為世界主要城市中房價上漲最快的城市。

第二，人均住房比例

目前加拿大約有70%的居民擁有自己的住宅，這個住房比例是全球最高的。相比之下，2006年美國房地產(chǎn)市場泡沫破裂前夕，美國擁有住宅的民眾比例也幾乎達(dá)到了與加拿大當(dāng)前水平一樣的高度。此后，隨著房地產(chǎn)市場崩盤，美國人均住房比例也下降至過去五十年以來最低水平。

第三，家庭負(fù)債比例

過去十年中，加拿大家庭開支總額一路上升，低利率環(huán)境是刺激消費(fèi)開支的主要催化劑。因此，目前加拿大家庭中負(fù)債與收入的比例已經(jīng)高達(dá)169.4%，這個數(shù)字比2006年時加拿大家庭負(fù)債與收入比例146%出現(xiàn)大幅上漲。

第四，房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系

用于建造公寓住宅的起重機(jī)幾乎已經(jīng)成為加拿大多倫多地區(qū)的一道風(fēng)景。與此同時，加拿大其他地區(qū)的居民房屋建造活動也變得十分火熱。目前，在加拿大全國經(jīng)濟(jì)總量中，房地產(chǎn)建造市場所占的比例已經(jīng)高達(dá)12%。從歷史角度來看，上一輪美國房地產(chǎn)牛市中，房地產(chǎn)市場也成為美國經(jīng)濟(jì)增長的一大驅(qū)動力。

第五，政府否認(rèn)房地產(chǎn)市場存在泡沫

2005年，時任美聯(lián)儲主席的伯南克公開表示，美國房地產(chǎn)市場價格大幅上漲主要反映了美國經(jīng)濟(jì)基本面十分強(qiáng)勁的因素，包括就業(yè)崗位和人口快速增長。反觀加拿大方面，作為加拿大央行，在政策執(zhí)行方面，除了關(guān)注GDP增長，同時也要關(guān)注就業(yè)市場和通脹水平。去年第四季度，即便加拿大的GDP增長已經(jīng)拿出了2.5%的驕傲戰(zhàn)績，加拿大央行卻一再推諉，對于加息只字不提。加拿大央行行長Poloz談及2.5%的GDP增長數(shù)據(jù)時并無欣喜之意，外界猜測，Poloz很可能已經(jīng)清楚地意識到，加拿大目前經(jīng)濟(jì)增長的喜人態(tài)勢更多是由房地產(chǎn)信貸周期所推動，而缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基本面驅(qū)動。

看到加拿大房地產(chǎn)所面臨的一系列問題，有沒有似曾相識？