淺析房地產項目中風險的評估和管理

李松崗+劉新莎

摘 要：房地產項目的實施過程存在著很多風險，正確地對待、評價、處理過程風險，必須站在項目管理的戰(zhàn)略高度，從項目啟動組織到實施過程管理，全過程、全方位地的控制，加強對風險的管理，是保證項目目的、項目目標實現的關鍵。所以本文對房地產項目中風險的評估和管理進行了研究。

關鍵詞：房地產；項目風險；評估管理

一、房地產開發(fā)項目的風險分析

1.項目的定位風險。項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風險，也是項目開發(fā)過程中，最大的風險，屬項目建設的決策性失誤風險，按照風險影響范圍劃分屬于總體風險（決策風險），從某種程度上講，其結果也是不可管理風險。

據調查，目前中國工程管理人員的現狀是：技術素質較強，管理綜合素質普遍不高，人文基本素質、尤其是國際化素質較為薄弱。在工程管理人才總量不足的前提下，工程實踐中所需要的既懂工程技術、又精通工程管理、具有較強的人文、法律素質和國際化觀念的中高級管理人才尤其十分匾乏。

2.項目的質量風險。包括：在項目決策階段由于經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規(guī)范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照通過造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業(yè)人員對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”（實際上就是“質量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等，因“質量”問題造成的糾紛沖突形成的風險（可控制風險）。

3.項目的合約履行能力風險。在項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監(jiān)理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現控制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩。

雖然當前已實行了執(zhí)業(yè)資格考試制度，但考試中理論性內容較多，有豐富實踐經驗的從業(yè)人員記憶力較差很難通過考試，年輕人記憶力較好比較容易通過，但沒有多少實踐經驗，從而出現較嚴重的“掛靠”現象，使得執(zhí)業(yè)者和實際在崗管理者并非同一個人，管理者整體素質并不能滿足當前的要求，也制約了素質的進一步提高。其次，要具備較強的管理和經濟素質，許多建筑工程管理人員對經濟學和管理學方面的知識知之甚少，認為有經驗就行，但隨著市場經濟向縱深發(fā)展，各種經濟關系，縱橫交織，錯綜復雜，這要求建筑工程管理人員必須有良好的經濟學造詣和管理學修養(yǎng)。

從20世紀80年代以來，為了加強工程建設管理，提高建筑工程技術和管理人員素質和工作水平，我國國家人事部與建設部一起，相繼在建設工程領域建立了多種執(zhí)業(yè)資格制度，勞動部和社會保障部等部門還設立了眾多的職業(yè)資格認證制度，雖然當前已經有這一整套的執(zhí)業(yè)資格制度，但現實中存在著大量的“掛靠”現象，很多年輕人考執(zhí)業(yè)資格證的唯一目的就是為了“掛靠”獲得相應的收入，現實生活中有一部分執(zhí)業(yè)人員和實際的在崗管理人員并不是同一個人，這從根本上制約了建筑工程管理人員素質的提高。

我國當前高層次的建筑管理人員很大一部分都是從基層中上來的，現場經驗非常豐富，但很多人文化水平都比較低缺乏對管理知識的系統學習，管理工作基本都靠自己的經驗對付，缺乏現代知識的武裝，思想觀念落后，缺乏創(chuàng)新精神，正是這種現狀導致了工程管理人員在管理素質方面存在的缺乏領導風范，管理者的人格魅力缺失，對員工的凝聚力不強；不善授權和合理分工；協調能力欠缺和資本運作能力差等問題。

目前各種建筑類執(zhí)業(yè)資格考試中最大的共同點就是大部分考試內容都在教材上，很多內容都需要記憶，對實踐經驗要求并不嚴格，雖然對工作年限有要求，但沒有要求具體是在什么崗位上的工作年限，這樣很多年輕人的記憶力很好可以一個人考很多個證，但一些年紀大的有豐富實踐經驗的人由于記憶力較差所以很難通過考試，而建筑工程管理人員需要職業(yè)者既有理論知識也要有豐富的實踐工作經驗，這使得取得執(zhí)業(yè)資格的大部分人最終并不能達到合格的建筑工程管理人員素質要求。

為了保證建筑工程管理人員素質和工作水平，除了要嚴格執(zhí)行執(zhí)業(yè)資格外，對于取得執(zhí)業(yè)資格后的實際管理水平也要有一個公正的考核制度，這就要求對已經具備執(zhí)業(yè)資格的人員有一個有效的績效考核制度。可以定期的或不定期的從各方面了解各執(zhí)業(yè)人員的工作能力和成果，對那些不具備素質要求的執(zhí)業(yè)人員應取消其執(zhí)業(yè)資格，以此激勵建筑管理人員在取得執(zhí)業(yè)資格后仍要不斷提高自身素質。

二、開發(fā)商規(guī)避項目風險的對策建議

1.建立或附設企業(yè)經常性信息收集和處理機構，研究國家和區(qū)域經濟政策、行業(yè)政策，對本地區(qū)各個區(qū)（段）域的規(guī)劃、土地、項目（包括在建和意向）、適宜項目情況，做及時、準確的分析，為企業(yè)經營決策提供準確依據。

2.合理配備具備基本崗位技能和知識的營銷、開發(fā)、技術工作人員，加強崗位技能培訓，提高綜合知識能力，提高風險的分析、識別、評價能力，培養(yǎng)知識面寬、具有科學態(tài)度又有主動工作熱情的“研發(fā)”隊伍，結合企業(yè)文化建設，結合企業(yè)規(guī)章制度制定，用支持、鼓勵、監(jiān)督、檢查、改進等方法，把企業(yè)產品的研發(fā)作為“龍頭”對待。

3.由于決策失誤所造成“決策風險后果”的嚴重性，企業(yè)決策層必須有合理知識結構的高級經營、技術管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識和風險識別、判斷、處理能力，有計劃、組織、溝通、協調能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國家及地方政府相關行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。

三、結語

房地產項目的建設是一個有較長周期的過程，項目的一次性、不可重復性特點和過程中太多的不確定因素，構成了項目過程的各種風險，風險充斥在每個過程（活動）。從某種程度上講，項目建設的過程實際上就是風險管理、規(guī)避風險的過程，而風險管理（識別、分析、評價、處理）是靠企業(yè)的“團隊”的力量，靠管理水平、管理經驗、職業(yè)道德和知識水平進行的，每個風險的規(guī)避、緩和、轉移都是綜合管理的結果。因此，客觀看待風險，對風險進行有效的管理，就會減少或規(guī)避風險對企業(yè)經營目的和效果的不利影響。

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