試論投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)減值實務操作難點及策略

龍艷

摘要：在企業(yè)投資性房地產(chǎn)的財務核算過程中，資產(chǎn)減值的判定與核算是重要的組成部分。但在實際操作中，由于種種原因，財務人員在判定投資性房地產(chǎn)的價值方面遇到不小的困難。本文就目前投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)減值核算存在的難點進行分析，并找出具體的對策。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；資產(chǎn)減值；難點與策略

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)往往價值重大，對企業(yè)資產(chǎn)、利潤的核定影響不菲。會計準則要求，企業(yè)應對所持有的投資性房地產(chǎn)進行單獨設立科目核算和進行價值估算，以更加準確、直觀的反映企業(yè)所持有的資產(chǎn)價值。

一、關(guān)于投資性房地產(chǎn)的概念

（一）概念

按照準則定義，投資性房地產(chǎn)指為了獲得租金或資本增值，或兼具兩者目的而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的范圍較廣，主要包含已經(jīng)出租土地使用權(quán)、持有并且準備在增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已經(jīng)出租出去的建筑物。企業(yè)需對這些資產(chǎn)采用投資性房地產(chǎn)科目進行核算，根據(jù)準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)需進行獨立核算與單獨計量。

（二）主要特征

一是投資性房地產(chǎn)持有的目的不是直接用于出售的。根據(jù)我國會計準則的有關(guān)規(guī)定，直接利用銷售差價獲利的不動產(chǎn)，應該被定義為存貨而不屬于投資性房地產(chǎn)。

二是投資性房地產(chǎn)具有使用壽命長的特點，為此就需要特別注意投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出問題。

三是對企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的是能夠享有租金或者是獲得資本的增值。在會計準則中，對于這部分資產(chǎn)的核算則需要按照實質(zhì)重于形式的原則來加以確認。

二、資產(chǎn)減值的計量

（一）判斷減值跡象

按照謹慎性原則，企業(yè)應該在每個會計期末對各項資產(chǎn)進行減值測試，判斷其是否出現(xiàn)了減值跡象。如發(fā)現(xiàn)某項資產(chǎn)或資產(chǎn)組已經(jīng)出現(xiàn)減值跡象，則應當估計其可收回金額的多少，以確定資產(chǎn)減值可能出現(xiàn)的損失。反之，則無需估算可回收金額，同時說明資產(chǎn)未發(fā)生減值。

（二）判定減值資產(chǎn)的類型

多數(shù)企業(yè)的非流動資產(chǎn)主要有以下類型：長期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等。當判斷資產(chǎn)發(fā)生減值時，在進行減值確認和計量前，應該明確減值資產(chǎn)的類型。

（三）明確減值測試的方法

資產(chǎn)減值測試可根據(jù)是否能夠單獨計量或核算進行分別測試：（1）按單項資產(chǎn)進行測試。所謂單項資產(chǎn)即該資產(chǎn)能獨立核算，此類資產(chǎn)發(fā)生減值測試的可收回金額也可獨立計算。（2）按資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合進行測試。企業(yè)資產(chǎn)若不能單獨計量，需要以資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合的形式核算，在該類資產(chǎn)發(fā)生減值跡象時，應以資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合為單位確定其可收回金額。

（四）在期末確定減值金額

可回收金額以公允價值減去處置費用后的凈額與資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者中孰高計算。兩種計算結(jié)果只要其中一項金額超過資產(chǎn)賬面價值，就意味著該資產(chǎn)未發(fā)生減值。反之，就需要將資產(chǎn)賬面價值減記至可回收金額。

三、資產(chǎn)減值計量實務中存在的難點

（一）公允價值難確定

公允價值判斷原則，按照會計準則應按照以下順序來確定：一、公平的交易銷售價格；二、活躍市場中的市場價格；三、以最佳信息為依據(jù)進行的估算。盡管方法多樣，但在現(xiàn)實中，公允價值很難獲得：同類資產(chǎn)在不同的市場中會有不同的價格；由于衡量資產(chǎn)價值的因素很多、影響較廣，企業(yè)難以在市場中找到“類似的資產(chǎn)”；即使采用合同約定價格，由于企業(yè)實際商務考慮因素較多，也并不能夠簡單認可其公允性；中介機構(gòu)專業(yè)能力更強，但頻繁鑒定將產(chǎn)生高額的評估成本。

（二）資產(chǎn)組難確定

在會計準則中，對那些難以單項計提減值準備的資產(chǎn)是要求以該資產(chǎn)所屬的資產(chǎn)組做為減值準備計提的基礎(chǔ)。就國內(nèi)現(xiàn)狀來看，許多企業(yè)并不能輕易將資產(chǎn)分類和確定資產(chǎn)組。在操作處理過程中，許多財務人員由于自身業(yè)務水平有限，對單項資產(chǎn)難以計提減值準備則選擇最簡單的賬務處理方式。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因系：當財務人員分類確定資產(chǎn)組時，劃分方法的不同，使得企業(yè)不能準確的判斷該項資產(chǎn)是否已經(jīng)發(fā)生了資產(chǎn)減值現(xiàn)象，因此比例的計提、金額的確認等不確定因素都將導致企業(yè)在資產(chǎn)組計提方面遇到諸多問題。

（三）會計人員的職業(yè)判斷能力有待提高

企業(yè)在經(jīng)營過程中往往受到所在市場環(huán)境不斷變化的影響，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營也由此存在諸多變數(shù)，財務人員應準確了解實際情況，并根據(jù)外在條件的變化運用專業(yè)知識準確合理的做出判斷，對資產(chǎn)進行減值計算時在計提方法、計提比例應根據(jù)企業(yè)的自身情況選擇、判斷。但計提是否能真實合理的反應資產(chǎn)的實際狀況，依然存有不確定性。通過會計人員專業(yè)知識來判斷資產(chǎn)是否發(fā)生減值，已確認減值的資產(chǎn)價值是否已回升，僅依靠會計人員個人的職業(yè)能力是難以滿足的。由于財務人員往往遠離市場，不足以及時準確掌握市場動向，更易造成資產(chǎn)減值損失確認、計量的隨意性。

四、投資性房地產(chǎn)核算減值存在困難的對策

（一）加大外部監(jiān)管力度

對財務信息的真實性、完整性進行大力的監(jiān)督與管理，才能良好的維護會計準則的權(quán)威，企業(yè)和個人都有責任與義務配合監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象應進行嚴肅處理。

（二）完善市場化手段機制

資產(chǎn)減值的確認和計量范圍是在歷史成本計量方式的基礎(chǔ)上完成的，具有較強的導向性、實操性。更公開、透明、準確的市場價格將有助于企業(yè)更充分的掌握資產(chǎn)的公允價值。

（三）繼續(xù)完善財會報表制度

首先，財務報告數(shù)據(jù)應符合完整性、真實性要求，一些關(guān)鍵事項、重要事項的披露不能存在漏項、虛報等現(xiàn)象。其次，投資者、使用者、決策者需要企業(yè)財務報告中的會計信息，這些財務信息必須真實可靠且易于查驗。企業(yè)高層會依據(jù)財務報告中的相關(guān)信息，對企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略決策做出判斷。企業(yè)戰(zhàn)略的發(fā)展不僅與企業(yè)自身有關(guān)，也同時與財務個人事業(yè)發(fā)展息息相關(guān)，因此提高企業(yè)會計信息的真實性是十分重要的。各項資產(chǎn)減值準備的計提程序、方法在準則中未做強制的要求，僅僅需要披露計提的結(jié)論，這需要企業(yè)在計提資產(chǎn)減值時應從企業(yè)的自身實際情況著手，選擇合適的計提程序與方法，通過財務報告中的披露反映企業(yè)這一現(xiàn)象。

（四）改進企業(yè)內(nèi)部控制

內(nèi)部控制有助于保證會計資料的真實合法、保護企業(yè)財產(chǎn)的安全完整。雖然會計準則是規(guī)范資產(chǎn)減值正確計量的依據(jù)，但各企業(yè)仍需在內(nèi)部控制、治理結(jié)構(gòu)，特別是重視資產(chǎn)管理與資產(chǎn)價值估算等方面需要不斷完善。企業(yè)應根據(jù)自身的實際情況，建立適合企業(yè)自身的內(nèi)部控制體系，從內(nèi)控中加強對資產(chǎn)減值的管理工作，使企業(yè)的資產(chǎn)能真實的反應其價值。

（五）強化會計人員的職業(yè)培訓

會計人員專業(yè)技能的高低對企業(yè)會計信息所反映經(jīng)濟業(yè)務的真實性、完整性、準確性都有直接重大影響，影響企業(yè)財務管理水平和經(jīng)營與發(fā)展。財務人員需定期開展有關(guān)內(nèi)控、稅務與核算要求等相關(guān)培訓。企業(yè)財務人員工作職責絕不僅限于核算本身，而需要全面了解企業(yè)業(yè)務與市場環(huán)境。不斷提高財務人員對市場的了解和對投資性房地產(chǎn)實際使用情況的了解，提升財務人員的專業(yè)判斷能力，才能更真實、準確的反映資產(chǎn)價值。

五、結(jié)束語

綜上所述，隨著企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)日益增加，為更加真實準確的反映投資性房地產(chǎn)的價值，需要在加大外部監(jiān)管力度的同時完善市場機制與手段，改進企業(yè)內(nèi)部控制，使企業(yè)各職能部門相互協(xié)助，有效協(xié)調(diào)各職能部門的運轉(zhuǎn)情況，從而保證財務報表的完整與準確，為企業(yè)的投資者、經(jīng)營者提供真實的財務數(shù)據(jù)。

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（作者單位：中新天津生態(tài)城投資開發(fā)有限公司）