基于土地儲備貸款特點的財務風險探究

陳小燕

【摘 要】相比較其他貸款而言，土地儲備貸款的特點是十分突出的，這是國家層次上的貸款，是法律有效保護以各市、縣為單位的基于土地儲備之上的貸款。土地儲備貸款說到底也是一種融資的方式，但和一般項目融資的區(qū)別還是很大的。綜合多方面的情況來看，當前我國土地儲備貸款面臨著許多財務風險，基于土地儲備貸款特點談財務風險是仍是十分必要的。

【關鍵詞】土地儲備；貸款；財務風險

一、引言

土地儲備在很長一段時間以內(nèi)，都是地方政府開展土地管理，進行土地資源合理調(diào)控配置的關鍵點。土地儲備衍生出了土地貸款，這使地方政府融資有了更多的新方式，地方財政也有了融資更多的可能性，地方政府也能以資金進行相關的服務活動。當前，我國土地儲備貸款財務風險能有效規(guī)避，將防范土地儲備貸款財務風險真正落到實處，地方政府才可能保證正常的社會性服務，進一步充沛地方政府的可用資金，進而才有可能在社會穩(wěn)定、服務人民上有所建樹。

二、關于土地儲備貸款特點論述分析

1.土地儲備貸款主體只能是法律規(guī)定的土地儲備機構(gòu)，和地方政府財政有著密切關系

土地儲備貸款的主體，有支撐性文件說明。按《土地儲備管理辦法》的規(guī)定，土地儲備主要是由土地儲備機構(gòu)來進行的，且只有法律規(guī)定的土地儲備機構(gòu)才可以開展這項工作。因此，由于土地儲備貸款這類特殊的主體，如果要進行，土地儲備貸款，也必須是這類機構(gòu)才有資格。說到底，土地儲備貸款就是專門針對土地儲備機構(gòu)而開展進行的，這是我國法律法規(guī)和規(guī)章制度明確規(guī)定的，是不能更改的。在這個基礎上，土地儲備貸款就產(chǎn)生了與地方政府的財務密切相關性。土地儲備資金的投入和土地儲備貸款融資，包括土地儲備貸款的還款，或者土地儲備資金投入回收都是建立在地方財政的基礎上的。地方政府要還土地儲備貸款的款項，是通過以下3個部分實現(xiàn)的，包括儲備土地出讓后的相關收儲整治成本、出讓收益和稅費返還。

2.土地儲備貸款合規(guī)手續(xù)與項目融資存在差異，貸款抵押物為地方政府儲備土地

總的來看，土地儲備是地方政府舉行土地資本整合的進程，而土地儲備貸款是地方政府操縱土地舉行投資，發(fā)生效益，綜合資本的一個活動。由于貸款的主體不同，土地儲備貸款的手續(xù)和一般性的項目融資也有區(qū)別，項目要完成融資，必須要立項、規(guī)劃、用地、環(huán)評此四項手續(xù)，而對于土地儲備貸款來說，這四項在某些時候并不完全需要。那么，土地儲備貸款申請手續(xù)又需要哪些材料呢？土地儲備貸款申請需要一系列的批復和可控性的詳細規(guī)劃來實現(xiàn)。從這個方面來看，要申請土地貸款，就把地方政府意愿和申請的合理性展示出來就行。同時，土地儲備貸款的抵押物受到的爭議還是比較多的，關于這個抵押物——儲備土地方面，學術(shù)界有著不同的觀點，但大多數(shù)貸款抵押物都為地方政府儲備土地，在此不多做表述，儲備土地抵押的效力，需要法律事實來驗證。

3.土地儲備貸款授信支持對象特殊性強，授信規(guī)模主要考慮年度可融資金額

在貸款主體的特殊性上，展開來說，授信的各個方面都是比較特殊的。從土地儲備貸款授信支持對象的方面來看，特殊性強。一般來說，申請土地儲備貸款是同級財政部門審定土地儲備資金，由同級的地方政府批準后，才能提交審批。因此，可以把地方政府看作貸款的授信支持對象。從授信規(guī)模來看，土地儲備貸款主要考慮的是年度可融資金額，但是項目融資的多個部分也要包括在考慮內(nèi)容之中，除了要參考項目總投資、項目現(xiàn)金流、還要考慮自有資產(chǎn)等多方面因素，但是總的來說，土地儲備貸款的授信規(guī)模主要考慮年度可融資金額。

三、基于土地儲備貸款特點的財務風險探究

1.把完善土地儲備貸款立法作為防范財務風險的關鍵工作來抓，以法防險

土地儲備是具有一定壟斷性質(zhì)并且需要大量前期準備資金的土地流轉(zhuǎn)方式，現(xiàn)階段主要以銀行貸款為主，然而由于銀行內(nèi)部控制系統(tǒng)薄弱又主要是事后控制，很容易因土地儲備無法變現(xiàn)造成嚴重的經(jīng)濟秩序混亂，因此加強控制土地儲備貸款財務風險變得非常重要。從當前我國土地儲備貸款的情況來看，有一項重要的風險因素存在于法律之中。不可否認，土地儲備貸款存在著較大的法律風險。這主要是由于土地儲備機構(gòu)法人和管理機制的法律定性不明確所決定的。關于土地儲備貸款，我國的《土地儲備管理辦法》《抵押法》《物權(quán)法》《土地儲備貸款土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》有一系列的相關法律文件，但是由于土地儲備機構(gòu)負責人的交接和管理層人員的變化，土地儲備機構(gòu)法人改變的同時沒有進行融資的交接，新的機構(gòu)法人在接手融資時遇到了更多的困難。同時，在土地儲備貸款的管理機制上面來說，缺少法律的支持和整個管理機制的落實確定。在這個基礎上，一些地方、部委雖出臺了一些規(guī)章制度充實土地儲備貸款的法律基礎，但總體來說，土地儲備貸款的法律部分還是比較薄弱的，而相關一些法律內(nèi)容還有相悖的部分。因此把完善土地儲備貸款立法作為防范財務風險的關鍵工作來抓，以法防險，營造良好的立法大環(huán)境。

2.充分依托足值土地儲備貸款擔保減少擔保風險，使土地貸款擔保合規(guī)合法

談到貸款，就必須要談到擔保的問題，沒有擔保談貸款是不合理、不合法的。在土地儲備貸款中，貸款擔保物通常就是儲備土地，但是由于法律上的瑕疵缺憾和一系列的客觀因素，這個抵押物受到多方的爭議，并未被明確下來。一方面是一些儲備地已經(jīng)存在不合理抵押的情況，例如有土地權(quán)屬方面的爭議，這類的有效抵押是無法實現(xiàn)的；另一方面，如何保證土地儲備貸款擔保足值是一個討論較多的問題，土地儲備地的價值如何確定，儲備土地是否能以合理價格進行抵押擔保都值得深入商討。因此，要充分依托足值土地儲備貸款擔保減少擔保風險，使土地貸款擔保合規(guī)合法。

組織土地儲備貸款多以儲備地使用權(quán)作為擔保措施，在目前儲備地使用權(quán)歸屬尚存爭議，使得抵押法律效力存疑的情況下，更應盡量在滿足《擔保法》和《物權(quán)法》的情況下，按《土地儲備管理辦法》和國土資源部162號文規(guī)定，選擇產(chǎn)權(quán)清晰，土地取得方式及程序合法、補償?shù)轿?、已注銷原土地登記及他項權(quán)利，并具有合法土地使用證，規(guī)劃用途為商住金融類的儲備地使用權(quán)作抵押，以盡可能保證抵押擔保的足值有效。

3.嚴抓土地儲備機構(gòu)和地方政府財務的相關工作，深化土地儲備貸款監(jiān)管

土地儲備機構(gòu)是土地儲備貸款申請的最為主要的對象，要想辦法在這個層面降低風險，就要在土地儲備機構(gòu)管理上下功夫。從當前情況來看，土地儲備機構(gòu)存在著管理松散、不規(guī)范、標準不統(tǒng)一等多方面問題，并未完全按照國家層面的管理辦法開展相應工作。而地方政府性財務在土地儲備貸款中扮演著非常重要的角色，只有抓好地方政府的相關工作才能有效降低土地儲備貸款的財務風險。因此，要嚴抓土地儲備機構(gòu)和地方政府財務的相關工作，深化土地儲備貸款監(jiān)管。一方面，完善土地儲備機構(gòu)的管理辦法，減小機構(gòu)不良因素土地儲備貸款中的影響能力，利用有效的土地儲備貸款監(jiān)管，使土地儲備機構(gòu)、整個土地儲備貸款過程良好運作；另一方面，嚴格地方政府性債務管理，按照政府債務風險控制標準審核，其舉債行為和規(guī)模對于超出地方政府債務風險控制水平的，要限制進一步擴大債務性融資規(guī)模，降低負債水平，有效控制政府性債務規(guī)模的無序擴張，規(guī)范土地儲備機構(gòu)的融資和經(jīng)營，提高土地儲備貸款的透明度，防范因債務風險連帶形成財政風險和系統(tǒng)性金融風險。

四、結(jié)語

土地儲備貸款有其獨特的特點，其財務風險大部分都是與其特點有關的，談土地儲備貸款的財務風險是在土地儲備貸款的特點之上來探究的。在理順土地儲備貸款特點的基礎上，進一步探索其財務風險，并找出有效的解決方式，這是土地儲備貸款健康發(fā)展有效促進力量。

參考文獻：？

[1]趙思怡.土地儲備貸款財務風險的研究[J].時代金融，2015，12X：16.

[2]彭佳劼.淺析土地儲備貸款特點及敘做要點[J].商，2015，25：165.

[3]劉璐.土地儲備貸款風險識別與對策探索[J].社會科學，2012，07：23-25.