論濮陽房產(chǎn)新政對房地產(chǎn)市場的影響

薛飛

摘要：2015年以來，面臨房地產(chǎn)發(fā)展形勢低迷、商品房庫存加大的嚴(yán)峻形勢，濮陽市政府精準(zhǔn)發(fā)力，積極作為，出臺政策促進(jìn)濮陽市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，取得明顯效果?，F(xiàn)側(cè)重于在分析濮陽市房地產(chǎn)新政出臺背景、新政出臺后市政府采取的各項(xiàng)措施及產(chǎn)生影響的基礎(chǔ)上，提出更好地促進(jìn)濮陽市房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的建議，一是完善供給，釋放需求；二是培育和發(fā)展住房二、三級市場；三是提高房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)意理念，以期對不同地區(qū)中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：濮陽市；房地產(chǎn)新政；可持續(xù)發(fā)展；對策建議

一、背景

2014年以來，受經(jīng)濟(jì)形勢和日趨嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響，濮陽市購房者日趨謹(jǐn)慎，市場觀望氣氛濃厚，商品房銷售量下降。全市新建商品房銷售面積224萬m2，增速與去年同期相比下降20%；全市二手房成交面積59.65萬m2，與去年同期相比下降16.76%。個別樓盤甚至出現(xiàn)了退房現(xiàn)象，銷售價格明顯下降，降幅在10%左右。為提振消費(fèi)者信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康問題發(fā)展。2015年濮陽市先后出臺了《關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》、《關(guān)于組織住房困難群體實(shí)施團(tuán)購和支持改善性住房需求參與團(tuán)購意見》《關(guān)于支持農(nóng)民進(jìn)城購房促進(jìn)住房消費(fèi)的實(shí)施辦法》，在全省率先實(shí)施住房團(tuán)購，提出支持農(nóng)民進(jìn)城購房新舉措，打出了系列政策“組合拳”。為深入貫徹中央、省經(jīng)濟(jì)工作會議和城市工作會議精神，2016年5月份，研究出臺了《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展實(shí)施意見》等文件。《實(shí)施意見》從實(shí)施房地產(chǎn)供給側(cè)改革，擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面、降低交易稅費(fèi)、創(chuàng)新金融產(chǎn)品、支持農(nóng)民進(jìn)城購房、設(shè)立房產(chǎn)超市、提供高效服務(wù)等十五個方面，提出房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策措施。

二、主要措施及影響

（一）深化改革生活力，發(fā)揮改革拉動作用

推進(jìn)城鎮(zhèn)化綜合改革，制定公共服務(wù)、社會保障等配套政策，拓寬住房保障渠道。在全國率先推出支持農(nóng)民進(jìn)城購房新舉措，對農(nóng)民所購新建商品房、第二套改善性住房、購買二手房每平方米分別給予150、100、200元補(bǔ)貼。將穩(wěn)定就業(yè)的農(nóng)民工納入住房公積金制度覆蓋范圍，保留進(jìn)城落戶農(nóng)民宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)不變，讓進(jìn)城農(nóng)民走得放心、進(jìn)得安心，改革拉動作用初步顯現(xiàn)。

（二）組織團(tuán)購搭臺子，發(fā)揮活動拉動作用

2015年6月至10月，在全省率先創(chuàng)新實(shí)施了建市以來規(guī)模最大的住房團(tuán)購活動。精心挑選40個樓盤，10 000多套房源，舉辦大規(guī)模房產(chǎn)展示會。利用媒體公示、宣傳車廣播、群發(fā)短信等廣泛宣傳，采取熱線電話接受咨詢、邀約居民團(tuán)購、服務(wù)窗口前移、優(yōu)惠政策激勵、企業(yè)讓利等多種措施調(diào)動群眾參與積極性。市城區(qū)團(tuán)購房活動四個月成交房屋7 782套，成交面積89萬平方米，成交金額4l億元。這一創(chuàng)新做法得到了國家住建部的充分肯定，焦點(diǎn)訪談、人民網(wǎng)、新華網(wǎng)、經(jīng)濟(jì)日報(bào)等多家重要媒體予以報(bào)道。

（三）發(fā)展教育增引力，發(fā)揮教育拉動作用

加快城區(qū)學(xué)校建設(shè)，放大優(yōu)質(zhì)教育資源，落實(shí)擴(kuò)招政策，降低人學(xué)門檻，千方百計(jì)擴(kuò)大城區(qū)學(xué)校招生規(guī)模，最大限度挖掘教育資源潛力，市縣城區(qū)中小學(xué)幼兒園擴(kuò)招23 830人，增幅35.8%，教育拉動作用顯現(xiàn)，城區(qū)名校、熱點(diǎn)學(xué)校和新建學(xué)校帶動了周邊商品房銷售和房屋租賃，學(xué)區(qū)樓盤熱銷。

（四）創(chuàng)新服務(wù)添活力，發(fā)揮服務(wù)拉動作用

專門開設(shè)農(nóng)民進(jìn)城購房服務(wù)窗口，開通綠色通道，簡化辦理程序，做好農(nóng)民進(jìn)城購房財(cái)政補(bǔ)貼審核、發(fā)放等工作。擴(kuò)大公積金繳存范圍，降低使用門檻，提高貸款額度，將更多進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民、個體工商戶等納入公積金制度范圍，發(fā)揮了公積金拉動作用。市房管中心、市農(nóng)行推出支持農(nóng)民進(jìn)城購房完善金融服務(wù)舉措，創(chuàng)新推出“農(nóng)民安家貸”、“龍都幸?？ā?。在全省設(shè)立首家房產(chǎn)超市，人駐企業(yè)40余家，入駐項(xiàng)目45個，精選一萬多套房源，自7月份正式開業(yè)以來，共成交房屋914套，成交面積10萬平方米，成交金額5億元。成立濮陽市房地產(chǎn)投資建設(shè)有限公司和市房地產(chǎn)投資基金，對存量房房地產(chǎn)進(jìn)行資本運(yùn)作，推進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，形成了擴(kuò)需求、去庫存、穩(wěn)市場的長效機(jī)制。

三、促進(jìn)濮陽市房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的對策建議

濮陽市房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)增長迅速，房地產(chǎn)市場長期向好。但也存在一些問題，一是供給結(jié)構(gòu)矛盾，庫存壓力仍然很大。高端優(yōu)質(zhì)樓盤供給不足，中低端同質(zhì)化樓盤供大于求，雖然經(jīng)過多種舉措去庫存，目前銷售持續(xù)回升，但由于大環(huán)境疲軟、市場行情不好、群眾觀望心態(tài)較重、房價較高等多種原因，庫存壓力仍然很大。二是土地購置面積仍然下降，土地供應(yīng)過剩明顯。土地供應(yīng)節(jié)奏過快，開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆椴桓?，目前全市近五年批而未供建設(shè)用地6萬畝，存量土地庫存壓力很大。三是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨困境。濮陽市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，實(shí)力不夠強(qiáng)，自有資金少，融資難度大，大部分房地產(chǎn)樓盤層次低，技術(shù)含量低，開發(fā)樣式單一，設(shè)計(jì)缺少特色，建設(shè)檔次與新型城鎮(zhèn)發(fā)展不相協(xié)調(diào)。由于資金困難和審批手續(xù)嚴(yán)格，商品房竣工交房違約現(xiàn)象有增加現(xiàn)象。對此，提出以下幾點(diǎn)建議。

（一）完善供給，釋放需求

抓好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，確保市場有序供應(yīng)。目前，濮陽房地產(chǎn)市場供給側(cè)由于產(chǎn)業(yè)鏈條短、初始投資大、運(yùn)輸成本高等因素，主要存在成本居高不下、供給結(jié)構(gòu)不完善的問題.應(yīng)建立以需求為導(dǎo)向的供給機(jī)制，充分進(jìn)行市場調(diào)研，合理調(diào)控供給節(jié)奏，對周期長的地區(qū)要減少供地或停止供地。優(yōu)化用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。支持開發(fā)企業(yè)調(diào)結(jié)構(gòu)，對已供應(yīng)、未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，可以申請轉(zhuǎn)換用途、調(diào)整商住比例。對于在建商品住房項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)可以申請調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整。優(yōu)化房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)。引導(dǎo)市場開發(fā)、設(shè)計(jì)精品戶型，將建筑設(shè)計(jì)與城市設(shè)計(jì)融合，兼顧室內(nèi)裝修，減少無效供給。對用產(chǎn)業(yè)化、集成化、信息化手段和新型建造方式生產(chǎn)的高品質(zhì)新型住宅，要給予信貸、稅收優(yōu)惠政策。支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，發(fā)展被動式房屋等綠色節(jié)能建筑，將綠色、節(jié)能、智能等要求納入建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，將住宅性能等主要指標(biāo)，作為項(xiàng)目招標(biāo)、土地出讓的前置條件，使更多綠色建筑、節(jié)能建筑獲得政策支持。需求要順應(yīng)農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城趨勢，著力探索農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)推進(jìn)、良性互動的制度體系，借鑒四川眉山經(jīng)驗(yàn)，建立新型城鎮(zhèn)化發(fā)展引導(dǎo)基金，基金由政府土地出讓收益提取資金和房地產(chǎn)企業(yè)出資共同建立，對農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城購房專項(xiàng)給予支持，讓農(nóng)民工和農(nóng)民買得起房。同時吸引外籍人士前來購房，優(yōu)化調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，達(dá)到產(chǎn)城融合，以產(chǎn)興城、依城促產(chǎn)，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，建設(shè)布局合理、開發(fā)適度、智慧人文、富有特色的現(xiàn)代化城市，不斷增強(qiáng)城市吸引力。

（二）培育和發(fā)展住房二、三級市場

一個成熟的房地產(chǎn)市場，應(yīng)該是以存量流動為主、租售并舉的市場。應(yīng)采取措施、政策，把房地產(chǎn)二級市場中的存量房地產(chǎn)的交易激活、放大，帶動二級市場增量房地產(chǎn)的銷售，根據(jù)二級市場房地產(chǎn)的流量情況，規(guī)劃一級市場。降低二手房交易成本，促進(jìn)住房梯度消費(fèi)，西方國家每年上市銷售的住房，舊房占80%，新房不到20%。由于舊房價格低（包括舊住房平均面積小的因素），就降低了上市的平均房價。培育發(fā)展房屋置換市場，通過房屋置換，既能調(diào)劑住房激活二手房市場，也能與新房市場聯(lián)動。創(chuàng)建“先買后賣”的置換模式，組建房屋置換機(jī)構(gòu)聯(lián)合銀行提供“賣方信用”，支持居民改善住房條件。搞活住房租賃市場，培育專業(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)，推動住房租賃規(guī)?；?、專業(yè)化經(jīng)營。引導(dǎo)企業(yè)投資購房用于租賃經(jīng)營，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整資產(chǎn)配置持有住房用于租賃經(jīng)營，支持專業(yè)機(jī)構(gòu)通過租賃或購買社會閑置住房開展租賃經(jīng)營。建立租賃市場房源信息平臺，規(guī)范租賃行為，維護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益。

（三）提高房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)意理念

促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營模式從項(xiàng)目開發(fā)型向資本經(jīng)營型、專業(yè)服務(wù)型轉(zhuǎn)變，從房地產(chǎn)業(yè)的單一經(jīng)營模式向多種經(jīng)營模式并存轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在著周期太長、資金周轉(zhuǎn)極為困難等因素，全部流程由一家開發(fā)商完成占用資金量極大，應(yīng)加快房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化協(xié)作步伐，提高與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化協(xié)作程度，加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)同業(yè)間的聯(lián)合和跨業(yè)的合作。如與互聯(lián)網(wǎng)合作，利用信息通信技術(shù)推動自身業(yè)務(wù)與模式升級實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)+，為打造智慧社區(qū)、探索智慧化生活提供技術(shù)支撐，建立“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)管理”模式，整合各類行政和市場資源，建立以社區(qū)住戶為核心，集電子政府、物業(yè)服務(wù)、電子商務(wù)和業(yè)主自治功能為一體、面向公眾的在線公共服務(wù)體系，加快物業(yè)服務(wù)向現(xiàn)代化多元集約型服務(wù)轉(zhuǎn)變。.促進(jìn)創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)由于具備低投入、高產(chǎn)出的高附加值特性，是智能化、知識化的高附加值產(chǎn)業(yè)，能帶動一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能促使房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生新的增長點(diǎn)。應(yīng)重視提高房地產(chǎn)品的附加值和技術(shù)含量，匯聚有規(guī)模、有實(shí)力、有技術(shù)的產(chǎn)業(yè)集群，開發(fā)創(chuàng)意住宅、創(chuàng)意商鋪、創(chuàng)意寫字樓、創(chuàng)意老街、創(chuàng)意產(chǎn)品成果體驗(yàn)中心等創(chuàng)意房產(chǎn)，改造利用舊城空間比如改造原有傳統(tǒng)工業(yè)的舊倉庫和舊廠房發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，盤活已經(jīng)失去生命力的廠房，吸引社會資金投入到舊城房屋修繕工作中，發(fā)展旅游服務(wù)和文化創(chuàng)意等適合舊城區(qū)特點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新舊城改造方式，為舊城改造注入資金和活力。

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