略論不動產(chǎn)測繪

袁寶華+李昌兵+潘偉

作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要技術(shù)支撐的不動產(chǎn)測繪，其成果一經(jīng)不動產(chǎn)登記部門采用，將是建立不動產(chǎn)樓盤表和不動產(chǎn)電子登記簿的唯一依據(jù)，具有法律效力，同時也是不動產(chǎn)價格評估、財政稅收、房屋征收征用等方面的重要依據(jù)。

一、不動產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中的作用

1.地理空間位置的作用

不動產(chǎn)測繪為房屋、房屋用地、宗地等不動產(chǎn)有關(guān)信息提供了準(zhǔn)確的、具有統(tǒng)一坐標(biāo)系統(tǒng)的地理空間位置數(shù)據(jù)，包括各種數(shù)據(jù)成果、圖件。

2.法律法規(guī)方面的作用

不動產(chǎn)登記是依據(jù)《物權(quán)法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《不動產(chǎn)暫行條例》等法律法規(guī)，不動產(chǎn)測繪成果作為不動產(chǎn)登記的必要材料，在《不動產(chǎn)暫行條例》等法律法規(guī)中都明確了不動產(chǎn)測繪成果作為初始登記、變更登記等的必備材料。不動產(chǎn)測繪成果一經(jīng)采用，就具有法律效力，是不動產(chǎn)登記部門進行產(chǎn)權(quán)登記、轉(zhuǎn)移、分割以及處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)，是加強不動產(chǎn)管理、審查確權(quán)、頒發(fā)權(quán)利證書，保護權(quán)利人和相關(guān)利害關(guān)系人合法權(quán)益的重要依據(jù)。

3.社會服務(wù)方面的作用

不動產(chǎn)測繪提供的大量不動產(chǎn)簿冊、圖件等資料和地理空間位置信息等測繪成果，結(jié)合不動產(chǎn)權(quán)屬登記材料，能夠有效統(tǒng)計國有、集體、個人等性質(zhì)的房屋數(shù)量，確定區(qū)域內(nèi)的商品房、房改房、限價房、保障性住房等各種類型房屋的種類和數(shù)量，為國土、房管、規(guī)劃等部門全面掌握城鎮(zhèn)房屋的總數(shù)量、分布情況、人均面積、發(fā)展速度等指標(biāo)提供依據(jù)，從而為更加合理地進行城鎮(zhèn)布局、土地出讓、城區(qū)改造、新區(qū)規(guī)劃和開發(fā)等方面提供數(shù)據(jù)支撐，同時也是進行城鎮(zhèn)化、房屋管理、土地供需研究等方面的重要基礎(chǔ)資料。

4.經(jīng)濟發(fā)展方面的作用

不動產(chǎn)測繪提供的大量不動產(chǎn)簿冊、圖件等資料和地理空間位置信息為及時掌握城鎮(zhèn)房屋和土地的現(xiàn)狀和變化，理清國有、私人等各種性質(zhì)的不動產(chǎn)數(shù)量、面積、產(chǎn)籍產(chǎn)權(quán)確認、檔案管理，有關(guān)房屋、土地統(tǒng)計提供了可靠的依據(jù)，是開展不動產(chǎn)經(jīng)濟研究，合理配置區(qū)域資源，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、人文居住環(huán)境等研究提供了堅實的基礎(chǔ)；同時這些不動產(chǎn)測繪形成的成果也為不動產(chǎn)評估、房屋征收、不動產(chǎn)開發(fā)交易，不動產(chǎn)抵押以及保險業(yè)務(wù)提供有效的數(shù)據(jù)支撐。

5.其他方面的作用

不動產(chǎn)測繪形成的不動產(chǎn)簿冊、圖件等資料和地理空間位置信息，可以為當(dāng)前蓬勃發(fā)展的物聯(lián)網(wǎng)、智慧城市、智能社區(qū)提供大量的數(shù)據(jù)支持，從而更好促進這些行業(yè)的發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)升級，提高相關(guān)行業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)，從而為建立環(huán)境優(yōu)美、可持續(xù)發(fā)展的宜居城市起到良好的促進作用。

二、不動產(chǎn)測繪存在的問題及解決方案

1.標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范

不動產(chǎn)測繪目前采用的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)主要是2000年頒布執(zhí)行的《房產(chǎn)測量規(guī)范》、1994年頒布執(zhí)行的《地籍測繪規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程，這些規(guī)程對于技術(shù)快速發(fā)展的今天，已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的滯后性，盡管部分省市已根據(jù)本地的實際情況，先后出臺了一些地方性的實施細則或規(guī)程，這些對于促進不動產(chǎn)測繪起到了一定的積極作用，但是對于全國范圍來說，會導(dǎo)致不動產(chǎn)測繪成果的差異性，影響了不動產(chǎn)測繪成果的通用性。因此，建議國家層面盡快開展有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的修訂進程，將各種新興的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)納入規(guī)范中；在省市級，應(yīng)盡快修訂或出臺符合《地籍測繪規(guī)范》《房產(chǎn)測量規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的新的規(guī)程或細則，以利于指導(dǎo)各地實際的不動產(chǎn)測繪工作；在行業(yè)內(nèi)，由各地不動產(chǎn)行政管理部門選擇長期從事不動產(chǎn)測繪工作、具有一定影響力的行業(yè)專家成立專家會審小組，對實際工作中出現(xiàn)的重大問題、具有爭議的內(nèi)容進行技術(shù)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)解決糾紛，研究出現(xiàn)的新情況、統(tǒng)一業(yè)務(wù)處理原則，為不動產(chǎn)從業(yè)人員提供技術(shù)指導(dǎo)、業(yè)務(wù)建議，從而避免質(zhì)量爭議。

2.質(zhì)量控制體系

根據(jù)2014年測繪資質(zhì)分級標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，甲級測繪資質(zhì)單位應(yīng)當(dāng)通過ISO9000系列質(zhì)量保證體系認證；乙級測繪資質(zhì)單位應(yīng)當(dāng)通過ISO9000系列質(zhì)量保證體系認證或者通過省級測繪地理信息行政主管部門考核；丙級測繪資質(zhì)單位應(yīng)當(dāng)通過ISO9000系列質(zhì)量保證體系認證或者設(shè)區(qū)的市級以上測繪地理信息行政主管部門考核；丁級測繪資質(zhì)單位應(yīng)當(dāng)通過縣級以上測繪地理信息行政主管部門考核。不動產(chǎn)測繪單位應(yīng)當(dāng)積極主動加強測繪質(zhì)量管理，依據(jù)ISO質(zhì)量管理體系要求，根據(jù)不動產(chǎn)測繪生產(chǎn)實際，制定生產(chǎn)過程中的質(zhì)量控制節(jié)點，因地制宜建立起具有不動產(chǎn)測繪特色的質(zhì)量管理體系，并且持之以恒，堅持不懈做好質(zhì)量管理工作，把好不動產(chǎn)測繪質(zhì)量管理關(guān)，從而為不動產(chǎn)登記機構(gòu)提供科學(xué)合理有效的正確數(shù)據(jù)。

3.從業(yè)人員素質(zhì)

不動產(chǎn)測繪作為一個具有特色的測繪分支，其對從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)、技術(shù)水平、責(zé)任意識等方面有很高的要求，尤其是工作的責(zé)任心、細致性和法律意識以及對從業(yè)人員的職業(yè)道德，公平公正原則提出很高的要求。專業(yè)素質(zhì)與技術(shù)水平落后，都會客觀造成測繪成果的質(zhì)量問題；責(zé)任意識和工作不到位，都會導(dǎo)致嚴(yán)重的人為錯誤；不能在測繪過程中按照規(guī)范操作，堅持公平公正原則和足夠的法律意識，都會產(chǎn)生持久的不良影響。建議從高校開始，設(shè)立不動產(chǎn)測繪專業(yè)，培養(yǎng)具有法律意識、測繪技能、信息管理的復(fù)合型專業(yè)人才；不動產(chǎn)測繪企業(yè)要經(jīng)常性參加和開展各種技能型的培訓(xùn)和競賽；不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)加強組織不動產(chǎn)測繪企業(yè)、從業(yè)人員進行法律意識、社會責(zé)任等的研討活動；行業(yè)培訓(xùn)主管部門應(yīng)組織不動產(chǎn)測繪研究、專業(yè)人員技術(shù)培訓(xùn)等方面的工作；不動產(chǎn)從業(yè)人員應(yīng)加強自身的學(xué)習(xí)與刻苦專研，不斷提升自己的法律意識、技術(shù)能力和職業(yè)道德水平。

4.空間基準(zhǔn)

不動產(chǎn)測繪經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了多種空間基準(zhǔn)下的測繪成果，這對不動產(chǎn)測繪成果的使用、不動產(chǎn)統(tǒng)一平臺的構(gòu)建以及不動產(chǎn)測繪成果的共享、互聯(lián)互通都產(chǎn)生了不利影響。如房產(chǎn)測繪成果是基于1985國家坐標(biāo)系統(tǒng)，地籍測繪成果則是1954北京坐標(biāo)系統(tǒng)、1985、2000國家坐標(biāo)系統(tǒng)或是在上述坐標(biāo)系統(tǒng)下的地方坐標(biāo)系統(tǒng)，高程系統(tǒng)也不盡統(tǒng)一。在國家明確要求推廣采用2000國家坐標(biāo)系統(tǒng)的環(huán)境下，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)采取多種措施，盡快將各種坐標(biāo)系統(tǒng)的成果統(tǒng)一轉(zhuǎn)換到2000國家坐標(biāo)系統(tǒng)下，這樣不僅有利于測繪成果的適用，也有利于信息的共享和互聯(lián)互通，更有利于不動產(chǎn)統(tǒng)一平臺的建設(shè)和推進，也能促使不動產(chǎn)測繪成果能夠更好地服務(wù)于互聯(lián)網(wǎng)、智慧城市、智能社區(qū)等建設(shè)與發(fā)展。

5.市場化

不動產(chǎn)測繪經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了規(guī)模較大的市場。在國家提出的體制改革中，各地依據(jù)有關(guān)文件，開始了不動產(chǎn)測繪市場的市場化進程。在這一進程中，取得了良好的成效，但是部分地區(qū)存在著無序競爭，成果完整性、規(guī)范性、準(zhǔn)確性差強人意，造成的后果是群體性的影響。因此在進行市場化的過程中，各地不動產(chǎn)主管部門應(yīng)根據(jù)《測繪法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》等有關(guān)法律法規(guī)，及時整合原相關(guān)部門測繪審核人員，組建新的不動產(chǎn)測繪審核部門，加強對不動產(chǎn)測繪成果的審核備案管理，加強對不動產(chǎn)測繪企業(yè)的監(jiān)督備案和準(zhǔn)入管理，加強對不動產(chǎn)從業(yè)人員資格的管理，從而實現(xiàn)事前、事中、事后的監(jiān)管。不動產(chǎn)測繪單位應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、誠信經(jīng)營、公正生產(chǎn)，不受有關(guān)利益方的干擾，獨立自主開展不動產(chǎn)測繪工作，對不動產(chǎn)測繪成果終身負責(zé)制，同時要整體提高單位的技術(shù)水平，生產(chǎn)出高質(zhì)量的不動產(chǎn)測繪產(chǎn)品。

三、結(jié)語

不動產(chǎn)測繪是一個十分重要的行業(yè)，是測繪大行業(yè)中一個具有自己特色的子項，其成果質(zhì)量的好壞對不動產(chǎn)登記甚至對其他方面都將產(chǎn)生十分重要的作用，行業(yè)監(jiān)管部門、不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)測繪單位、從業(yè)人員、學(xué)校等有關(guān)部門要加強聯(lián)動，采用多種措施加強對不動產(chǎn)測繪行業(yè)的扶持、管理、引導(dǎo)和研究，從而不斷提升不動產(chǎn)測繪行業(yè)的整體水平，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，為社會提供更加優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)和高質(zhì)量的技術(shù)成果。

王春敏/責(zé)任編輯